老百姓拒绝买单 开发商反应不一

　　业内人士并不看好上海地产“新政”难阻房价飞涨

　　3月6日，上海市政府针对本地房地产市场的现状，正式对外发布了一份《关于当前加强房地产市场调控，促进房地 产市场健康发展的若干意见》。次日，上海市地税局出台了《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，市财政局 对中低收入家庭购房贷款贴息的政策也开始实施。一场“地产风暴”就此在沪上展开。

　　上海房地产市场的“水”究竟有多深？老百姓怎样看待上海房地产市场，对于市政府这项房地产“新政”的态度如何 ？带着越想越多的问题，3月10日上午，记者抵达上海，展开了为期三天的市场调查。

　　普通百姓难住好房

　　记者无论是在与出租车司机的交谈中，还是走街串巷的随机采访中，上海人对于这项房地产“新政”的出台似乎都不 太关心。“依稀记得前几天电视里播过，但没有仔细看。一是无法具体了解这项政策的各项措施；二是这项房地产政策其实没 有很大的意义，只有让我们普通老百姓住得起房子才是最重要的。”

　　“作为一个普通的老百姓，我们对这样的房地产‘新政’不是很感兴趣。最重要的是，市政府能否让我们普通百姓住 上交通、购物、医疗、工作等各方面都方便的房子。现在一拆迁，就会面临着上述这些问题，(开发商或原来的政府相关拆迁 部门)给的那些拆迁费只够我们拆迁户在外环以外、远离市中心的地方来购买新房。”这是上海百姓对地产新政最多的反应。

　　周月武，上海一家工业气体有限公司的业务经理。“我来自安徽，6年前跟随同乡20多人来到上海打工，现在经过 多年的打拼终于有了一点积蓄，并有了买房的计划。”在他描述自己对未来生活的一种美好憧憬时，记者从他的脸上也看到了 一丝无奈与惆怅。

　　“上海普通住房的价格是一天一个大变，价格天天都在涨，没有购房计划之前还没觉得有这么大的压力，但自从看了 几个楼盘之后，自己都没有勇气去看其他楼盘了。太贵了，那个房价压得我喘不上气来。”

　　这不仅仅是一位外来购房者的心声，在记者10日整个下午的走访过程中，包括上海当地居民对上海市近几年(时间 跨度主要从2001年到现在)房地产的价格都表达了同样的观点。

　　拆迁的代价

　　姬师傅住在延长中路600弄的一个普通小区里，他的职业是上海大众出租汽车公司的普通的哥，同时也是一个土生 土长的上海人。“在2000年前，上海当地流行着一句‘要想发，快拆迁’；现在却变成了‘谁拆迁，谁倒霉’。”

　　问其原因，他指着刚刚经过的上海火车站一侧的一间普通住宅，“从外面看，这间房子只有20—30平方米，如果 现在拆迁，最多能补给他每平方米1万元，整体下来也仅仅有二三十万，但上海市民平均月收入基本上只有两三千元而已。”

　　“一年下来，一个市民不吃不喝也只能积蓄3万元。如果你想拿着这些钱再回头购买这个地段同样的楼盘，那两者之 间相差何止十万八千里。这真是应了一句流行语‘房价天天涨，工资却从来没有上涨过。’”

　　有着20多年房地产开发、策划及营销经验的海湾国际机构董事兼总经理张永河表示，在这个地段，新开的楼盘最低 每平方米的单价在一两万元，而有的楼盘还可达到三四万元。“在这个基数下面，作为普通的工薪阶层，谁有这么大的资金能 力来购买一套总价值上百万元的楼盘。”

　　张永河还特别提示到，在上海市中心这样好的地段上，是不会有低于60平方米以下的楼房的，主要以100平方米 为主，还有的可达到三五百平方米。

　　“目前上海市房地产现状并不是市政府及其有关部门出台几个相关政策就能解决的，市政府在此之前也曾出台过好几 项有关宏观调控上海市房地产的措施与政策，但效果却并不是很明显。”业内人士对于此次房地产“新政”能否真给老百姓带 来实惠保留了自己的看法。

　　企业反应不一

　　上海市政府正式打出这一套宏观调控房地产市场的政策“组合拳”之后，各大房地产开发商及其相关企业的口径基本 上分为两大派别——沉默不语派与赞成支持派。

　　一、沉默不语派。这一派以上海新梅置业公司、上海搜房网为代表，据上海新梅置业工作人员表示，“公司老总曾交 代过，就此次上海房地产‘新政’不会发表任何评论或者看法。”据该工作人员还透露，“如果是其他方面的采访，我们一定 会欢迎媒体前来采访与沟通，但这次就免了吧！”

　　二、赞成支持派。这一派以上海复地(集团)股份有限公司、海湾国际机构、上海天地行房地产营销有限公司为代表 。上述几大公司认为，此次上海市政府所出台的这项房地产“新政”，其最大特色就是运用了经济和法律手段对房地产行业进 行了规范和引导，从而在很大程度上合理规范了投资行为，同时也抑制了投机炒作。

　　在此基础上，上海复地(集团)还简单谈了自己的看法，“复地集团作为上海房地产第三大企业，公司有一个很重要 的理念——不要过多关注外部环境对公司本身的影响，这一点似乎与北京的同行们不同。”

　　其公关部公关主管刘波表示，复地集团对于这种政策的出台，从来不做任何的横向比较，“因为大家都是在同一个横 坐标上，要比的是自己在这个纵坐标上的位置。”

　　税收新规定影响不大

　　上海市地税局此次出台的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》和市财政局对中低收入家庭购房贷款 贴息的政策规定：

　　个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额,按5% 的税率计算征收营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。

　　戴德梁行(上海)公司算了这么一笔账:根据上海市这份“新政”，总计增加税费为房屋买卖差价的5％＋5％x(7 %+3%+1%)=5.55%。例如一套价值100万元的住宅，一年内上涨10%达110万元时，房主出售该住宅，受 此政策影响，增加的税费为(110万元-100万元)x5.55%=5550元。

　　戴德梁行认为，对于房屋买卖差价部分征收税费5.55%，其金额相对于房价来说比例偏低，时间限制仅为1年， 不足以对市场形成重大影响。从政策的实际效果来看，目前已经出现房主将此项税费作为成本的一部分要求买方承担的情况。 当前市场为卖方市场，卖方将税费转嫁到买方，反而会造成房价上涨，成交量下降。

　　总之，如果拆迁问题没有好的解决方案，土地供应量不增加，上海房价仍会居高不下。虽然如此，此次地产新政也有 可圈可点之处。例如对于第二套房屋贷款比例降至5成以下，这会有效抑制炒房行为。另外，政府对于上海房地产市场的调控 目标是否实现，也决定了将来政府是否会采取进一步的调控措施。

　　调控手段遭业内质疑

　　此次上海市政府通过宏观调控手段来控制上海市房地产市场，这一做法再次引起业内人士的一些质疑——“市场经济 就是市场经济，为何非用计划经济手段来调控市场。”

　　在记者采访过程中，上海天地行房地产营销公司的总经理朱德利就此问题提出了自己的观点:“上海市就房地产市场 所出台的政策也蛮多的了，但市场经济就是市场经济，你最好不要用原来带有计划经济色彩的调控手段来管理房地产市场。”

　　目前，上海市房地产市场乃至中国房地产市场只能算是一个成功的房地产市场，而不是一个成熟的房地产市场。“任 何一个相关政策在出台之前一定要侧重考虑一下其可行性，而且这个可行性还必须具有可执行的长期性，不能只是时不时地出 一两个政策来吓唬人。”

　　朱德利表示，2004年杭州市出台了一个有关二手房交易所征收税率达到20%的政策，“这么高的税率，可想而 知，杭州市仅此一项所收税率就可以数千万、数亿来计算，但实际结果却是，一年下来，杭州市此项收益还不到200万。而 且从根本上也并没有影响到二手房的交易，杭州市的房价仍然高涨。”

　　海湾国际董事兼总经理张永河在与记者交谈中几次表示，上海市这个政策出发点是对的，但市场经济归究是市场经济 ，上海房地产市场只会在一个时间段内有所平静，而且这个时间段也不会持续太长时间。他还认为，在此政策出台后不久，上 海房地产市场依然会持续高涨。

　　上海房产“新政”主要内容

　　自2005年1月1日起，中低收入家庭购买的可享受贴息政策的商品住宅，每平方米单价由原来规定的不超过35 00元调整为不超过4500元；二手房总价由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。而上海市中低收入家庭2 005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。

　　自2005年3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去 购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时 免征营业税及附加。

　　六类人群催升房价在上海多日的采访中，记者一直在反思：是什么因素促使像北京、上海、广州等各大城市房地产价 格居高不下，而且还有愈演愈烈的趋势？其实只有两个字——需求。

　　在3月11日下午的采访中，记者意外地尝试了一次上海堵车之苦——短短700多米的路程，出租车却被堵了50 多分钟，而这个时候却还不到周五17：30下班的高峰期。据的哥介绍，每年的春节，上海市中心的车最好跑，如果没有红 绿灯，你可以一直开飞车。

　　“在春节那几天里，市中心的有钱人都早就开着车回各自的老家，没有几个外来人会在上海过年的。其实上海本地人 是没有几个能买得起这几年新建的楼盘的，全部是来自各地的有钱人。正是这部分人群，才会在全国各地产生如此大的房地产 需求。”

　　这一说法也得到了其他被采访者近乎100%的认可。经过记者的归纳与总结，这种有钱人的构成大体上分为以下六 类：

　　1.跨国公司驻上海办事处的外国人。据了解，一般情况下，他们每个月所能领取到的住房补贴就相当于上海各个白 领们薪水的几倍甚至十几倍。

　　2.从世界各地回国的“海归派”。由于与国内薪水差异很大，一般情况下，他们在海外经过多年的含辛茹苦，已经 积累了部分资金。

　　3.全国各地的灰色收入者。这部分人主要是全国各地的一些实力派人物，其在各自属地经营多年，积累了大量财富 后选择了“激流勇退”。在上海、北京等地购置房产，颐养晚年。

　　4.全国各大高校留沪京等地的优秀人才。由于北京、上海、广州等各大城市经济发达，给高校优秀人才的机遇也很 多。于是每年就会有大量人才留在这些大的城市，而经过几年的奋斗，他们最终都要在当地拥有一个属于自己的家。

　　5.“先富起来的那部分人”。中国经过20多年的改革开放，那部分“先富起来的人现在已经富的流了油”。但最 终他们没有真正留在当地，而是选择了这些他们一直向往的大城市。

　　6.江浙一带的游资。据业内人士透露，上海一个很著名的楼盘——苏地春晓，其每平方米价格达到18000元左 右，但在很短的时间就被一抢而空。经过最终统计与调查，竟有60%左右的购房者是江浙人。而这部分人并不是真正买房用 来居住的，他们的目的只有一个——只要是好房，就可以用口头形式在短时间内聚集很大一笔资金，用以炒房。

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