摩根士丹利逆市抢购上海写字楼

　　谢国忠的泡沫论主要指向住宅市场，摩根士丹利进军中国楼市的主要方向锁定在商业物业

　　在投机客纷纷从上海楼市撤资的当口，海外房地产基金再一次把重金砸向上海楼市。

　　6月15日，中国海外发展有限公司在香港联交所发布公告称，该公司及香港信兴集团有

限公司属下之信兴中国投资有限公司，所持有的上海永菱房产发展有限公司共92%股权，以总折合人民币7.9亿元的价格出售。至此，由上海永菱拥有的位于淮海中路138号的上海广场商业裙楼有了新东家。

　　新东家的名字颇为神秘，公告上显示为一家注册于开曼群岛的MSR亚洲公司。 经证实，这家神秘的公司正是在上海楼市异常活跃的海外投资银行摩根士丹利旗下公司。

　　2005年至今，继澳洲麦格理集团购入上海新茂大厦，摩根士丹利在北京买入北京富利，新加坡凯德置地斥资35亿人民币买下北京中环世贸中心AB两栋写字楼，扬子基金购进北京远洋新干线D座酒店式公寓，高盛买下上海百腾大厦之后，位于上海商业物业黄金地段的上海广场6层商业楼被摩根士丹利收入囊中。

　　短短六个月时间，海外基金无视中国政府调控楼市的手段不断加码，如此大手笔、紧锣密鼓地收购中国商业物业，多少让人有些错愕。

　　有所为，有所不为

　　摩根士丹利对中国楼市的唱空做多，早已被业内人士传为谈资。但是，这并没有影响他们进军中国楼市的步伐。

　　事实上，摩根士丹利在中国楼市的唱空做多并不矛盾。

　　谢国忠的楼市泡沫论主要目标指向住宅市场，他在各大报刊上发表的言论里面很明显看得出这一点。

　　时至今日，摩根士丹利在住宅物业的投资并不大，而且住宅投资都是在2004年宏观调控之前。

　　而最近几次整栋物业的收购，交易金额动辄上亿，足以说明，摩根士丹利进军中国楼市的力度开始加大，而且把投资的主要方向锁定在商业物业领域。

　　“商业物业以及办公楼在上海还很紧缺，有很大的升值潜力。”仲量联行中国区董事、商业部总监陈立民两年前就开始在上海各大房产投资论坛上发表他的这一观点。

　　他提供的一个有力的数据是：截至去年年底，上海甲级写字楼的面积只有300多万平方米，而香港的面积是它的两倍，东京和纽约都分别是上海的10倍。而上海在大力发展总部经济的时候，甲级写字楼却供给不足。

　　上海甲级写字楼租金自1997年下滑之后，2000年到了最低点0.2美元/平方米/天，近两年才开始回升，至今达到平均0.9美元/平方米/天，而空置率从去年的10%下滑到了现在的7%。

　　而商业物业在上海黄金地段，也已经达到一铺难求的境地。

　　“中国政府的调控针对的是住宅市场,目的是为了打击投机,而商业及办公楼市场的政策基本没有变动。”高力国际物业公司助理董事郑宗杰的分析,传达了目前业界对中国商业物业前景的普遍判断。

　　大摩的如意算盘

　　摩根士丹利大肆买入中国商业物业，意欲何为？此次上海广场的交易双方——摩根士丹利及上海广场的原东家中国海外发展有限公司对此都讳莫如深，而业内人士的猜测也各执己见。

　　更多在商业物业领域的业内人士都认为，像摩根士丹利这样的海外基金，购买商业物业的目的，虽然是短线投资，但是他们盈利的主要来源还是在于物业本身的增值。

　　郑宗杰对《望东方周刊》说，“海外房地产基金的通常做法是，买来物业之后，会请国际物业管理公司重新做招商，重新集聚人气。把经营搞上去，物业的价值随之得到提升，然后再转手卖掉。人民币升值对他们来说有好处，但是这不是他们的主要获利来源。”

　　摩根士丹利去年接手世贸大厦后，对其进行的改造，似乎更能说明问题。

　　《望东方周刊》6月21日到位于上海市广东路500号的世界贸易大厦探访，发现金光灿灿的大厦外墙上贴着醒目的招租广告，以及摩根士丹利新聘请的物业管理公司仲量联行的标志。

　　去年9月，仲量联行受摩根士丹利委托，负责世界贸易大厦的招租和物业管理，大厦的装修也由另一家公司同时进行。

　　进入大堂，记者注意到，中央的屏风前伫立着一尊一米多高的观音像，屏风后面电梯通道两边是四个硕大的景德镇瓷花瓶。

　　大堂左边一个手扶电梯没有开，光线很暗，看不清上了电梯会通向哪里，大白天甚至感觉有点恐怖。大堂整体观感与其他写字楼的宽敞明亮相去甚远。

　　据租赁部人士介绍，为了租户上下班方便，大堂至今还没有改造，会选在“十一”假期装修。但是，楼上的装修已经完成40%。

　　摩根士丹利还准备对租户做一番调整，原来的大厦租户大多是国内中小企业，装修之后，希望引入一些国际性的大公司入住。据这位租赁部人士介绍，美国咨询公司AC尼尔森已经签约，在世界贸易大厦买了一个楼面。

　　“海外基金是机会投资者，不是战略投资者，我们投资很现实，每个月的回报率都要算。我们不会慢慢地做基础建设，慢慢钓大鱼。” 麦戈理银行旗下第一中国地产公司CEO姚蔚直言不讳地点明了海外基金的投资策略。

　　搅局中国商业地产

　　如果算一下，就会发现，摩根士丹利买下的物业的价格，不能不说是一笔合算的买卖。

　　2004年摩根士丹利买入世界贸易大厦的成交价是1800美元/平方米，而现在的价格，据业内人士估算同一地段物业可以达到3200-3800美元/平方米。

　　摩根士丹利新买入的上海广场商业裙楼，处于淮海中路黄金地段，单价只有2550美元/平方米，而同样是黄金地段的城隍庙，有的商铺单价已经将近8000美金/平方米。

　　业内人士分析，摩根士丹利等海外基金选择商业物业一般都是黄金地段的物业，而且都有较大的升值空间。

　　“譬如高盛4月份购买的百腾大厦，成交单价只有2200美元/平方米”，有着多年写字楼行业经验的世邦魏理仕公司董事许智才说。据《望东方周刊》了解，一般甲级写字楼售价都是在3万人民币以上的。”

　　“很多海外基金都对上海的商业和办公楼市场非常看好。摩根士丹利、高盛等等，今年海外基金收购的项目很多，但是还有很多海外基金没有进来。”

　　尽管如此，从去年开始，海外基金的活跃让国内的同行们真切地感受到了。“从去年开始，海外基金在中国收购商业物业的步骤加快了，现在还只是个开始，很多海外基金还在不断地寻找项目。”郑宗杰对《望东方周刊》说。

　　就在记者在世界贸易大厦、上海广场采访的当天，在英国某资产管理公司驻中国办事处工作的孙曦，也正在上海寻找她的地产生意。

　　据孙曦称，他们公司投资了阿联酋首都迪拜那栋世界著名七星级酒店“阿拉伯之塔”商业配套项目，之外还在韩国投资了一个购物中心项目。阿联酋的项目即将封顶。

　　“阿联酋的石油富豪也委托我们老板在中国作投资，他们很看好中国未来的发展。”孙曦说。

　　海外基金这一波的涌入，会否成为中国汇率改革前夜的投机客，把中国商业楼市拉高到危险境地？

　　许智才分析说，“海外基金买楼之后一般会持有较长时间，从长期经营中获取利润。如果单纯为了套人民币汇差，就不太会注重物业的价格，但事实是他们买的都还是相对便宜的物业。”《望东方周刊》记者高艳平/上海报道

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