温州人透露炒房内幕：三条经验确保炒作成功

　　黄东升的一套买房的经验是投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息；出手要快；第3个才是增值。

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　　葛先生买房遵循着：买进靠耐心，观望靠信心，持有要有信心。即使买过来，有些下降，那也不怕，因为房子建好后肯定会涨。

　　央视《经济半小时》播出节目《温州人透露炒房内幕》，以下为节目内容实录：

　　只要一提起房子、房价，话题总会绕到温州人身上，因为温州炒房团的名声实在太响了，他们似乎是撬动房价最有力的那根杠杆，所过之处房价攀升，温州炒房团真的有这么神吗？今天就来认识一位温州的黄先生，他早在1998年就开始投资房产，从住宅，商铺，写字楼到工业用地，都是他的投资对象。

　　温州人喜欢投资实业的不动产――房产

　　虽然下着雨，黄先生还是兴致勃勃地带着记者去看他的一处房产，这处房产是当年黄东升从政府的竞拍中买下的，底楼租出去做了一个小超市，楼上则租给人家做了服装厂。

　　黄东升：“98年的时候，这两间是政府投标投下来的，卖给我，56万，那边是24万6，80万8千。”

　　黄东升告诉记者，这楼上楼下的几个单元一共有900多平米，他当年买下时才900块钱一平米，一共才花了80多万，当年租出去就租了一个好价钱。

　　黄：“超市从2万开始租，租到今年3万7。”

　　楼上服装厂的租金开始是7万5后来涨到了9万，由于这处房产在温州市的西南郊的一个镇的中心，位置较好，当时租户一次就和他签了5年的合同。

　　老板：“现在找店面也比较难找，一下子开下去要搬总是麻烦，当时一下签了5年，现在又签了3年。”

　　黄东升告诉记者，这是他最得意的投资之一，因为到现在，这处房产的租金已经完全可以抵当年的投资了。

　　黄东升：“5年他们的租金已经基本上保本了，租金已经基本上租回来了，

　　8年就收回了投资成本，而更让黄东升得意的是，这处当年位置并不特别好的地段已经大大地升值，房价从当年的每平米900元涨到6000多元。

　　黄东升：“现在涨到6000多了，店面涨到1万2，涨了5-6倍，现在是净资产，价值500万，不到十年净赚500万，将来还会升值，区政府搬过来，新火车站在这儿。”

　　黄东升投资房地产，在温州人中间也算得上是比较早的，他告诉记者，温州的民间资金多、房源少，对房子的需求量大，因此大家最先是在温州本地捣腾房子，但温州地方小，本地土地存量少，后来很多人就把眼光转向外地，不过，更重要的原因是温州人喜欢投资实业特别是不动产，他们不愿炒股、炒期货，只肯买房。

　　黄东升在温州开了一家专门生产办公家具的工厂，而黄东升对记者津津乐道的不是这些家具本身，而是在谈设计这些办公家具时对空间占有的理念，这是他从投资写字楼出租时得到的启发。

　　黄东升最早开始投资房产是在1996年，当时他以每平米3800元的价格买了一套房子，本来打算自己用，后来他把房子出租后，发现每个月的租金就有2500元，他于是又买了一套，这两套房子在1998年就涨到了6000多一平米，尝到了甜头的黄东升于是开始不断投资房产。

　　黄东升：“那个时候做楼怎么做，温州人定金一放进去就可以拿到20万的回报。”

　　黄东升告诉记者，当年，温州人时兴买楼花，由于当时对按揭没有限制，买几套都行，许多人就是看中了投资房产较大的升值空间，开始投资房产。

　　黄东升：“最多的那套房子是从30万定金交进去，按揭做了70万，3个月以后就卖到150万，30万赚50万。”

　　由于温州本地的房源太少，后来在房地产市场兴起后，黄东升开始把眼光转向北京和上海，在北京，他主要是投资写字楼，然后出租，2001年，他和10几个老乡在中关村连手买了一层写字楼，专门出租给刚毕业的大学生，为此，他还专门委托了一家网站做市场调查。

　　黄东升：“在北京做市场调查就花了10万块钱，调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资，但是要1千块钱租房子，1千块钱租写字楼。”

　　黄东升把这些写字楼隔成8平米左右的小间，配备好生活和工作设施，专门出租给刚毕业的大学生，结果，在许多写字楼都租不出去的情况下，他的写字楼别人排队抢租。

　　黄东升：“回报率那时候是15%，现在将近18%左右。”

　　而在上海，黄东升主要投资小型公寓，他投资的楼盘主要是地段好，交通方便，且周围写字楼多的地方，便于出租。

　　黄东升：“我想在地铁边上，大学城边上，就是车程不到5分钟的路我会买的，一个就是针对老外使馆区这边的，还有就是高级写字楼边上那种小套型的，租给白领的大学毕业生的，这些对象住，它才有稳定的回报。”

　　黄东升给记者讲了这样一个故事，当时，他在上海购房时，一个老太太和他同时看中了一套住宅，在签约时，老太太犹豫了，黄东升买下了，结果这个楼盘升值很快，一年后，老太太多花了20万从黄东升手里买回了这套房子。

　　黄东升：“一年以后她给我赚了20万，她那个时候以为房子会便宜不买。”

　　炒房要附和“3个必须”

　　黄东升给自己总结了一套买房的经验，投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息，还有一个出手要快，第3个才是增值。

　　黄东升：“3个必须符合两个，要么你出手难一点也没事，租金抵了增值快，要么就是出手方便增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏死的。”

　　黄东升告诉记者，投资房产，升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二，如果达不到就会亏本，为此，黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

　　黄东升：“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款2厘7，贷款5—6厘，加起来除二，一年要达到6%，而且房子一定要增殖在6以上，一年有10%的投资回报，这就是属于一般的投资，稳健的，买过来比如说是50万，明年租金2万5，明年价值55、56万左右，要不然你这个投资是亏本的。”

　　黄东升告诉记者，这些年投资房产他几乎从来没有亏过，就是因为他给自己订下的这个赢利点。

　　黄东升：“没有，因为我见好就收，还有，有一个潜伏期在那里，这段时间我潜伏下来，房地产是一个曲线，涨高，你要抓住最高点，买过来最高点，这才是利润空间。”

　　记者：“跌下来你该怎么办？”

　　黄东升：“出租，把风险转嫁给别人，所以买楼时要选择有回报的东西。”

　　黄先生说，商品房本身就是商品，有买才有卖，他与其他的投资者的不同之处，就是把投资房地产专门当作一门生意来经营，先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再做出决断，其实，黄先生与一般的投资者还有一个不同的地方，是他还投资工业用地，出租厂房。

　　在认识了温州的房地产投资者黄东升，从1998年开始，他已经在房地产市场上摸爬滚打了整整8年，随着对市场的了解越来越多，他的投资范围也越来越广，不仅投资买住房，还进入了一个绝大多数炒房一族都没注意的地方，工业用地。

　　在温州郊外不远的地方，是黄东升自己开的一家汽车修理厂，这处房产是当时他投标买下的工业用地。

　　黄东升：“修理厂是和他们一起搞的，楼上是出租的。”

　　黄东升告诉记者，他在外地主要投资住宅和商铺，而在温州，他投的最多的是工业用地，只要有工业用地拍卖，他都要去竞拍。

　　黄东升：“做生意有兴有衰，生意衰了后，地就腾出来了，不行了抵债了，竞拍拍过来的。”

　　处厂房共有3000多平米，黄东升只花了很少的钱就买了60年的产权，他把楼上的房子租了出去，楼下的厂房紧靠公路边，车流量很大，黄东升就和朋友合伙开了个汽车修理厂。

　　黄东升：“工业用地的生存空间大一些，政府用地严格卡了，用地很紧张的情况下，温州有些小企业需求量还是很大的。”

　　由于投资工业用地需要大量的资金，且有政策风险，还需要很好的信息源，一般人操作起来比较困难，黄东升告诉记者，自己当时就是看准了温州的个体小企业多，而这些企业又大量需要厂房，自己边开始投资别人并不看好的工业用地，而投资工业用地的风险很大，资金需求量也大。

　　黄东升：“工业用地并不象住宅，但租赁市场很好，第一个看你自己这个地用不用得起来，用不起来，看市场的需求怎么样，看政府对这个地有没有规划变化，风险，工业用地并不象住宅一样被看好，出手、政府控制、城市改建有很多风险在里面，风险很大，资金也很大。”

　　由于工业用地的风险较大，黄东升的厂房经常是一部分用于自己办企业，一部分出租，此外，他还以自己的厂房入股的形式参股到别的企业，而他自己也投资了汽车修理，家具，鞋业，服装，电镀厂，网吧等行业，而投资房产，只是他诸多产业的一部分。

　　黄东升：“房产永远不会超过20%，主业和副业是两码事，所以说我要奉劝别人，不要自己全部的东西投在里面，房地产毕竟有风险。”

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