经济适用房是否要重来 地方是否照章执行有疑问

　　为赶上“末班车”，许多房主从前晚开始通宵守在海珠区房地产交易所外 图片来源：南方都市报　刘可　实习生　霍健斌　摄

点击此处查看全部新闻图片

　　中小户型比例能否设定在五成？

　　“国十五条“要求，从今天开始，新审批开工的商品房中，90平方米以下的住房面积必须占到开发建设总面积的70%以上。但同时提出，省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。这意味着，广州可能还存在灵活变通的空间。那么，90平方米分界，70%定量，广州该不该得到优待？目前，记者尚无法得知广州市相关政府部门会否申请放宽限

定。据知情人士透露，广州政府可能会向建设部提出调整“90平方米分界，70%定量”比例的申请，但结果不一定乐观。

　　“一刀切”政策遭专家质疑

　　广州房产专家韩世同认为，目前大户型占广州楼市的绝大多数，如今国家强行把90平米以下中小户型比例设定在七成，这将给广州楼市带来翻天覆地的变化。韩世同担心，太过强硬的政策实际上可能无法实施，“如果适合开发高档商品房的地段也强行规定建成中小户型，未免矫枉过正。”调整住房结构应短期内达到七成标准不太现实，应该分步实施，比如先把中小户型比例设定在五成。

　　广州市社科院科研处处长彭澎指出，“一刀切”的政策对包括广州在内的许多沿海城市都有些过分了，这些城市住宅面积已经普遍发展到了100平方米以上。他还说，广州人喜欢大客厅，而90平方米的住房实用面积也就70多平方米，可能不适应广州人居住习惯。

　　90平方米，到底够不够住？

　　对于90平方米、70%这两个数据限定，大部分发展商都觉得应该再适度放宽。保利地产相关负责人认为，对每个项目都以70%来限制不是很合理。广州购房者对套型的选择有着越来越大的趋势，所以政策制定还要看具体市场。番禺某大型楼盘资深销售人员表示，90平方米的住房对与广州来讲肯定偏小了。但也有发展商认为90平方米作为界限可以接受。时代地产相关人士认为。像香港，100平方米就是豪宅了，现在中央政策以90平方米作为中小户型与大户型的分界限，也算符合广州的地方情况。

　　广州若申请降70%比例获批可能小

　　对于广州向中央申请减小比例的问题，彭澎认为希望不大。“从目前中央调控力度与决心看，中央政府要尽快抑制房价，如果对某些城市松了口，会影响政策的公平执行。”

　　广州市光大花园副总经理陈洪志认为，即使广州向建设部申报，短期内也很难得到批准，地方从细则中可以改变的空间微乎其微。他明确表示：“开发商现在能做的就是去适应，而不是评价，开发商是不可能和政府博弈。”

　　对此，广州市规划局相关人士的意见则较隐晦。针对“90平米以下住房要占建设总面积70%以上”这点，该人士指出，全国各地房地产供求关系相差很远。在发展中低价位住房方面，全国各地反响强烈，但各个城市情况很不一样，比如中央政策要求各地大力发展经济适用房，目的是要针对中低收入的人加大扶持力度。规划的东西不是说变就变，广州政府接下来还会把精力放在狠抓新社区上。

　　经济适用房要不要重来？

　　广州到底该不该建经济适用房？这是一个颇受争议的话题。一方面，中央三令五申要建设经济适用住房，广州民间和房地产界也传出对重建经济适用住房的呼声，另一方面却是政府暂时放弃建设经济适用房。

　　有专家指出，提及经济适用住房，总有观点认为历史证实它是不合时宜的，最早建设经济适用住房的广州通过实践已经意识到应该寻找另一出路解决中低收入人群的住房问题。但问题是，历史证实经济适用住房不好是它本身有缺点还是执行不好呢？为什么经济适用住房在北京和上海就做得不错？因此，平抑楼价不能指望开发商，也不能依靠限制中小户型面积和比例，或者对土地出让限价就能解决中低收入人群的住房问题，因为这之中又会出现新问题。政府应该发挥经济适用房的杠杆作用，既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。

　　一业界人士认为，经济适用住房确实存在一些严重的缺点，例如不可置换、不可重复利用等问题。在香港和新加坡，解决中低收入人群的住房问题都是依靠公屋，而且解决得很好。广州的廉租房制度与此类似，应该多提倡。此外，随着广州房地产体量逐步提高，二手房市场的供给逐渐增大，因此兴建面向大众的经济适用房已经没有必要。

　　等地方政策还是照章执行？

　　在广州地方政策未出台前，广州是按照“国十五条”开始执行呢，还是等待地方政策的出台？

　　记者目前无法从政府相关部门获悉确切信息，但有知情人士透露，新的规划要求先要看广州市相关政府部门如何认定广州的房地产市场，并决策有无必要向建设部申请调整。而这些程序在6月1日前肯定还无法明确。因此6月1日起，政府可能采取的措施就是，不再新受理不合政策要求的项目的规划许可证和施工许可证，但已受理而未办完手续的项目则可能暂时冷冻，等待地方政策出台再作决策。

　　记者还向一些正准备规划报建或开工的发展商了解到，他们将暂时搁置相关手续，一些未拿到施工许可证但已提前开工的项目也将暂停几天，以观6月1日后的政策动向。但也有发展商已提早按“国十五条”的规划要求执行。番禺一楼盘的相关人士透露，他们公司6月份也有很多项目需报建，目前正在按照新政策修改相关规划。

　　记者观察

　　市场最需70-100平方米户型

　　本报楼记认为，应重点保障该产品线并给予购房者一定优惠

　　本次政策要求90平方米以下房子应占住房供应总量的70%，首先令人振奋，但仍然需要解决的是如何将这一指标细化的问题。据记者了解，目前市场已经出现了大户型和投资型小户型主导的局面，而对于基本住房需求来说，最迫切需要的户型结构是70-100平方米的房子。

　　据购房者反映，目前最迫切需要住宅的是结婚生子的三口之家，或者是接父母到广州住的四口到五口之家，从居住舒适度看，三口之家住70平方米是最低要求，而四口至五口的家庭，住100平方米也是最基本的要求。

　　而与这些购房者相比，单身者的住房需求往往在租赁市场就可以解决，即使购买60平方米以下单位自住，也大多打算将来结婚后换房，因此60平方米以下的单位基本上属于投资户型。

　　但由于国家政策目前只有90平方米以下一条线，而根据记者得到的最新消息，不少开发商已经开始探讨大规模并联和打通上下层户型的可能，可以预见的是，未来“80＋80”，“90＋90”等单位将迅速出现在市场上，而60平方米、50平方米的投资型小户型则完全不受限制。因此，未来不排除继续出现打通的大户型，以及小于60平方米的投资型小户型继续主导市场的局面。

　　综上分析，重点保障70-100平方米的产品线就成了当务之急。在具体落实政策的时候，政府是否可以考虑指定细化指标，比如，规定70-90平方米的住宅数量应占50%，70平方米以下户型占20%，90平方米以上户型占30%？而且，采取措施规定90平方米以下单位必须独立成套，单独出售，并对70平方米到100平方米的购房者实施一定程度的优惠？

　　相关专题：国六条调控房地产业