用经济手段挤压房地产泡沫

　　中国新闻周刊：用经济手段挤压房地产泡沫

　　一年来，中央政府所采取的调控措施大多是行政性的，而健全市场体制国家普遍使用的宏观经济政策工具却几乎没有出手。现在该考虑运用利率作为控制手段了

　　去年4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题，随后七部委联

合出台文件，试图稳定房价。事实证明，这个“国八条”没有奏效。国家统计局公布的最新数据表明，全国70个主要城市中，只有上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓，大多数城市的房价仍然在上涨，其中以北京、广州、深圳最为突出。以北京为例，北京市建委的统计是今年1～2月份上涨17%，已成为全国房地产市场的领涨先锋。

　　有关决策部门不得不承认房地产调控政策的失效，4月8日，建设部住宅产业司司长沈建忠就表示：当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。鉴于此，建设部政策研究中心主任陈淮近日预计，今年国务院依然将继续重点调控

　　调控失败的第一个原因是，政府根本没有运用真正的宏观经济工具。一年来，中央政府所采取的调控措施大多是行政性的，而健全市场体制国家普遍使用的宏观经济政策工具却几乎没有出手：利率仅微调一次，

　　其实，对于抑制房地产市场的非理性繁荣，最为有效的政策工具是提高利率。英美面临房地产非理性繁荣，货币当局迅即提高利率，迫使市场参与者不得不在疯狂追涨的时候三思而行。但中国的货币决策机构在利率上却无所作为。另一方面，货币决策机构在汇率问题同样谨小慎微，导致外汇储备急剧增加，中央银行不得不为此相应扩大人民币基础货币供应，市场上流动性严重过剩，推动银行间利率一降再降。银行急于为其丰富的流动性寻找出路，疯狂地向房地产企业和房屋发放贷款，房地产市场上的投机行为从来不缺乏金融支持。

　　房地产市场调控失败的第二个原因是，大多数地方政府不仅没有积极抑制房价上涨，反而推动房价上涨。90年代以来，地方政府在土地交易与房地产市场上的利益越来越大。首先，政府通过廉价向农民征地，转手再以高出十几倍、几十倍的价格出让建设使用权，从中获得大笔财政收入。长江三角洲地区某些地方，政府从土地出让中所得到的收入甚至占到了财政收入的60%。而近两年来，政府手中囤积了大量土地，比如，深圳市一举将数百平方公里土地收为国有。国家统计局发布的国房景气报告说，今年第一季度，全国完成开发土地面积5284万平方米，增长53.3%。地方政府正准备从这些土地中获取收益，绝不愿意损失这笔预期收入。

　　其次，政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标，而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的，因而，地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2005年，

　　因此，地方政府有十足的动机哄抬房价，借此一方面推动地价上涨，直接获取出让土地建设使用权的收入，另一方面则带动本地GDP高速增长，创造出好看的政绩。因而，过去一年中，地方政府基本上没有认真执行中央政府的房地产市场调控政策。

　　地方政府为了追求自身利益，甚至故意扭曲调控政策。比如，以调控为名，完全不顾市场规律，而人为收缩土地供应，向市场发出土地紧缺信号，以推动地价、房价上涨。近两年来，北京市土地拍卖单价已迭创新高。该市2006年的土地供应规划更为娴熟地操纵地价。它明确规定，东、西、北四环路内和南三环路内不再新增经济适用住房用地。这必然推动这些区域内普通商品住宅价格上涨。政府也宣布，限制高档住宅商品房项目建设用地供应，禁止高档别墅项目建设用地供应，这将会驱动现有此类项目价格大幅度上涨，并带动整体房价上涨。

　　应当说，目前国内的房地产市场，已经由2004年的东部地区局部过热，蔓延到全国范围内的过热。2005年东部投资上升14%，中部上升32.5%，西部上升33.4%。政府高层已经意识到这其中的危险，并明确下一步将控制货币信贷投放，加强固定资产投资调控。房地产市场面临着又一次调控。

　　这种调控是必要的。天下没有永远上涨的房地产市场，任何一种资产泡沫，如果膨胀过度，终有破灭的一天。90年代初的房地产市场泡沫破裂，就是一个并不遥远的前车之鉴。中国股市泡沫的破裂，也只是几年前的事情。而本轮房地产繁荣更是将大量民众拖入，如果泡沫破裂，其政治与社会影响将比90年代中期的泡沫破灭影响更大。因此，政府有必要采取一切合理的政策，在泡沫膨胀到自身极限之前，释放市场压力，促使其回归理性。考虑到土地供应基本上被地方政府控制，决策部门必须诉诸利率手段，现在该严肃考虑提高利率的时机与幅度问题了。 ★

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