新闻会客厅：经济学家易宪容论战房价

易宪容在演播室
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主持人张泉灵

　　中央电视台《新闻会客厅》11月7日播出“易宪容：论战房价”节目，以下为节目实录：

　　主持人：您好观众朋友，欢迎来到《新闻会客厅》。今天节目开始之前我先得给您出道题，谁是最近一年当中中国房地产界最红的人，如果您的答案是任志强或者是潘石屹这样的房地产大腕儿，我得告诉您，您已经有些落伍了，因为最近一年，中国房地产界最红的

红人的名字叫易宪容，他不做房地产，但是他是一个经常对房地产界发表评论的学者，为什么说他红呢？我们有数据为证，一起来看一下。

　　在百度网上输入易宪容的名字，立刻就能找到335000多篇相关内容，而在一年多前，就是这样一个炙手可热的房地产市场理论界红人还不太为人所知。

　　易宪容是中国社会科学院金融研究所金融发展与制度室主任，从事金融研究已经有10多年的时间，但是多年来，在学术圈以外，很少有人注意到他。直到去年7月底，仅仅凭着一篇关于中国房地产市场的文章，易宪容的名字开始逐渐为人们所熟悉。

　　在这篇名为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章中，易宪容提出“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大，破灭将不可避免。”易宪容这个大胆的论述立刻引起了人们的注意，房地产业界也掀起了一场房地产是否存在泡沫的讨论。

　　在此后一年多的时间里，易宪容的名字开始频繁出现各种媒体上。不仅是传统媒体报纸杂志纷纷向他约稿，许多网站在举办有关房地产的活动时，也忘不了请易宪容来吸引网民的眼球。

　　今年9月15号，易宪容参加了一家网站房地产专栏举办的辩论会，他的辩论对手是北京房地产商潘石屹。这个辩论会有一个非常时尚的名字：PK台。在人们的印象中，经济学家一向是与大众保持着距离，但是现在易宪容像其他网络明星一样，也成了网上一个火热的名字。

　　一年之内，易宪容从学界走向了公众，成为了对房地产市场发言的红人儿，一个并非专业从事房地产研究的学者，怎么就成了这个行业的理论明星呢？

　　主持人：您一年之间似乎成名的速度要比那些房地产商快多了，想到这事儿吗？

　　易宪容：没这样的感觉，民众为什么会关注我，可能是我提供的民众思考的一些角度，提供了民众可能如何去买房子，怎么去买房子的方式，一种观点的东西。

　　主持人：您其实搞经济研究工作有几十年了，但是成名好像就是最近一年的事，因为在房地产界跟大家的观点不一样，所以出名了，这事儿奇怪吗？

　　易宪容：其实不是这样，我成名是在90年代末的时候，跟我们老师张五常教授做一些演讲，跟着他一起演讲。对中国的制度研究，经济界的学生等等也熟悉我，只不过大众化的了解我，大众化的知道，可能在近几年。

　　主持人：从一个小众知名到大众知名，这是您原来想到的吗，是您的目标吗？

　　易宪容：我从来没有想到要不要成名，因为我有个基本的信念，我做事情有三点，无功、无名、无利，

　　主持人：您说您主观上没有这个想法，但是您客观上感到变化了吗？

　　易宪容：变化蛮大的，开始我讲，你做的事情市场认可我了。

　　主持人：直接对您的生活搞研究有什么影响吗？现在肯定很多的媒体要采访您，很多的地方要请您去是不是？

　　易宪容：基本上每天都有很多采访，做你们这个节目的时候，采访的媒体就有五六个家，但是我们有选择性地做，有些特别重要的事情，我们能做的就多做一些，如果是时间上安排不开就不会去做。比如说你天天要出去，天天要出去演讲、做报告等等，那就肯定把自己的事情耽误了。

　　主持人：大家都觉得很奇怪，比如说您说您关注房地产，而房地产是大家关注的事情，所以您自然就被关注了。但是这个理论也说不太通，因为关注房地产的学者也有好多，为什么一年当中大家就看到您了？这到底是一个什么理由呢？

　　易宪容：其实我关注房地产不是一年，我1998年的时候在香港，就对房地产十分关注，我1998年就写了《关于房地产经营》的论文，在香港读了一些文章。回来以后，2002年我最早写出了《关注北京的房地产市场泡沫》，然后从那以后，我就写了一系列的关于房地产相关的书，比如利息的问题，还有宏观经济的问题，跟房地产相关的一些文章，一百篇肯定不止，为什么能写出这么一篇文章，也就是我过去长期积累的一个结果。还有一个，现在为什么大家会关注这些东西？因为我们房地产市场已经推到了整个大众，推到了整个民众和政府面前，我们面临一些问题，政府去思考，有些东西是很简单的问题，但是很多人可能没有写出来，只不过我把自己的意见、想法告诉大家。

　　主持人：您给自己总结迅速成名是两个原因，内部原因是您厚积薄发，外部原因是时机到了，房地产似乎走在一个拐点的位置，或者按您的说法，到悬崖边上了，所以大家会关注，这是您的理论，但是我们做媒体的有我们的看法，我们也给您总结了一下。

　　2004年7月底，易宪容发表成名作，《谨防房地产业要挟中国经济》，在这篇文章中，易宪容一再使用了“要挟”、“胁持”这样的词，而他关于房地产要挟中国经济的观点，更是一个从未有人提过的说法。

　　其实，在易宪容发表的文章中，几乎每个标题都能给读者强烈的刺激：《买房警惕利率风险 别成了买房的奴隶》、《房地产商大吹泡沫迷惑民众 高价楼市攫取暴利》。

　　1998年，中国开始实行住房制度改革，城市居民住房问题不再由单位大包大揽，购买商品房成了必然的选择，已经习惯了单位分房的城市居民开始对房价越来越敏感。而到了最近一两年，随着部分地区房价的不断攀升，房价成了人们最为关注的问题之一。

　　在易宪容的文章中，他也毫不避讳房地产当中最为敏感的房价问题。在做出预测的时候，易宪容更是直接鲜明，这种风格在学者里面并不常见。他在一篇《哪里曾大涨哪里有必大跌》的文章中，更是直接预测上海房价要跌50%，北京房价要跌30%，这也契合了一部分人的心理。

　　主持人：我们刚才给您总结了一下，从媒体的观点，有一点肯定特吸引人，就是观点鲜明，您的观点很明确，不打含糊，有的经济学家经常说，房地产市场还需要观察，房地产市场受到很多外界因素的影响，您说肯定有泡沫，上海、北京的房价得跌，您的观点特明确。第二，您的语言风格特明确，您曾经写文章说，要警惕中国的房地产要挟中国的经济，“要挟”这种词语，所以我觉得特别迎合媒体，有人说您是故意语不惊人死不休，您承认吗？

　　易宪容：我不承认。“要挟”这个词其实在欧美经济学里是一个很重要的经济学概念，而且我曾经在博士论文里有一章专门写这个概念，写了三万字，只不过我们国内对这个东西不太熟悉，其实是经济学或者是我们经常发生的一个很基本的经济现象，

　　主持人：但是您说经济学当中可能最难的一件事情叫预测，很多经济学家不愿意做预测，但您就那么确定吗？上海要跌50%，北京要跌30%，说这话的时候您心里不打鼓吗？

　　易宪容：我并不是预测，我是根据这个东西做一个判断，房价为什么在上海要下跌这么多，我根据民众的经济水平，上海近一年来房价的上涨水平，比如疯涨，上涨了好几倍，只有到这样的情况下，房地产市场才能正常发展，才能持续发展，并不是说预测它怎么样。

　　主持人：您只是表示您一个判断，不是真的以为上海真的一定会下跌50%。

　　易宪容：不是这样一个意见。

　　主持人：很多的老百姓就被您误导了，我家就在上海，我爸我妈就看过那篇文章，我爸我妈说，不用买房，人家易教授说了，要等一等，我等降了一半再买，不就被您误导了吗？

　　易宪容：也不是，假设上海的房地产市场真的有很好的发展，价格肯定要掉下来，最近上海的房价已经慢慢在回调，而且我的一个看法，上海的民众真的没有那么多能力买这样的高价房。今年上半年上海好几家大学教授，我都不认识他们，特意找到我家里，告诉我上海的房价是怎么涨的，怎么样炒作起来的。还有上海很多民众，我也不认识，写信给我，告诉我上海的房子怎么样。我自己也就做了一些调查，根据这些情况，我打了好多电话，把上海的信息集中过来，上海的房价实在高得离谱，所以我就说上海房价要下跌50%以后，我们房地产市场才能正常。

　　今年6月，易宪容称上海房价下降50%，北京房价下降30%，房地产市场才能健康发展。易宪容发表这番言论后，有人高兴，但也有很多人称之为无稽之谈，而批评他的声音更多的是来自于房地产商。

　　任志强，北京房地产企业华远集团总裁，他对易宪容的这个说法就很不以为然。

　　采访任志强：你根据什么依据来的？下降30%到50%对中国经济有什么好处，对老百姓有什么好处，你说出理由来，你为什么说要下降30%到50%？

　　任志强和易宪容有过三次面对面的接触，在10月12号举行的“全国房地产商会2005年年会”上。任志强再次和易宪容针锋相对。

　　采访任志强：我当时跟他交锋的时候也说，为什么你作为一个研究人员，你所有的研究报告里没有数据，我唯一看到的数据就是说房地产下降30%到50%，这就是你的数据。

　　和任志强一样，许多房地产商都对易宪容提出质疑。而每次在公开场合相遇，易宪容都要陷入到这样争论的漩涡当中。

　　主持人：您处在这个漩涡中心是什么样的感觉，您知道大家现在怎么比喻您吗？大家献给您的新绰号叫堂吉柯德，觉得您就像堂吉柯德那样的斗士，得面对所有反对您的人。房地产商，名字我不点了，用代号，ABC，A房地产商说，我不怕国家的宏观调控政策，我就怕易宪容，为什么怕您？

　　易宪容：关键是把房地产的真相，它的经营方式，可能面临的一些问题，一直在解释，告诉民众，如果民众理解这个问题，民众理性地看待我们房地产市场，我们的市场就会真正发展起来，所以他怕我。

　　主持人：您觉得是怕您说出真相吗？但是B房地产商立刻就说了，你觉得你说的是真相，你根本不了解情况。

　　易宪容：他可以这么说，我根本不了解情况，但是我了解一点，民众有没有能力购房，他的支付水平在哪里，这个我知道。我近年来到了几十个城市，我到一个城市的时候，就会首先问民众，这里的房价多少，收入水平多少，你有没有能力支付这样一个房价。所以我的这样一个判断不是从报纸获得的，是感觉出来的。

　　主持人：B房地产商接着说，你说民众买不起房，我的房子不是卖给穷人的，是卖给富人的。

　　易宪容：假定他真的这样说，他一直宣传这些东西，这是反映一个错误的东西。美国的房地产政策宗旨就是房地产开发商要生产民众舒适、安全，有能力承担，有支付能力承担住房价格的房子，民众一定要有支付能力。如果80%或者90%的民众没有能力来购买这种房子，说明我们的房地产政策有问题，房地产商这样说，政府就有理由来制止这样的事情。

　　主持人：但是C房地产商说的更加让您觉得痛，他说您作为一个学者，实在不客观，因为你写了好几篇关于房地产的文章里一个数据都没有。

　　易宪容：他们所看到的只是一点点，为什么不看我更多的书呢？我有本《房地产与金融研究》，35万字，那里都是数据。第二条，我在国内最好的金融杂志发表过好几篇关于房地产的文章，都是实地研究，为什么他们不读？他只看到我的一本评论文章，而且评论文章对我是微乎其微的，那是我平时没什么事的时候写，我真正的研究和有研究的东西在那里。前几年我也跟北京的房地产说，你这样说我，你是孤陋寡闻。

　　主持人：您现在对ABC一一驳斥，ABC加起来他们都有统一的观点，他们觉得您不懂房地产，隔行如隔山，最主要您是为了沽名钓誉。

　　易宪容：他们是错的，有一个很基本的东西，房地产是什么，就是金融，离开了金融，房地产没有生存的可能性。但金融不是房地产，房地产仅仅是金融的一点点，在西方国家，房地产就纳入在金融下面，没有房地产学科，但是金融下面有一个房地产，如果研究金融的人不懂房地产，你研究什么金融？他们只占一个房地产市场，一个计划经济的房地产市场，理解他们的房地产，而不是站在现在发达的一个系统体系下理解房地产市场，他们比我更不知道房地产，这是一个基本常识。我研究金融，难道不懂房地产吗？

　　主持人：你的意思是我研究了老子，我还能不知道儿子吗？

　　易宪容：也不是，你要把房地产真正了解，首先就要懂金融，金融是房地产的核心。

　　2004年国家开始对国民经济进行宏观调控，有关部门也出台了一系列关于房地产持续稳定发展的文件。而易宪容的观点并不总是和有关部门的看法一致，有时候甚至是完全相反。

　　易宪容认为中国房地产存在泡沫，但是有关部门的报告却认为，泡沫之说并不成立；国家提出稳定房价，易宪容却认为，既不能把稳定理解为房价不升或房价下降，也不能保证房价在一定水平上上涨，而是对于不同地方各个分割的市场来说有不同的意义，他甚至还认为有些地区的房价还必须大幅下降。

　　主持人：说完了房地产商说说政府部门，您跟政府部门之间的观点也有分歧，比如说泡沫问题，您坚持说就有泡沫，政府部门说总的来说是健康的，只是极个别地方有泡沫。如果您跟房地产商之间有激烈争论，这事儿好办，但您作为一个学者，您跟政府部门之间有争论，对您有影响吗？

　　易宪容：现在我们不能把政府当作一个笼统的概念，政府有银行，有建设部，还有银监会等等，但是，我的观点跟有些部门是不一样的，我们是站在金融的角度说房地产问题，他们只站在房地产说房地产问题，这里就有一个很大差异。我最近写了一篇文章，也提出了一个很基本的概念，针对这些问题，金融改革如何从分离政策走出来，政府的政策如果真正要推行，就要达到基本的一致，不能说政策推行以后，政府部门之间在打架，这个政策一方面成本很高，执行难度比较大，而且也可为既得利益集团创造获利的条件，所以我最近针对这个问题提出了一个新的概念。说我跟政府对立，那是说不通的，我其实跟央行，跟银监会、证监会的关系特别好，一些大的事情他们都会请我去开会的。

　　易宪容作为一个学者总是能语出惊人，但是一些同样是研究房地产市场的学者也对他提出了批评，认为他的研究方法完全不对，甚至是缺乏基础理论的支撑，一些经济学专业的学生对他的研究也颇有微辞。

　　采访学生：都是主观意见，没有严格的论证。

　　主持人：跟您持相反意见的还有一部分其他学者，当然观点有交锋，在学者之间很正常，但是他们说，作为一个经济学家应该非常客观，但是预测房价是很困难的事情，既然是很困难的事情，您那么坚定地说，这事儿您有点不负责任。

　　易宪容：其实他没有读我的文章，我的文章写得很清楚，房价涨得有多快，跌得有多快，而且疯涨，上海的房价为什么跌得这么快？曾经有些地方上涨了三倍，我还没有说一定要下降三倍，你是上海人，你应该很清楚，在内环的房子，我一个同学告诉我，五角场的房子2003年底的时候五千多块一平米，到了2005年3月份的时候两万块一平米，价格在翻倍地涨。

　　主持人：您这个信息是听您上海一个同学说的吧。

　　易宪容：他是自己买的房子。

　　主持人：但是您去过上海没有？

　　易宪容：去过。

　　主持人：您做过所有的市场调查没有？

　　易宪容：所有调查不可能，但是只能做一些简单的调查。

　　主持人：但是简单的调查您就这么坚定地说肯定要跌。

　　易宪容：不是，我就是说上海的房价内环以内上涨了300%，这是肯定的。比如说滨江花园、黄埔花园房价卖到五万八一平米，一套房子两千多万，五六百万一套还是最低价，中国的民众有多少能力购这种房子？

　　主持人：我列了一堆了跟您意见不一致的，对您有批评意见的，您一个人跟这么多人干仗觉得累吗？

　　易宪容：我从来没想到跟他们干，也从来没想到跟他们对立，我要把一个道理、一个事情、一个现象描述清楚、解释清楚，然后让大家去看怎么回事，我从来没有说我的观点是怎么样，大家都听我的观点，从来不是这样。假定一个市场的价格由我来定，我说上海的房价要跌多少，这个市场一定会这样，那么我们这个市场脆弱得肯定会崩塌了。

　　很多人以为易宪容就是专门研究房地产市场的学者，其实对于社科院金融研究所的易宪容来说，房地产问题并不是他的主要研究内容。

　　1997年，易宪容获得中国社科院研究生院经济学博士学位，这些年来他研究的方向一直是金融领域的各种问题，房地产市场只是他的研究课题中的一个方面。

　　一年多来，易宪容因为对房地产市场频频发言，才引起了人们的注意。有人就认为，易宪容评论房地产市场的目的就是为了出名，而不是出于严肃讨论的目的。

　　采访学生：感觉就是为了吸引大家的注意。

　　采访任志强：作为一个研究者，易宪容所有对房地产的评论都不是他的专业，也没有很深的研究，典型的哗众取宠。

　　主持人：如果仅仅是学术上的或者观点上的针锋相对还好说，现在由于不断升级的争论，有的直接指向您的人品了，有人说不就为了出名吗，不就是借着语不惊人死不休沽名钓誉吗？您听到过这样的议论吗？

　　易宪容：不重要。

　　主持人：对一个学者，这样的名声不重要吗？

　　易宪容：我是无名、无利、无功，我做任何事情从来不会想到出名，我获得多少利益，我有多少功名，我做任何数据的时候不会这样考虑，如果我这样考虑，我就不会做了。我有篇文章，《我飘在哪里》，我飘在无名、无利、无功。

　　主持人：我得写下您的人生格言。

　　易宪容：无名、无利、无功，三无。

　　主持人：因为您是一个经济学家，就像您说的，经济学家是用逻辑思维的，他会判断，您主观上无名、无利、无功，但是您在做之前就已经判断到了结果了，不是吗？

　　易宪容：你错了，经济学家同样要有道德判断、道德水平。举一个很简单的例子，我认识好几个诺贝尔奖，科斯是我很敬重一个经济学家，他在1991年获诺贝尔奖，他研究问题的时候，在研究界里，他没想到他得诺贝尔奖，82岁得诺贝尔奖，他就喜欢这个东西，可能这个东西对社会，对经济学研究有用。但是他从道德上，从自己的动机上一直是追寻这个理想，人为什么要有理想，为什么要有道德，为什么有一些追求，就是这样，要把这个东西分开，最后的结果是另外一回事。

　　主持人：我再给您写一个关键词，叫余地，这是中国人文化当中非常讲究的一个东西，中庸之道，说话做事得留有余地，特别是中国的知识分子，更讲究这个，不是特别有把握，百分之百把握的时候，一定留有余地，但是您经常从观点到语言方式不给自己留余地，这个就肯定有目的。

　　易宪容：错了，人其实来讲，大家有个很简单的东西，我举个最简单的例子，前几天收到一份书稿，要我写序，他写好了一个序稿给我，他说易老师，我的序写好了，你稍微改一改就给我，钱给你。因为是我同学介绍过来的，我一般不写这个。我说你把稿子拿回去，我自己的文章从来不让别人代笔，从来不需要别人写好，我签个名字，你别看我轻而易举获得我的劳动所得，但是我不要，你拿回去。我们的社会，你不能仅仅站在自己的角度，自己的观点，去看任何一个人，每一个人都是一个个体，每个人都有自己的个性。重要的一条，我们现在的社会是一个多元化的社会，就需要各种各样的学者，各种各样的人对社会做各种各样的事情，你可以做的，在学校里好好教书，把学生教好，你可以做一些学术研究，你专门做几篇论文，你也可以对大众的知识、大众的文化，比如房地产知识的一些信息分析和评价，所以这一个多元化社会需要各种各样的人出来。大家的一个思想、观念一定要改变过去的东西，只是一种人，一种学者，各种各样的人对社会做贡献，我们社会最根本的一个问题，社会真正发展，每一个人做他能做的事情。

　　主持人：那您觉得您适合做什么呢？

　　易宪容：我希望，不是奢求，我希望自己能做一些让整个社会经济学知识，经济学信息，能够分析得更清楚，看得更明白，能提供一些知识这方面。

　　主持人：我注意到一个细节挺有意思，因为我们经常跟人交谈，我们会观察人说话的方式，我觉得您刚开始说话的时候还稍微有一些腼腆，但只要进入了争论阶段，你就立刻处于一种兴奋状态，越说越兴奋，这跟您的个性有关系吗？

　　易宪容：跟我的个性也有点关系，我也不是喜欢争论，我就是喜欢对一些事情讨论，怎样讲，尽量通过各种各样的方式讨论得更清楚一点。

　　主持人：您老劝大家，房子有泡沫，房价会跌，但是我听说您自己都买了两套房了，有这事儿吗？

　　易宪容：有，其实我买房时，房地产市场根本就不发达，大家都不愿买房的时候我买了。

　　主持人：您是提前买的。

　　易宪容：我很早就买了，我没有劝大家不买房，我有个原则，有个说法，你真的有实力，你有实力，有能力，无论是房地产泡沫不泡沫的时候，什么时候买都可以，但是如果你自己的能力不是太好，你又借银行的钱，还要面临利率风险的时候，你买房的时候如果用父母的钱买，父母面临要养老风险、医疗风险的时候，我就劝大家一定要把这个风险考虑进去，如何让大家更理性一点很重要，并不是劝大家不要买房子。

　　主持人：好，非常感谢。

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