地产新政 能否遏制地产投机

　　中国财政部副部长肖捷3月20日出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏 轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。此前，央行宣布不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利 率将与其他商业贷款一视同仁。

　　开征房地产税已成定局？

　　有媒体报道说，从近来财政部高层在不同场合的表态看，出于遏制房地产投机行为等考虑，开征房地产税已成定局。

　　据透露，目前房地产税试点城市正在筛选中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。今年“两会”期 间，针对近两年房地产市场的非理性繁荣，有政协委员提出，政府应开征房地产税。

　　不少学者也对此表示赞成，认为开征房地产税是房地产持续发展的关键，并提出了“累进制”的房地产税征收方案。 有迹象表明，这不仅仅是一个建议而已。

　　税赋轻鼓励投机行为？

　　目前政府的土地收益大体可分三类：租、税、费。租即土地出让金，由房地产开发企业一次性支付。税和费则见之于 房地产开发以至销售的各个环节，主要集中在开发投资环节。

　　相比之下，占有和交易环节税费相对偏轻，个人在购买了住房后，即不用纳税。支持房地产税的人士认为，正是由于 占有不动产的税赋很轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，从而刺激了各类投资者的房地产需求，客观上鼓励了房地 产投机行为。

　　时机不好会适得其反

　　不过，开征房地产税是否能够有效遏制房地产投机？目前的房价居高不下，本身就与税费过重有相当大的关系。因此 为解决房价居高不下问题，房地产税费制度确有改革的必要。只是房地产税究竟属于何种性质？是将目前由开发商一次性缴纳 的大宗税费合并，改为由业主分70年分摊，还是在已有的税费之外另征新税？

　　如果属于前一种情况，则房价有可能下降，而养房成本会提高，这可在一定程度上遏制房地产投机。但若是后一种情 况，则无助于遏制房地产投机行为。因为只要购房人预期地价、房价将会持续上涨，则房地产税所带来的成本将会被房价上涨 带来的收益所抵消。

　　尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑。真正紧张的倒是那些购房自住的业主。也就是说， 房地产税开征的时机如果拿捏不准，开征反而会抑制健康的需求。

　　房贷优惠画上休止符

　　3月16日，央行宣布自次日起不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁， 执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。

　　由于绝大多数个人住房贷款年限均为5年以上，这实际上意味着个人住房贷款利率至少将上调0.2个百分点(商业 银行有权选择不低于5.51%的任意水平的年利率)。此举更为重要的含义是，除公积金贷款外，长达7年的住房信贷优惠 政策就此画上一个休止符。

　　3月17日，央行宣布个人公积金住房贷款利率也上调0.18个百分点，5年及以上期限的贷款利率由4.23% 调整为4.41%，这样该档期的公积金贷款与商业贷款的利差就由1.08个百分点扩大到至少1.1个百分点。算上去年 10月的调息，两者的利差共扩大了0.04个百分点。

　　平抑房价才是根本

　　围绕房地产行业的争论已经在中国持续了两年半，作为最早发出房地产泡沫预警并采取挤泡措施的政府部门，央行此 番终于下决心提高了住房贷款利率。

　　根据央行的这一精神，各商业银行也相继调整了房贷利率。除了制定各自的利率外，各商业银行还在首付比例、二次 贷款利率等方面出台了具体政策。尽管贷款的门槛抬高了，但有调查表明，购房人的热情并未因此消退。

　　实际上，无论是征收房地产税还是调整贷款利率，平抑房价都是近期国内房地产界的最大呼声。专家认为，无论房地 产税是否开征，高扬的房价都必须加以遏制，听任房价上涨，无异于是对“以人为本”执政理念的背离。

　　而要从根本上解决房地产市场的问题，首先就必须对1998年以来住房制度改革思路加以修正：将房改的指导思想 由主要依靠市场提供商品房，修正为面向市场的同时加速建设由各级政府承担主要义务的住房保障制度。

　　一个逐渐达成共识的观点是：政府必须保证人民基本住房需求，但人人有房住并不等于人人有房产。具体建议有：加 大经济适用房的供给，建设廉租房体系；清理囤积土地，杜绝土地买卖环节的黑箱作业等。

　　同时政府退出房地产市场、实现政企分开；提高投机购房者的贷款门槛，比如实行差别化的住房贷款利率，对购买多 套住房的借款人实行高利率；提高投机购房者的交易门槛，降低其交易收益，比如对持有不满一年的住房不得转让，对持有不 满两年的住房征收高比例的交易税等。

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