中国新闻周刊：合作建房-被招安的乌托邦

　　从拿地到成立建房实体的种种挫折，令合作建房的理想与现实之间的妥协成为必然，而妥协之后他们依然要经历相当复杂而艰难的选择与决策过程。其中任何一个环节有变，都关系到整个试验的成败

　　本刊记者/王晨波

　　“天下有傻根者姓于姓冯姓理想，世间多智叟人叫牛叫狂叫后悔。”这是4月8日北京地产大鳄万通集团董事局主席冯仑发给国内合作建房发起人于凌罡的一条短信。从言语中可以看出，二人已经颇有一番默契。

　　但于和冯的合作却微妙地将合作建房试验推到一个双重的窘境：在外部，很多论者以为于凌罡已是“叛徒”，是合作建房的“机会主义者”；在内部，由于开发商的介入，整个进程得以加速，因此300名参与者很快需要各自拿出15万元用于初期融资置地，这笔真金白银的付出将成为最为现实的考验。

　　开发商“掐头去尾”

　　合作建房是于凌罡一年前在网上发起的，但真正的房子却要在现实世界中建造，因此，于经历了类似从虚拟梦想到现实生活的转变。最初那是一个充满浪漫色彩的设想：集合一群在北京生活、又还没有房子的人，共同出钱，自己买地，找人设计，盖一座真正自己的楼。

　　在房价连年飙升，开发商盆满钵满，购房者多年“积怨”的大背景下，这个设想被广泛解读为：老百姓自己盖楼，开发商靠边闪。另一位合作建房者陶光远对此的描述是，“大家都骂开发商黑心，这下好了，于凌罡把他们都整趴下了。”

　　作为发起人，于凌罡也部分地默认了这类解读。因为在他的合作建房模式中，“不存在当前房地产业从融资、设计到建设甚至销售都包揽的全程开发商，他们必须转变开发模式。”于对本刊说。

　　取而代之的是服从建房人安排，完全按照建房人意愿行事的服务商。这些服务商可以帮助拿地，也可以受托进行房屋设计，甚至进场建房，总之服务商就是提供服务，仅此而已。

　　但最初拿地的经历迅速让理想的额头碰了钉子：国内经营性土地招投标对竞标单位资质有硬性要求 资金来源单一和相对透明，将导致在土地竞买中处于报价劣势；同时，地价经过数轮飞涨，已经变得高不可攀；收紧土地的政策也使得拿地周期延长。

　　于凌罡和他的伙伴们不得不寻找现实的出路。在经过参与者内部多次讨论之后，他们决定变博弈成本为合作成本，开始在去年12月同多家拥有土地的开发商接触，“总共不少于10家，大部分都是希望卖地、卖房子甚至提出团购之类的要求。”于说。

　　也就是说，这些开发商并没有“服务意识”，没有跟于凌罡的“服务商”理念契合。正在此时，万通集团的董事局主席冯仑出场，他抛出了“地产定制服务”的概念，这与于最初的设想不谋而合。

　　两人相谈甚欢，冯将合作建房看作一个理想的大客户，这个客户定制的并非一栋豪宅，而是数栋总建筑面积可能达40000平米的带底商住宅楼；而于也惊异于开发商能够“掐头去尾” 掐掉融资环节，去掉销售环节，改变传统开发模式而为建房者提供定制服务。

　　于是，双方迅速达成合作意向。在“掐头去尾”之后，万通集团可以提供包括买地、设计、建设等一些列服务。很快，有一种说法认为，这种模式会对现有房地产开发模式构成很大威胁，但这显然过于乐观，“这个案例过于个性化，万通算得主要不是经济帐，而是影响力。”北京中原地产市场研究部总监徐成峰对本刊说。其他开发商会否如此“慷慨”就不得而知了。

　　在达成合作意向后，合作建房者们面临的首要问题是，以什么样的“主体形式”同开发商合作？

　　从合作社到公司制

　　3月18日，合作建房的法人实体“北京合作蓝城咨询服务有限公司”已正式向北京市朝阳区工商局申请注册，于凌罡任法人代表。翌日，合作建房的30名代表(每名代表约10位出资人)便召开会议，选举产生6名董事、3名监事，于将出任“董事长”。

　　事实上就在春节前，合作者们的主流看法仍是：能得到建设部和北京建委的支持和许可，在市民政局注册一家针对中等收入家庭的合作建房法人团体，以便名正言顺的依托非营利原则运作合作盖楼。

　　但北京市建委的相关负责人对本刊表示，申报“住宅合作社”必须具备若干条件，其中对于最不利的是，合作对象是北京市的无房户或者住房未达标的职工，即中低收入家庭，于凌罡们如何证明“合作盖楼”的人都是中低收入家庭是个难题。

　　“我们的社团有别于传统运作经济适用房的住宅合作社，是按照市场价格向有关部门交纳土地费用，而且要通过市场模式取得土地。”于说。但这种“合作社”模式，一直未能得到相关部门批准。

　　于凌罡回忆，他最初申请“合作社”是在去年4月。随后，相关部门口头支持合作建房，但希望先按公司办理。于为此“专门用了三个月学习《公司法》，重新设计合作建房架构”。在春节后，于再次向有关部门提出建立“合作社”未果后，公司模式变得势在必行。

　　新的公司模式实际上是一种公司加信托的模式，即300名出资人每人需在指定银行以个人名义存入15万元以上的资金(自己的存折和密码)，并和公司签订信托合同，委托公司以其信托的资产拿地、盖楼。 其中，允许同一出资人同时拥有两份出资，并享有相关权利义务。

　　根据分次定向转账制度，信托资产使用前20天，公司将提出申请，内部审核10天，委托银行和财务机构审核10天，并且在指定银行内结算，以保证出资人的资金安全。

　　在建立了董事会以及相对周详的财务制度后，具体的业务将由公司通过招聘专职、专业的工作人员或团队(如开发商)完成，从而尽量避免“管理者和所有者重叠”。

　　至此，种种在虚拟世界中的设想将实现“惊人一跃”，通过联手开发商、成立实体公司逐项兑现。

　　兑现理想的风险

　　对于参与者而言，兑现理想就意味着拿出钱来。目前的状况是，大部分人根据会员级别交了100元或者500元，接下来就是4月18日验资，即在指定银行以个人名义存入15万。

　　相对数百元而言，15万是一个不小的数字。“验资是一个很大的考验，等于把自己捆绑在这个项目上。”于凌罡说。而一旦验资完毕，就同公司签订了信托合同，擅自动用这笔钱将视同违约。

　　这意味着，参与者要真金白银地参与进来，而不再是单纯地在网站论坛上大发议论。本刊接触到的参与者中，一部分已经将现金准备就绪，另一部分还在犹豫中，而由于对建房进度没有把握，当初参与者中的个别人甚至已经在去年底或今年初购得房产。

　　犹豫者最担心的问题还是地段。根据目前的制度设计，所选地段和地价必须经过70%参与者同意。其余30%如果不同意大多数人所选地段而退出的话，违约金总额将超过万元。

　　目前大致的意向地段是北京北四环从健翔桥到四元桥主路1500米以内的地皮。实际上，这是北京炙手可热的区位，该地段的房价一般在7500元/平米以上。

　　另一个普遍担心的是住宅设计和户型。于凌罡的建议是选择跃层，每套住宅高5米左右。这样，每户实际可以得到两倍的使用面积。目前于推出了两种户型，其一是使用面积为36平米的小户型，建跃层后使用面积可达72平米；另一种是购买双份会员，其使用面积为72平米，建跃层后适合带老人的三口之家使用。

　　4月11日，很多VIP会员仍在就户型面积议论纷纷，他们觉得一份面积太小，而两份面积又太贵，希望能够出现1.5份左右的设计。这些都将最终通过投票多寡来决议。如果不同意70%的参与者认可的户型和设计，也同样将被视为违约，罚款上万元。

　　最终，房子建好后还面临着分房的考验。按照目前的制度设计，在大楼设计方案确定后，相关工作人员会尽快根据每套住宅的楼层、朝向、户型、面积等条件优劣，提交一份“定额户型补差价格表”。同时，还将根据出资人的具体出资情况，以及股东、工作人员的工作成绩给予适当的积分奖励。“加分方案”和“定额户型补差价格表”，须经70%以上出资人书面签字认可后，正式生效。之后根据出资人的积分多寡分组，然后再在每组中进行抽签选择。

　　从上述若干步骤中不难看出，这是一个相当复杂而艰难的选择与决策过程。其中任何一个环节有变，都关系到整个试验的成败。“我们没有承诺，只有制度。现在只有把精力放在做事上了，事情做出来就没那么多争论了。”于说。

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