刘晓光：新六条比国八条对市场影响会更大

　　5月17日，国务院召开常务会议，发布针对房地产市场的六条具体措施。业界普遍认为，国务院已开始新一轮宏观调控。

　　作为地产界重量级人物北京首创集团总经理刘晓光选择了“基本不发言”的方式。5月21日，经过再三约访，刘晓光终于同意与本报记者进行一个简短的谈话。

　　首创集团是北京市最大的国有独资公司之一，总资产400多亿元，土地储备量400多万平方米，其中95%以上位于北京的黄金地段，被称为“北京地主”。

　　刘晓光在领军首创集团之前，任首都规划建设委员会副秘书长和北京市计委副主任。官员出身的他言谈间颇为注重辞令。与顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长，详见本报5月19日第一访谈)比较，他似乎更强调房价是供需所决定。

　　“新六条”比“国八条”更严格

　　《21世纪》：你怎么看待“新六条”？

　　刘晓光：我认为房地产的宏观调控应该是一个系统工程，要有一个整体模式的考虑。而不是今天一个利率政策，明天一个税收政策。“新六条”已经朝着系统化方向在走。之前，我们的调节是比较单一的。

　　《21世纪》：你觉得与去年的“国八条”相比，有何不同？

　　刘晓光：“新六条”比去年的“国八条”更为严格，对市场的影响会更大。

　　因为后者运用更多的是从金融和土地两个闸口来进行调控，但是“新六条”有了六七个这样的闸口。比如结构调整中，专门把中低价位、中小套型的普通商品房点出来，增加了严格执行开发、销售的有关政策，提出控制拆迁规模和进度，抑制拆迁所带来的被动性需求的过快增长，把擅自变更项目、违规交易以及囤房也放到了非常重要的位置。所以，明显看得出，在“国八条”的基础上，“新六条”更加细化，更加全面了。

　　《21世纪》：是不是可以这么说，去年以来的宏观调控所取得的效应非常有限？

　　刘晓光：我一直认为，实际上每一次的宏观调控都是有效果的。去年的宏观调控效果其实也比较明显。一，市场得到了一定程度的规范。对自有资金30%的要求，四证齐全等等；二，宏观调控带来了金融机制的多元化。去年非常明显，有的企业可能还用银行贷款，但是有不少的企业开始引进机构投资者，开始和基金合作，有的企业又通过发债来募集资金。第三，就是销售更加规范了。在我看来，宏观调控把市场活跃了，是件好事，拉动了内需。要知道，房地产的发展可以影响到上下游几十个产业的发展。

　　《21世纪》：但是，宏观调控是为了稳定房价，事实上，很多地方的房价却没有得到很好的控制，相反大幅上涨，北京、深圳、广州等地都是如此，你怎么看？

　　刘晓光：这个问题，要区别对待。宏观调控效果如何与需求有直接的关系，与不同地域也是有关系的。买房一定是有需求的，而且这种需求是刚性的，我一直在想，这个需求是真实存在的。比如，中国有9个阶层，不同的人就有不同的需求，先富起来的人要买房，买好房。中等阶层和低收入的也希望买适合自己的住房。

　　目前抑制房价比较难

　　《21世纪》：有需求就意味着上涨这么快是正常的吗？

　　刘晓光：现在房价的确是涨得有点快。房价应该保持一种常态的发展，不应该是大起大落。

　　《21世纪》：你觉得问题出在哪里？

　　刘晓光：我的观点已经很直接，就是结构和供给失衡的问题。但目前的情况会比较难。土地都是通过招拍挂、价高者得的方式取得，房价的构成中，土地成本占到了很大一部分，一般情况下，大城市的地价已经占到了房价的50%，小一点的城市，这个比例也在30%左右。如果一个开发商取得土地的楼面价是4000元的话，让他以5000元的房价卖出去，他肯定是不干的。地价对房价的影响是很厉害的。

　　《21世纪》：那么房价走势会如何？

　　刘晓光：从长期来看，房价仍然是一个平稳上涨的态势，全世界在高度发展期都是一样的。一句话，未来20年，还有300亿平方米的需求，其中150亿平方米是新建房，另外一半是拆旧房盖新房。这就是中国的未来，这种走势谁也阻挡不了。

　　“新六条”贯彻还需细则

　　《21世纪》：在你看来，“新六条”能解决这种供给和结构失衡问题？

　　刘晓光：“新六条”一定是一件好事。但是下一步还有一个具体化的问题。同时，现在地方的细则都还没有出来，很难说这个问题。

　　《21世纪》：的确。比如土地的供给恐怕一时很难解决。尤其在北京这样的大城市。

　　刘晓光：这可能也是“新六条”面临的最大的一个难题。政府能不能拿出与需求相匹配的土地供应，房地产与别的行业不同，土地是稀有资源，比如80%的人需要低价房，但是拿出60%的地作为低价地来供应是不可能的事，比如，在北京，三环以内几乎没有土地，四环以内都很难拿到了。政府从哪找所需求的土地供应是最难的。但我们的供应要按不同结构的需求才有意义

　　《21世纪》：这是不是就意味着“新六条”实施起来会很难，也很难达到稳定房价的目的？

　　刘晓光：不会有难度，这是政府行为。在中国，政府导向还是很厉害的，利率变化，成本就变化了，税收一调，市场也会相应变化，而限制拆迁，被动需求就减少了，都会对房价起到一个调节作用。但真正能够平衡需求的政策比如土地政策可能实施起来会有一定难度。

　　房地产企业将面临新一轮并购

　　《21世纪》：现在的事实是，无论是房地产业界还是普通老百姓，“新六条”都被寄予了很高的期望，那么，你认为，“新六条”之后，房地产市场会是一种什么样的走势？

　　刘晓光：影响会比较大。比如，调节住宅结构，建中低价位的房子，对于开发商来说，怎么才能得到中低价位的地，有什么样的鼓励政策，现在还没有具体政策出来。而信贷政策会加大房地产企业的成本，房价自然也会高一点；税收可能限制了投资性需求，对于大的品牌企业来说，房子品质好，品牌好，产品还会好卖，没有太大的影响，但是对于那些小企业来说，房屋销售可能就会受到影响；严格规范房地产销售环节、项目变更、违规交易、囤积房源等政策对不规范的企业都会有很大的影响。但在制定土地规模投放的问题上，现在还看不出来是放量还是缩量，如果放量，价格就会下来，如果是缩量，价格就会上升。

　　《21世纪》：房地产新一轮的优胜劣汰将要来临？

　　刘晓光：是的。新的政策出来之后，大量并购的项目会浮出水面。现在并购一般情况下有这么几种模式，一是外商或者是基金进来，买下项目的一部分股权或者增加投资一部分，二是大企业拿小企业的项目，第三就是大企业把小企业直接给买过来。但以并购项目的情况居多，真正一个大企业吞并很多很多小企业的大规模并购还没出现。但以后就会出现了。（本报记者杨丽萍 北京报道）

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