六大祸首推高广州楼价

　　六大“祸首”推高广州楼价

　　省房协向建设厅递交“对广东房地产市场局势的看法”，揭示推高楼价几大因素

　　本报讯广州楼价近三年呈快速上涨的趋势，广东省房协研究数据显示，2005年与2003年比，广州市(十区)商品住宅均价两年间上涨1226元/平方米，涨幅31.5％。今年一季度均

价5842元/平方米，同比再度上涨17.9％！

　　楼价快速上涨使房地产成为全民关注的事情，有人说是地荒造成的，有人说是开发商联手抬价，也有人说投资者炒楼引发的，为此，本报黄金楼市还在上周五出版了帮助大家看清楼市真相的《红皮书》。

　　而继《红皮书》之后，昨天一份由省房协于今年3月开始组织力量进行研究编写的《对广东房地产市场局势的看法》也新鲜出炉，材料中，广东省房协用权威的数据与详实的资料揭示了推高广州楼价的几大因素。今天，该材料将上呈广东省建设厅。

　　住宅用地供应减少

　　材料中显示，2003－2005年三年间，广东省每年土地出让总面积均为11000多万平方米。去年住宅用地出让2294万平方米，同比下降近三成；占出让总面积19％，同比下降10个百分点。去年出让普通商品住房用地1880万平方米，占出让住宅用地面积82％，同比下降8个百分点。

　　而广州市(原八区)2003－2005年“招拍挂”形式出让土地面积92万平方米，住宅用地仅占三成，建筑面积106.8万平方米，约占同期(原八区)住宅竣工面积的7％－8％。2004年计划推出100万平方米土地，结果只推出12.1万平方米。2005年“招拍挂”49.44万平方米，大部分是商业用地。

　　供地结构与需求脱节

　　除了土地供应量减少外，用地功能及空间布局结构与消费市场脱节的情况也不容忽视。据不完全统计，目前广州政府手上已有红线控制的市中心区经营性开发土地储备可建筑面积至少有2100万平方米，还有回收的闲置土地近700万平方米，以及工厂、货场搬迁腾空的土地407万平方米。

　　但近日公布的2006年度广州市土地供应计划中，总面积的56％分布在增城与从化，市八区仅占25％。也就是说，近来或即将供应的土地，都在比较边缘的地方，而在需求最旺盛的老城区，政府释放的地块较少，与消费市场脱节。

　　开发商有意放慢开发速度

　　据不完全统计，广州开发商手中掌握的开发用地(含未开发、新开工、在售项目的后续开发土地等)有250宗左右，约2000万平方米。

　　虽然广州市希望以减少住宅供地来消化开发商多年囤积的土地，提高土地出让价格。但似乎事与愿违，考虑到土地供应日益紧缩，一些开发商调整了其开发策略，建高档物业，或等待最佳开发时机，从而减缓储备土地的消耗速度，追求土地效益最大化。

　　商品住宅供应减少

　　省房协认为，商品住宅供应减少、供求缺口大也是房价上升的主要原因。据悉，广州市去年商品住宅投资同比基本持平，施工面积同比下降1.8％，新开工面积同比下降22.2％，竣工面积同比下降16.6％。商品房批准预售同比下降5.13％(按面积计)和14.12％(按套数计)。

　　省房协材料还显示，2004－2005年，广州市供应量(批准预售)与成交量比例为100:149(八区)和100:125(十区)，供求缺口420万平方米(八区)和370万平方米(十区)。

　　商品住宅供应结构失衡

　　除了供应减少外，商品住宅供应结构失衡问题也是楼价上涨的重要原因。如广州市2005年住宅空置量下降10％。其中一级、二级、三级路段均有三成以上的降幅，其他路段是46％的升幅。可见一级、二级、三级路段商品房供不应求，其余路段是供大于求。

　　而从2005年广州市批准预售看，100平方米以上大套型商品房占51％(套数)和66％(面积)；从交易看，大套型商品房占49％(套数)和63％(面积)。80－100平方米商品房是供应量少于交易量，140平方米以上大套型商品房供应量大于交易量。

　　供求紧张卖方市场凸现

　　省房协研究指出，供应结构不合理，在“供应决定需求”的土地资源紧约束条件下，利益最大化驱使产品结构高端化、大型化，从而逐渐与消费性需求市场脱节，进一步恶化供需关系。而供应不足与需求旺盛的矛盾也诱发市场投机，刺激消费性需求的释放与投资性需求的增加，反过来又推高房价，形成互为因果的互动循环关系。

　　而且，在供需关系趋于紧张的广州，卖方市场凸现，个别开发商、销售商甚至采取捂盘惜售、抬高售价、转手炒卖等不规范行为，加剧供需紧张气氛，扰乱市场秩序，谋取高额利润，这也是房价攀升的一大原因。

　　广州住宅均价上月突破六千！

　　本报讯(南方日报记者张睿)昨日，广州市国土房管局公布了2－4月广州市房地产交易信息。根据统计数据，广州10区(不包括增城、从化)今年1、2、3、4四个月的住宅均价一路走高，分别为:5564元/平方米、5985元/平方米、5997元/平方米和6253元/平方米。4月份比1月份的房价增长了12.4％。在房价上涨的同时，交易量也随之攀升，4月份10区商品住宅成交量93.32万平方米，比1月份增长9.6％。

　　专家观点

　　“都去买房不是正确思路”

　　省房协副会长蔡穗声指出，应该降低租赁税费鼓励租房

　　本报讯省房协副会长蔡穗声认为，在广东楼价局部上涨的地区，消费者都去买房不是正确的思路，最实际的方式是鼓励中下收入居民、外来人口以租房方式解决居住问题，并降低租赁税费，最好能将税费控制在8％以内。

　　据了解，广东省房地产开发投资近3年保持在1210亿－1498亿元规模，占全社会固定资产投资比例分别为24.3％、22.7％和21.5％，逐年走低。今年一季度开发投资319亿元，占全社会固定资产投资比例25.8％。无论投资规模还是增长速度、比例关系尚属合理。

　　但广州、深圳房价增长加快，其中广州市(十区)商品住宅今年一季度均价为5842元/平方米，同比增长17.9％，深圳市今年一季度商品住宅均价同比上涨25.63％。

　　广东省房地产业协会认为，住宅用地供应减少、供地结构与需求脱节，以及商品住宅供应减少是造成广东楼价局部上涨的主要原因。

　　广东省房地产业协会认为，在目前的实际情况下，消费者都去买房不是正确的思路，最实际的方式是“大力培育住宅租赁市场，引导合理居住消费模式”。蔡穗声解释，全世界而言，即使是中产阶级，买房都不是件容易的事，我们提倡人人有住房，除了买房，租房也是拥有住房的一种方式。

　　省房协建议，政府部门应鼓励中下收入居民、外来人口以租房方式解决居住问题，降低租赁税费，最好能将税费控制在8％以内；规范租赁市场；尽快形成买新房、买旧房、租房多层次的居住消费模式与一手房、二手房、租房相互衔接、相互联动、互为补充的住宅市场供应体系。

　　相关报道

　　省房协七剂药方整治楼市

　　增加住宅用地供应

　　首先要增加住宅用地供应，采取有效措施释放存量土地、闲置土地，适当提升市中心区容积率。从源头上解决供应不足、涨价风盛问题。

　　鼓励生产中小套型

　　从土地出让、规划审批源头控制大户型、豪华高档住宅的过量生产，鼓励生产、销售100平方米以下中小套型普通住宅。

　　适当提供物业转让税率

　　在贷款利率、首付比例、税收等方面遏制市场投机炒作，鼓励和保护自住型普通住宅的消费。建议对非自住又未办理租赁手续的住宅征收物业闲置税。适当提高物业转让税率。

　　大力培育住宅租赁市场

　　应鼓励中下收入居民、外来人口以租房方式解决居住问题，清除影响住宅租赁市场发育的体制上、政策上的障碍，降低租赁税费，规范租赁市场，疏通租赁渠道。

　　大力提高公积金放贷率

　　积极探索经济适用住房租售并举的政策；大力提高公积金放贷率，简化公积金贷款手续，消除公积金贷款买房的障碍；加大推行廉租住房保障制度的力度。

　　建立信息披露制度

　　城市规划、土地供应、开发建设、资金流向、销售状况、价格水平等等房地产信息主要掌握在政府手里，政府应主动、及早、全面向社会公布信息。

　　加强行业自律

　　2006年1季度广东五城市房地产价格指数

　　地区房屋销售新建住宅二手住宅房屋租赁住宅租赁

　　全国105.5106.3105.8101.4101.1

　　广州104.5105.8102.2101.6100.5

　　深圳110.2110.4112.2101.4100.5

　　惠州101.5102.6100.4100.3101.1

　　湛江103.8104.0103.8100.0100.0

　　韶关104.4105.6103.1100.8101.2

　　注:以上年同期价格为100。

　　2005年广东土地出让初步统计表(单位:万平方米)

　　出让地类2003年2004年2005年

　　商服用地47938768715

　　工矿仓储用地49337004940

　　住宅用地150232382294

　　其中别墅、高档公寓2153

　　普通商品房109929031880

　　经济适用房252729

　　其他住房162308382

　　总面积112281111711949

　　资料来源:《广东房地产蓝皮书2006》P24

　　2005年广州市批准预售与交易商品房结构(单位:％)

　　户型结构<80平方米80-100平方米100-140平方米>140平方米

　　批准预售套数29.0620.0834.0416.82

　　批准预售面积17.5116.5637.4228.52

　　交易套数27.5243711.6

　　交易面积16.620.442.120.9

　　2005年广州市各路段商品房空置情况表(单位:万平方米)

　　空置面积住宅

　　指标名称

　　数量比上年增减(％)数量比上年增减(％)

　　全市合计563.23-5.5254.45-9.9

　　一级路段88.77-25.421.11-55.9

　　二级路段91.83-22.322.71-37.7

　　三级路段94.39-23.646.49-36.7

　　四级路段75.89-11.443.934.1

　　其他路段212.3542.2120.2146.0

　　资料来源:广州市房协《广州市空置商品房研究报告》

　　本版采写(除署名外):本报记者李美钰实习生王相

　　（

　　相关专题：国六条调控房地产业