中国新闻周刊：经济适用房不适之症

　　经济适用房已经变得越来越稀缺，但最初的粗放管理方式却迟迟未变，这加剧了供求关系的紧张。而在销售领域倚重开发商，更令供需矛盾以令人尴尬的极端方式集中展现出来。

　　在开发建设环节，开发商对利润的过度追求，和由于监管成本过高导致的政府监管不力，令经济适用房陷入了既不经济又不适用的尴尬境地。

　　配套设施及相关规划的缺失和滞后，更凸显了作为公共产品提供者的政府的角色错位。

　　追本溯源，我国的经济适用房是一个将住房福利和市场化结合的操作模式，但政府和开发商责、权、利划分的模糊，令其在现实中陷入了摇摆和扭曲。

　　购房长队的政策基因

　　经济适用房已经变得越来越稀缺，但最初的粗放管理方式却迟迟未变，在销售领域又非常倚重开发商，这造成购房的队伍越排越长

　　-本刊记者/王晨波

　　中国房地产协会秘书长顾云昌在1998年参加经济适用房制度设计的时候，只是觉得很多人会感激这个制度，“毕竟它给那些中低收入者带来了福音”。

　　但7年过去，恰恰是那些政策所指的受益者开始怨恨这种制度安排。“我不想再谈经济适用房的事情了，有没有摇到号我不关心了。”6月20日王力(化名)略带无奈地对本刊说。

　　房号守望者

　　作为一名高校教师，王力的故事在北京已经成为街头巷议的话题，他将人们对于经济适用房的渴望表达到了极致——在售楼处前住了近两个月，留起了大胡子，支起临时买来的帐篷，一根接一根地抽着烟，捱过“漫长”的等待。

　　实际上，王力去年12月份就登记了购买意愿，当时北京一家名为三环新城的小区售楼小姐告诉他，3月份放号，但是具体哪天“另行通知”。这个词让许多购房者提心吊胆，因为这意味着任何意想不到的时刻，甚至通知之时就是放完号之时。

　　王力不希望悲剧发生在自己身上，因此从今年3月27号早上五点钟开始，他就不回家了，一直等到5月中旬。王的帐篷很快引来其他十多个效仿者。一群渴望得到房子的人以这种方式聚到了一起。他们甚至在“五一”的时候，还一起过了节。

　　事实上，售楼处前除了“帐篷一族”，还有另一帮人，他们以“倒号”谋生，明码标价2万到5万。

　　在激烈的竞争中，帐篷里的人“草木皆兵”，常常闻风而动。他们甚至养成了一个习惯：在晚上睡觉的时候，没人脱掉衣服，随身带着各种需要的证件，大家都害怕半夜放号。这种情况在北京也并不罕见。

　　6月13日凌晨4时许，北京天通苑开发商突然向待购天通苑经济适用房的市民放号。一名小区物业管理人员对本刊介绍说，原本定于15日放号，不料有人走漏风声，11日就来了千余人等号。开发商措手不及，于是更改放号地，人们仍长队相迎，最终开发商选择了人相对较少的凌晨开始放号。

　　有意味的是，这名物业管理人员所说的“不小心走漏风声”，言外之意就是本不应该那么早就告诉购房者。

　　这一来就苦坏了等待放号的人们。北京夏天暑热难熬，加之那两日中间还曾大雨倾盆，大部分排队的人还是苦熬了整整两昼夜，有人形容说：“亲戚朋友齐上阵，轮流接替等号忙。”

　　令人遗憾的是，在队伍的前面，人们仍发现了一些“形迹可疑”的排号者。

　　跟王力相比，天通苑的人们是幸运的，他们只等了两天就看到结果。而王力却在近两个月后得知，原本的排号制已经改为摇号制，也就是说，王力排在前面已经没有意义，毕竟摇号凭借的是运气，锲而不舍也没用。

　　经过了这番历练，35岁的王力变得有点“宠辱不惊”了。他不再忿忿不平，继续平静地和妻子住在一间12平米的地下室里。当被问到是否还会购买经济适用房的时候，他说：“可能还会吧，要不怎么办？”

　　敞开的后遗症

　　北京的经济适用房标准很清晰：本市城镇居民；无房户或未达标户；年收入低于6万(含6万)。这是2001年年初《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭收入标准暂行规定》中明确规定的。按此标准，北京市地税局一位官员按照目前缴税情况掐指一算，这样的家庭或个人在北京至少超过60%。

　　这样一来，按大数估计，经济适用房至少应该在北京住宅房中占到50%以上。但实际上，根据国家统计局数据显示，北京2004年经济适用房占住宅总投资的10%左右，今年1～5月份更只占7%强。

　　中国房地产协会秘书长顾云昌对本刊说，这意味着经济适用房在住宅供应中的比例在15%左右。众多的需求者，稀缺的供应量，加上近两年商品房价连年飙升，而经济适用房的价格一般比普通商品房便宜20%左右，其供求关系紧张自不待言。

　　现在看来，这个标准似乎圈定了远超过供应量所能承受的人群范围，它究竟是在什么样的背景下制定的？

　　回溯到1998年，国家开始住房分配货币化改革，停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——国务院1998年23号文中，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。

　　该文件执笔人之一顾云昌对本刊回忆说：“当时没有明确的一个概念就是，中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚，而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”

　　这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。建设部住宅与房地产司一位官员对本刊回忆，1999年左右，管理层在经济适用房上曾有如下争论：家庭收入一时无法划清，而经济适用房又不能因此不做，在现阶段应该实行怎样的政策？是边建设边详细研究如何划定，还是先将划定方法明确，再进行建设？在未划定之前，又该怎样管理得好一点？

　　事实表明，这场争论的结果同许多“中国式”改革一样，没有一致的结论，最后都是摸着石头过河，先做了再说。

　　当时，北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群，并由此放松了经济适用房的准入管理。北京市建委的一位人士对本刊回顾说，当时政府一方面大力宣传经济适用房政策，鼓励大家踊跃购房；另一方面在2001年前放开了购买门槛，让有能力买经济适用房的人都能进入市场，而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。

　　2004年5月，中央层面的《经济适用房管理办法》出台，其中明确了许多过去经济适用房规定中模糊不清的地方，如面积、利润、购房资质等等。地产界的主流看法是：这个政策已经把中等收入者从原来的中低收入人群中划分出来，不再享受经济适用房。

　　但北京购房人标准并没有相应做出改变，监管机构对资格的甄别仍比较宽松。这导致了经济适用房在市场中的供求格局在近期难以发生大变化。

　　独创的“中国模式”

　　在如此供求格局下，经济适用房的混乱局面在由开发商主导的配售环节集中暴露出来。

　　事实上，“销售环节的灰色利润是经济适用房开发商的主要利润来源之一。”北京某专业地产销售公司的副总经理马登科对本刊介绍。他曾经代理过一些经济适用房的销售，其中，开发商预先留号已是司空见惯。可以佐证的是，最近北京某经济适用房小区就是从150多号开始放号的。

　　而另一个隐秘的途径就是，开发商会直接或者间接的雇佣一些人员来“倒号”。号贩子拿到号后，一般会以2万到5万的价格卖出，这笔钱中至少一半会返还给开发商，因为买号人的购房资料必须跟原倒号人的资料进行调换，这就需要开发商默许乃至参与。

　　“分配和销售环节由开发商主导，这是中国特色的模式，在大多数国家，开发商充当建筑商，配售主要由政府机构进行。”顾云昌说。

　　一项带有福利性质的房屋政策，最终却要依赖开发商来进行分配，这显然出现了角色冲突。但这却是目前国内最主要的经济适用房分配方式。这种分配方式是如何形成的？政府为何要将分配权拱手相让？其背后的故事意味深长。

　　顾云昌回忆说，在全国各地开始陆续推出经济适用房的1998年，当时中央政府的深一层用意是希望把住宅建设作为新的经济增长点，让住宅肩负起了拉动内需的重任，于是当年果断启动了“房改”。

　　经济适用房就是其中的主角。顾记得，当时钢铁水泥有些过剩，管理层希望通过经济适用房来拉动这一块的需求。当时还发国债，进行公路铁路项目以及经济适用房建设。

　　在这种背景下，全国各地风风火火大建经济适用房，争相报项目。根据建设部的全国数据显示：1998年，经济适用房竣工面积占商品住宅面积的39.04%；而1999年，经济适用房竣工面积为商品住宅竣工面积的62.33%。对此，建设部官员评价说：“当时经济适用房竣工面积比重很大，已经在住宅建设中起到了主导的作用，占据十分重要的地位。”

　　当时北京是全国建设经济适用房最多的城市之一。“面对这种势头，市里的建委根本没法管，项目太大太多了，也根本没能力管。”北京市建委的人士回忆说。其他放量供应经济适用房的城市情形也大略如此。如此背景，再加上“房改”初期经济适用房放量供应，供求关系基本平衡，甚至出现过供大于求的情况。地方政府对购房者大都无需仔细甄别，毕竟大量的竣工面积需要购房者积极入市。管不过来，也不想管得太严，由开发商销售成为了顺其自然的事情。

　　但形势就在两三年内发生了变化，随着国内房地产业的不断市场化，尤其是近年来普通商品房的大量入市，经济适用房的比重越来越小，城市中的住房供给已经成为普通商品房占据主导。

　　根据国家统计局数据，2004年全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。其中，经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。今年1～5月，经济适用房的投资更是同比下降16.7%。

　　经济适用房已经变得越来越稀缺，但最初的管理方式却迟迟未变，在销售领域又非常倚重开发商。这酿成了大量像王力这样的故事。

　　技术性“补课”

　　问题已经暴露，北京开始在经济适用房上“补课”。

　　首当其冲的就是购房人的资格审核。由于此前疏于管理，北京的一些经济适用房小区中出现了“奔驰”、“宝马”等豪华车扎堆的现象。

　　“如果严格审核，杜绝以后出现这样的现象，至少可以减少1/3的排队人数。”马登科说。北京市建委主任刘永富6月17日透露，今后要与地税部门合作，结合个人所得税明细制度，进行收入审核；还要增加新闻媒体公示，扩大公示范围；另外就是严厉查处虚假。

　　北京朝阳区的一位开发商对本刊质疑说，这样的规定也就是能阻挡一些非常明显的造假者。比如税收一条就很难明确，由于目前税制的问题，很多人并不按收入纳税。媒体公示这个办法在其他城市用过，但由于城市过大，“看到的不知道，知道的又没看到”，效果并不好。

　　这位开发商根据北京等特大型城市的特点提出一种思路是：委托街道办事处和居委会的力量，由他们对本区域的经济适用房申请者进行“蹲点式”排查。虽然工作量艰巨，但能够进行社区纠错，至少准确率比较高。

　　除了严格资格审查，北京还准备着手解决令政府颇为难堪的排大队等号的问题。北京市建委副主任苗乐如近日表示，排队放号不是最佳的形式，北京市相关政府部门正在着手研究经济适用房放号方式，届时将规范排队等号、网上放号和手机放号等方式。

　　目前可资借鉴的是，杭州等地就采用全市摇号的方式，由政府主导放号，尽管命中率只有20%，但多数人由于见证了其公开透明的过程，也没有太多怨言。

　　另外深圳市还推行综合评分排队制，由政府相关部门根据申请人的工资、学历、职别、家庭状况综合打分，按照分数排队购买经济适用房。这种做法在深圳还算得人心。

　　然而，这些技术性的修修补补只能解决经济适用房销售环节的问题。-

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