庐山“别墅出让”内幕回看

　　对于被改建的20栋别墅，只要庐山的导游不说，旅游者谁能辨别这20栋别墅的真伪。

　　编撰／陆幸生(记者)

　　庐山时有不测风云。

　　1992年，庐山上再度陡起云雾。这是一场空前的商海波澜。是年，庐山风景名胜区管理局宣布：庐山将出让21 幢名人别墅的50年使用权。9月18日，香港运通年公司以510万美元的价格，获得了21幢别墅的使用权和改造权，并 决定，在改造后，将拍卖这批别墅的使用权。4年过去，人民日报于1996年3月26日刊发记者文章，题目是“走上市场 的庐山名人别墅为何无人问津？”，宣布了这场商业运作的“停滞”。出资公司为别墅的翻修、拍卖和宣传等花费了几千万元 人民币，但21幢别墅依然“待字闺中”。

　　对于这次名人别墅出让使用权陷入僵局的缘由，业内人士的一种说法是“定价过高”。当时，庐山管理局转让这批别 墅的起价是每平方米1000美元，运通年夺标的价格是每平方米1100美元，平均每幢别墅约合25万美元。次年，该公 司拍卖底价为每幢75万-100万美元。

　　从拍卖价格看，每幢别墅平均每平方米售价2500美元左右。在上世纪90年代初期，花六七百万元乃至上千万元 人民币，在庐山买一幢别墅的50年使用权，是不是“物有所值”呢？有业界人士认为，庐山的别墅不像那些依托大城市的别 墅，不能与正常的生活及经营结合起来，使用的效益低，而管理成本却很高。如果为投资收益而购买，则必须保持80％的出 租率和61美元／平方米的租金。这在庐山是不可能的。

　　这21幢庐山别墅，先后住过段祺瑞、蒋家父子、白崇禧、顾祝同、陈果夫、孙科、陈布雷、陈诚、何应钦等人，新 中国成立后，曾住过的人有贺龙、薄一波、柯庆施、汪东兴、康生、罗瑞卿、茅盾、刘海粟等，所以，它们的出让才备受关注 。香港运通年公司在后来采取的一系列推销活动中，似乎把宝押在了“名人”二字上。

　　公司夺得庐山名人别墅的改造和转让权后，花了大量时间整理史料，查清每一幢别墅历年入住的名人，并请人精心设 计可谓出语惊人的商业广告词，把首场北京拍卖地点设在人民大会堂。可以说，初期营销把宝押在了“名人”二字上。

　　然而，别墅毕竟不同于字画古玩，后者随着时间推移而升值的趋势是肯定的，而前者的政治色彩将随时间推移而褪色 ，名气会消散，别墅要折旧，况且只有50年的使用权。在出让拍卖消息传出不久，有专家指出，庐山名人别墅有价无市的局 面不可能支撑很久。果然，在“强烈反响”后边，原定于人民大会堂的拍卖仪式取消，其他几处的拍卖也流产。几个月后，运 通年公司又采取了暗标竞投的方式出售，但一幢别墅也未售出。

　　名人效应具有一定商业价值，但“名人别墅”的保值潜力究竟能有多大？九江的经济发展水平决定了它对当地房地产 市场的支撑能力有限，过高估计“名人”效应，就会严重影响物业的价值评估和市场定位。是商业风险挡住了购买者的脚步。

　　时间追溯到1886年，22岁的英国传教士李德立到九江传教。1895年，英国和清政府签订了庐山英租界条约 ，李德立将他在牯岭英租界买下的地皮划为200多块，在上海、武汉等地出售。此后，英、德、美、俄、意、葡等20多个 国家的侨民纷至沓来，在庐山大兴土木，建造各种风格的别墅。随着屈辱历史的结束，昔日殖民者的别墅已成为共和国的财产 ，成为庐山风景的有机组成部分，也是世界建筑艺术在中国的一大宝库，为人们研究那一时期的建筑史提供了不可多得的实物 。对90年代的庐山管理部门来说，这些经历了百年风雨的别墅，很大一部分面临倒塌的危险。如何改造及改造资金从何而来 ，颇令人头疼。庐山管理局出让21幢别墅，一个主要动机是为此寻求一个出路。

　　当年，公司对别墅推倒重建，除了蒋介石早年购买的河东路191号别墅外，其余20幢都被推倒。新的别墅据说是 请国内外名家设计、按原建筑风貌复建的。很多人有疑问：庐山别墅不同于青岛、鼓浪屿等地的旧别墅，后者居住为主，建造 坚固；前者度假，坚固程度较低。这些是否非拆不可呢？从商业角度看，拆旧建新后的房子，还是“名人别墅”’吗？

　　当年的记者发问：千古文化成就了庐山，百年风云托衬了它的名人别墅。如今，人们开始用金钱来衡量这文化这风云 的价值。对庐山，这究竟是福是祸？人们一时还说不清。

　　市场经济的时代大背景和房地产开发这只看不见的手，必将搅动庐山名人别墅这盘棋局。只是，在当年的使用权拍卖 鼓噪了三年之后，一切陷入静寂。对于被改建的20栋别墅，只要庐山的导游不说，旅游者谁能辨别这20栋别墅的真伪；还 有，公司操作已经投入的资金，是否进行过最后的结算，结算数字的颜色是黑色的平衡或略有盈利，还是红色的亏损？从媒体 报道的角度而言，从未有人公布过这个消息。

　　也许是，失败者永远不公开内幕。-

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