“合作盖楼”欲破地产迷局

　　-本刊记者/沈沉 摄影/邓攀

　　央行房贷加息话音未落，有关征收房地产税的消息又传遍了大街小巷，开放商、购房者和炒房者更是各有各的盘算。 而从动议的第一天起，就引起公众和媒体广泛关注的北京青年于凌罡的“合作建楼”计划，此时也正一步步迈向成功……从过 去备受瞩目和争议的“集资建房”到今天的“合作建楼”，词语的差异似乎见证着2005年的这个春天，中国地产业

在一片 红火中走向变革。

　　合作盖楼从梦想到现实

　　北京市建委发布的“北京市2004年下半年新建商品住房买卖指导价格”显示，去年下半年，北京市房价较之20 03年又增长了9.8%。与此同时，全国各地的房价也是全线飙红。政府、开放商和购房者的观点的交锋，有关房地产泡沫 之说的言论一时间甚嚣尘上。

　　当不少人开始掂量自己的钱袋子能否满足最基本的居住需求时，北京青年于凌罡和他合作盖楼计划的横空出世，打破 了房产开发的平衡，一个“居者有其屋”的梦想正在走向现实。

　　我是业主，我是项目主人

　　共同规划、价格低廉、物业自主、分享收益……美好的远景在房价高昂、业主与开发商纠纷不断、房地产业被质疑为 泡沫的今天，终于变成了美好的现实，于凌罡的合作盖楼计划也迅速得到了社会的广泛关注。然而在采访中，他始终强调的是 ，合作盖楼不是集资建房，更不是团购。

　　于凌罡表示，“合作盖楼”将打破传统的以开发商为主体的经营模式，业主成为项目主人。合作是指每个合作者(同 时为出资人、住房人)将资金存于自己本人的银行账户内，通过委托和监管的形式，在严格、透明的监管下使用。没有集中资 金的账户和集资过程，合作者自行承担因合作产生的开销和责任。

　　盖楼是指全体业主拥有自家产权证的同时，对整个大楼土地使用权和主体产权的共同拥有。于凌罡解释说，合作者和 购买普通房或自己建房有本质的区别，从此拥有配套收益权、物业自主权和对大楼品质的决策参与权。而不是像通常那样，出 了房门就没有了权利。

　　他进一步阐明，设想的合作盖楼方式是指一群有民事行为能力、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一 起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运作建房项目。

　　并以信托方式汇聚资金，通过市场方式，购得北京城区的地皮，建设一栋带底商的住宅楼；共同参与规划、委托专业 机构建设；真正享有物业管理服务自主权、共同分享底商和公共设施收益。

　　合作盖楼省下四笔费用

　　毋庸置疑，抛开这些比较繁琐的文字游戏，于凌罡的方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。

　　于凌罡说，由于是非盈利性集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：

　　一是开发商利润。由于合作盖楼项目是非盈利的，因此不必支付开发商售楼时附带的利润部分，根据一般的情况，销 售利润通常占房价的15%～20%；

　　二是广告费用。由于该项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处，可以节约 广告销售费用，这部分通常占房价的5%；

　　三是机构维持费用。开发商通常是一个很大的单位，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部 分费用是个人集资建房不需要承担的。“虽然我们也有工作人员和机构，但是我们的机构非常精简，而且不承担与本项目无关 的开销。”于凌罡说；

　　四是节省项目贷款利息。由于合作盖楼的项目启动资金全部是由大家共同承担，所以不存在项目贷款，节省了原来由 开发商承担的项目贷款利息。通常一个项目开发最少三年，这三年里开发商承担的利息应接近整个项目总造价的10%。

　　于凌罡向记者出示了北京丰台区某开发工程的招标标书，根据该标书，该项目每建筑平米的造价仅为1000元，而 其售价则为3800多元，其利润是十分可观的。但广大购房人缺少知情权，不了解市场。

　　此外，他还向记者分析了市场房价中包含的灰色开销：“开发商作为一个法人单位，公关费用和某些购买关系产品的 情况无法避免，这不仅会造成工程费用上升，还会直接导致房屋质量下降。而合作建房操作透明，且提供相应的监督机制，可 以大大减少这类问题。节约了以上费用，完全可以用市场房价的70%甚至是60%就能拥有一套住宅。”

　　合作盖楼的三个核心

　　如果仅仅是从比商品房便宜这个角度来看待合作盖楼，那就过于片面了。

　　按照于凌罡的说法，除了省钱之外，合作盖楼其实存在配套收益权、物业自主权和居住品质三个方面的核心内容，以 保证出资人也就是参与盖楼人的利益。而从长期角度来看，由于有了这三个核心，出资人除了获得房屋本身的不动产之外，还 能够获得一笔固定收益，而这正是与普通商品房的最大差别。

　　配套收益权主要由广告收益和租金收益构成，而购买普通商品房时，这些收益往往被开发商或物业“悄悄”占有，住 房人基本上并不知道存在此项收益。

　　其次，由于业主本身也是投资人，因此拥有整个社区的物业所有权、自主经营权和收益权，可以真正体现业主的意愿 。

　　第三，于凌罡强调，品质不等于价格，他以环保节能型住宅向记者举例，此类住宅是未来城市住宅的主要发展方向， 北京目前仅有几个项目以此为卖点。其动辄上万的价格使得普通消费者望而却步，而环保节能似乎也成为了高档住宅的一个标 志。

　　环保节能纳入计划

　　于凌罡向记者提供了一份由德国某环保节能建筑专业公司提供的材料，根据这一材料，实现住宅的环保节能并不用增 加很高的成本，一般消费人群完全可以接受，而这一方案已经纳入了他的合作盖楼计划。

　　于凌罡认为，开发商通常是简单逐利的，往往因为过度追求资本效率导致资金紧张，而且与住房人在利益趋向上存在 差异，往往忽视建筑品质、配套合理和环保节能等对国计民生至关重要的问题。所以，合作盖楼可以通过获得项目的所有权， 而用成本价增加项目本身的品质。

　　于凌罡的设想是由消费者自己组建非盈利性公司盖房，每个购房人既是购买者也是这个住宅项目开发公司的股东。想 要参与计划的人，每人先支付15万元，利用这15万元，每个购房人可从银行贷款22.5万元，然后用这笔钱支付买地和 建房的费用。

　　建好房后，因底层商铺和附属商业设施也属于业主，可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款。据测算，集资 合作盖房比买开发商的房子要便宜40％左右。而具体到房子，则是精装修、板式跃层小户型住宅。

　　该住宅项目初步规划为地上12～15层，地下2层，共计500户左右。其中，地下2层为公共设备层，地下1层 和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。户型暂定4米×9米和8米×9米两种，层高4.9～5.2米，每套户型的套 内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米。可以隔成两层，成为复式住宅，增建跃层后可得使用面积约60平方米。

　　挑战传统开发模式

　　于凌罡的合作盖楼计划之所以如此受到关注和支持，很容易理解。面对居高不下的房价、毫无信誉的开发商承诺以及 无休止的物业纠纷，他提出了一个至少看起来是一劳永逸的办法和前所未有的美好前景。这个办法的根本之处就在于不再追求 对现有住宅体制和规范的修修补补，而是从一开始就彻底改变开发模式，让购房人来决定一切。

　　颠覆制度也就意味着颠覆利益，而在很多人看来，于凌罡显然是站在了开发商的对立面上。而对此，他则有不同的意 见。

　　“我从来没有对开发商表示过不满，我只是对现有的开发模式不满。所以我才提出这种由业主出资、政府管理、银行 贷款，然后开发商去开发的新模式。有人说我是‘挑战风车的唐吉珂德’，其实不是。我觉得房地产的开发模式任何人都可以 去研究。”

　　于凌罡认为，开发商将成为合作盖楼的合作伙伴：一方面，合作盖楼从技术层面上需要开发商；另一方面，合作盖楼 给开发商所带来的收益是任何人所无法拒绝的。但同时他也认为，根据国外的经验，随着合作盖楼的扩大，开发商这一概念将 不复存在，而最终成为总承包商。

　　短期无法取代现有制度

　　记者随后采访了在京城从事了多年房地产工作的贺先生。针对合作盖楼，贺先生认为，其表现为单一的投资方和群体 投资方的差别，通过合作实现了投资人与购房人的合一，以保证整个收益的实现。

　　贺先生肯定了这一计划，但他也表示，从实际的发展来看，开发商并不会消亡。“即使是像美国这样合作建房比较普 遍的国家，仍然存在开发商，香港地产已经发展了数十年，但至今仍然存在若干大开发集团。合作盖楼是一个很好的模式，但 短时间内它无法取代现有的开发模式。”

　　两项新政影响不大

　　不仅仅是开发商，对于银行、政府，在于凌罡的计划中都是显而易见的共同利益方。

　　进入3月，针对房价居高不下的局面，央行作出了调高房贷利率的决定，同时有关开始征收房地产税的情况也趋于明 朗。以上两政策一经披露，立即引起了整个房地产界的极大反响，而在同样身处其中的于凌罡看来，似乎影响不大。

　　于凌罡表示，调整利率一方面是针对房价，另外就是针对花样百出的骗贷。由于目前国内的信用制度尚不完善，贷款 审批比较容易，这就给部分急于实现利润的开发商和不法炒家的骗贷提供了可乘之机。

　　而合作盖楼由于出资人采取的是会员制，有着严谨的信誉制度保证，再加之出资人同时也是购房人，因此不存在恶意 骗贷的可能。所以合作盖楼有着极高的信誉基础，是银行所不会拒绝的。

　　至于税收，于凌罡认为房地产税的征收无可厚非，而由于合作盖楼的出资人基本以居住为目的，极少有二次交易的情 况。

　　多方援手

　　记者获悉，于凌罡已正式向北京朝阳区工商部门注册公司。对于正在申请的住宅合作社与公司制之间的关系，于凌罡 告诉记者，一旦住宅合作社批下来，将会废弃公司，一切活动转到住宅合作社进行运作。

　　在不少人的质疑声中，合作建房的实际操作正在一步步地有序进行，联盟的会员队伍也逐步壮大，与开发商的合作等 措施让人们对合作建房的信心更足了。国家主管部门也开始积极关注合作建房，3月中旬，建设部相关负责人称，该部目前正 在对合作建房进行调研。

　　银行也表示给予积极支持。日前，民生银行中关村支行行长纪乃方对外界表示，只要这个项目一启动，民生银行将立 即跟进。

　　全国“两会”期间，不少代表和委员也对合作建房这一新生事物持鼓励和支持的态度。全国政协委员、江苏省社科院 院长宋林飞呼吁政府和社会各界为个人合作建房开绿灯，以应对高额的房价，减少行业暴利，维护各阶层公平。

　　土地问题近期解决

　　最为重要的是，一直以来都是合作盖楼计划瓶颈的土地问题，也有了突破性进展，而一旦这一问题得以解决，在许多 人看来是天方夜谭的合作盖楼，似乎也只是水到渠成的问题了。

　　尽管拒绝透露具体的情况，但于凌罡向记者证实，土地问题将在近期内得到解决。此前有媒体报道称，于凌罡频繁与 开发商接触，实质已从合作盖楼转变为团购，同时猜测他本人也从中获得回扣。

　　对此，于凌罡首先驳斥了这些媒体的不负责任。他表示，目前已经与包括万通在内的近10家开发商进行了谈判，而 其核心内容就是土地，“我们合作盖楼的地点选择是有一定范围的，而在此范围内的土地并不是很多了，但开发商手中有我们 最需要的土地。

　　另外，合作盖楼也不是一群出资人就能解决问题的，毕竟在土地、规划、施工等方面我们还是需要和开发商进行合作 。至于团购和合作，根本就是两个概念。”

　　终极目标——蓝城

　　合作盖楼在于凌罡看来只是他的一次小型自我实践，他真正的雄心壮志是他的“蓝城”模式。

　　“‘蓝城’不再是一座居民楼，而是一个大城市卫星城的规划设计，实际上是一种通过地铁连接若干居住区组成的线 形城市。把6万人和1平方公里土地结合在一起，能够给政府带来每年3-4亿甚至10亿的税收……

　　‘蓝城’是我的理想。而合作盖楼是走向蓝城的第一步，也是最重要的一步，这一步的实践意义是最为重要的。”

　　从规划角度看，蓝城是一种以大容量线形公共交通连接若干居住区组成的线形城市，是规划界专家们设想中理想的城 市结构。

　　按照于凌罡的方案，从节约型城市角度看，蓝城可以用人均17.5平米的土地，1%的市内交通能耗，20%的建 筑能耗，满足最严格的环保城市标准，迅速构建大量的和谐社区，为居民提供良好的居住环境和就业、生活机会。

　　蓝城提供了一种全新的政府规划管理、银行存贷监管、住房人出资、开发商(建筑承包商)投标建设的开发模式，有 效解决了资金来源和安全问题，提供了一条通过市场对规划合理性进行检验的新道路。

　　蓝城引领城市新潮

　　蓝城通常由轻轨连接10个居住区组成带状城市，再通过快速轨道和高速公路连入国家城市网。区内交通主要依靠轻 轨、自行车和步行，可节约大量能源和土地。布局规范、配套合理、成本低廉、建造迅速。

　　按照8.6万人占用150万平米土地计算，居住区人均占地17.5平米、人均绿地面积约11平米、人均住宅面 积30平米、全面采用中水技术、环保节能建筑、市内交通仅需0.05马力/人(现有城市为5-20马力/人)、大幅度 减少交通事故、且安静、安全，属节约型、绿色、宜居城市。

　　以北京为例，按蓝城模式，在北京郊区(如顺义、大兴)选15平方公里荒地，政府在无须任何投入的前提下，可以 很快让86万居民以每平米2500元的平均价格住进“和谐·宜居城市”，取得居住区配套50%的收益权，让建筑节能、 环保得到普及。

　　由于蓝城本身的结构优势，还能附带解决当前社会存在的各种问题，如教育、科技、医疗、就业、治安等。于凌罡同 时也强调，蓝城的建设在解决居住问题的同时，也能保证政府的财政税收，即居住区50%收益权作为税收。根据他的计算， 这一部分税收一年的总额就将大大超过政府现行的一次性收回的土地出让金。

　　住房、医疗和教育在于凌罡看来是“三座大山”，而蓝城计划的实施将有效的解决这三个问题。

　　蓝城——已经不是合作盖楼的简单重复，这一计划如果能够实现，那拥有四千年历史的中国城市将进入一个新的历史 时期。

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