央视法治在线：解读物权法-物尽其用

　　今天我们继续为您解读物权法草案的内容。对自己拥有的财产，您当然可以占有＼使用收益和处分，那么对自己没有所有权的财产，能不能利用起来并且取得收益呢？物权法草案里规定了专门的一编,叫做用益物权，顾名思义，那就是对财产的使用和收益的权利。大家都知道土地是属于国家或者集体所有的, 那么作为公民对于土地的利用是一种什么权利呢，是否受到法律的保护呢？一位观众提出了他的问题,来看一下.

　　观众：

　　我们刚买了房，买房的时候签合同，合同里说是合同使用权是70年，我现在就是想问如果70年到了以后怎么办，我们还有没有土地使用权，能不能住这房子。

　　江平 中国政法大学终身教授　参与《物权法修改草案》审议的专家：

　　(住宅用地使用权年限到了，应该续交土地出让金)

　　其实这个问题应该说没有太大的担心的必要。首先我们可以肯定了你买的房子是所有权，所有权是没有期限的，但是你买的房子下面的土地使用权却是有期限的，/如果土地使用权期满了以后，可以有两种办法，一个是国家如果是社会公共利益需要的时候，可以土地使用权不仅收回，而且连地上建筑物都有权收回，/国家该怎补偿怎么补偿，但是如果没有这一条社会公共利益需要的特别的情况，/(你)可以继续使用。以后要继续续交土地使用费.

　　对于支付土地出让金的办法,物权法草案规定:如果期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期,续期后,按照约定支付出让金.不过,对于谁来交土地出让金,这位观众仍然有疑问.

　　观众：我听别人说土地使用的出让金最是是房地产开发商交的，那么70年以后出让金谁来接着交，是开发商交，还是住户交，如果双方都不交，我们还能不能再住这个房子。

　　专家指出,即使物权法规定在70年住宅用地使用年限到期后，由居民自己来交土地出让金，对于出让金的数额也不用太过于担心。

　　江平: 因为现在我们的开发商从城市从国家拿来，那是几十亩地，几百亩地这样的，他一次交得很多，而你盖完楼已经在里面取得了，而且你只占有了相当很小的一部分土地，这种情况下再补交土地使用费，/恐怕我们每一家所摊用的土地面积，恐怕也就是连一分两分都不到. (每家每户平摊的土地出让金不会很多)

　　有的观众提出, 土地使用期限到了,万一忘了交土地出让金, 会不会房产被充公了呢? 专家指出,这样的担心完全可以打消.

　　江平：这种情况你不交土地继续土地使用费，只能说你在上面住得具有不合法性了，不合法性了，国家按现在来说正常的办法，也是提起诉讼的办法让你里补交，如果你再不交的话，欠的话，可以变卖变卖(一些财产)，该怎么样，怎么样，这是一般的债权债务关系，你该交使用费你不交，就像你该交水电费不交一样，这种情况看成很自然而然的.

　　(不交土地出让金不会导致房屋产权灭失)

　　对于农民朋友来说,土地就是他们的命根子, 赋予农民对土地的使用权, 成为物权法的一项重要内容.

　　江平：农村的土地承包经营权，这是最重要的，广大的那么的多农民现在土地所有权属于集体，但是要归每个农户自己来30年不变的承包经营权，对农民必须保障他的承包经营权利。

　　(《物权法(草案)》保护农民的承包经营权)

　　一位农民朋友给我们打来电话, 咨询有关土地使用权的法律问题，我们来听一下.

　　电话采访：我承包了村里的河滩地，承包期为30年，我花了几年时间，辛辛苦苦把荒地改造好了，村委会却改变主意，把地转包给了别人，我想问问，村委会这么做有没有法律依据？

　　江平：物权法讲了就不仅仅是你跟发包人之间，承包人跟发包人之间，而且也包含，我(农民) 作为这片土地的承包人，我享有30年，15年的承包经营权利，任何人都不能侵犯，不仅发包人不能侵犯，其他人也不能侵犯，谁也不能眼红，看了我这块地现在成了熟地了，赚钱了，你来侵占我，谁来侵占我，我都可以告谁。这就不一样了，它的保护范围从债权变成了物权了，它的意义是这样的。(任何人都不得破坏承包合同)

　　物权法草案中重新确认了原来土地承包经营法中关于维护农民承包经营权的规定，就是为了维持土地政策的连续性,切实保护农民的利益。另外,有一位观众说，他们小区因为紧挨着另一个小区，绕道出行不太方便，于是想在隔壁小区开一条专用通道，不知道可不可以？

　　江平：这种土地之间的相互利用，房屋之间的这种利用，通过你这儿房屋之间我排除什么东西，这完全可以来约定，／我可能达成一个协议，给你一定的补偿。(相邻关系也可以约定)

　　因为通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利,在物权法草案中称为地役权,专家指出,通过合同约定了地役权, 可以排除其他人的干扰.

　　江平:

　　我既然跟你商量好专有地通过你的地区行使我土地方便的权利，那只对于我来说，虽然我给你定了合同，但是其他人仍然不能随便进，其他人没有这种权利。(设定地役权可以排除其他人的干扰)

　　还有一位农民朋友来信说，前年，他想挖一条水渠灌溉自家的农田，但是要经过邻居的承包地，如果水渠挖好了，他愿意给邻居使用10年，两人都同意了，可是去年遇到洪涝灾害， 冲坏了水渠，为了修水渠，他又投入了1200块钱，但他认为邻居也应该承担一部分，邻居不答应，那么，如果按照物权法，邻居应不应该掏点钱呢？

　　江平：你给他一定的便利，如果人家享受了这个利益，合同虽然没有规定，最后渠冲毁了，你把渠再修好，享受利益的一方肯定要承担一部分的，/如果我本身并没有得到任何用水的利益，只不过是允许你来通过，你现在还让我来给你承担修补的费用就不合理了01：22：38：03(小红条：地役权相邻关系可以协商)

　　对于人们普遍关注的拆迁补偿问题，现在的土地管理法规定给与适当的补偿，城市房地产管理法和三资企业法规定是相应的补偿，而宪法修改的时候，用了给予补偿，作为一部保护财产的法律，物权法草案有没有作出相应的规定呢？

　　江平：那么在今天宪法里面我们提出了对私人财产的保护和权利，物权法要直接体现出来。你是社会公共利益需要，你把人家的地方给占了，在这种情况下，／我适当的补偿一下，我相应地补偿一下，都不合适。所以为了保护公民的利益，尤其保护公民在，包括集体土地上的权和城市拆迁的老百姓居住的利益，我想用合理补偿、公平补偿、等价补偿，市价补偿，／老百姓不能吃亏，被拆迁的不能吃亏，这是一个最高的原则。(《物权法(草案)》对于拆迁补偿的规定)

　　主持人：物权法对用益物权的规定，就是为了更好的实现财产的使用价值,做到物尽其用，尤其是我们的衣食住行都发生在土地之上，和土地有关的权利，构成了我们经济生活的基础，了解自己有哪些用益物权，对于我们充分发挥财产的使用价值有着重要的意义。在下一期的节目里，我们将继续为您解读物权法草案的重要内容。好了,感谢您收看今天的法治在线,再见!

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