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温州人透露炒房内幕:三条经验确保炒作成功


http://www.sina.com.cn 2006年06月03日19:39 CCTV《经济半小时》
温州人透露炒房内幕:三条经验确保炒作成功

  黄东升的一套买房的经验是投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息;出手要快;第3个才是增值。

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温州人透露炒房内幕:三条经验确保炒作成功

  葛先生买房遵循着:买进靠耐心,观望靠信心,持有要有信心。即使买过来,有些下降,那也不怕,因为房子建好后肯定会涨。



  央视《经济半小时》播出节目《温州人透露炒房内幕》,以下为节目内容实录:

  只要一提起房子、房价,话题总会绕到温州人身上,因为温州炒房团的名声实在太响了,他们似乎是撬动房价最有力的那根杠杆,所过之处房价攀升,温州炒房团真的有这么神吗?今天就来认识一位温州的黄先生,他早在1998年就开始投资房产,从住宅,商铺,写字楼到工业用地,都是他的投资对象。

  温州人喜欢投资实业的不动产――房产

  虽然下着雨,黄先生还是兴致勃勃地带着记者去看他的一处房产,这处房产是当年黄东升从政府的竞拍中买下的,底楼租出去做了一个小超市,楼上则租给人家做了服装厂。

  黄东升:“98年的时候,这两间是政府投标投下来的,卖给我,56万,那边是24万6,80万8千。”

  黄东升告诉记者,这楼上楼下的几个单元一共有900多平米,他当年买下时才900块钱一平米,一共才花了80多万,当年租出去就租了一个好价钱。

  黄:“超市从2万开始租,租到今年3万7。”

  楼上服装厂的租金开始是7万5后来涨到了9万,由于这处房产在温州市的西南郊的一个镇的中心,位置较好,当时租户一次就和他签了5年的合同。

  老板:“现在找店面也比较难找,一下子开下去要搬总是麻烦,当时一下签了5年,现在又签了3年。”

  黄东升告诉记者,这是他最得意的投资之一,因为到现在,这处房产的租金已经完全可以抵当年的投资了。

  黄东升:“5年他们的租金已经基本上保本了,租金已经基本上租回来了,

房价都租回来了,楼下租金1/3,楼上2/3,8年收回成本了,0成本了。”

  8年就收回了投资成本,而更让黄东升得意的是,这处当年位置并不特别好的地段已经大大地升值,房价从当年的每平米900元涨到6000多元。

  黄东升:“现在涨到6000多了,店面涨到1万2,涨了5-6倍,现在是净资产,价值500万,不到十年净赚500万,将来还会升值,区政府搬过来,新火车站在这儿。”

  黄东升投资房地产,在温州人中间也算得上是比较早的,他告诉记者,温州的民间资金多、房源少,对房子的需求量大,因此大家最先是在温州本地捣腾房子,但温州地方小,本地土地存量少,后来很多人就把眼光转向外地,不过,更重要的原因是温州人喜欢投资实业特别是不动产,他们不愿炒股、炒期货,只肯买房。

  黄东升在温州开了一家专门生产办公家具的工厂,而黄东升对记者津津乐道的不是这些家具本身,而是在谈设计这些办公家具时对空间占有的理念,这是他从投资写字楼出租时得到的启发。

  黄东升最早开始投资房产是在1996年,当时他以每平米3800元的价格买了一套房子,本来打算自己用,后来他把房子出租后,发现每个月的租金就有2500元,他于是又买了一套,这两套房子在1998年就涨到了6000多一平米,尝到了甜头的黄东升于是开始不断投资房产。

  黄东升:“那个时候做楼怎么做,温州人定金一放进去就可以拿到20万的回报。”

  黄东升告诉记者,当年,温州人时兴买楼花,由于当时对按揭没有限制,买几套都行,许多人就是看中了投资房产较大的升值空间,开始投资房产。

  黄东升:“最多的那套房子是从30万定金交进去,按揭做了70万,3个月以后就卖到150万,30万赚50万。”

  由于温州本地的房源太少,后来在房地产市场兴起后,黄东升开始把眼光转向北京和上海,在北京,他主要是投资写字楼,然后出租,2001年,他和10几个老乡在中关村连手买了一层写字楼,专门出租给刚毕业的大学生,为此,他还专门委托了一家网站做市场调查。

  黄东升:“在北京做市场调查就花了10万块钱,调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资,但是要1千块钱租房子,1千块钱租写字楼。”

  黄东升把这些写字楼隔成8平米左右的小间,配备好生活和工作设施,专门出租给刚毕业的大学生,结果,在许多写字楼都租不出去的情况下,他的写字楼别人排队抢租。

  黄东升:“回报率那时候是15%,现在将近18%左右。”

  而在上海,黄东升主要投资小型公寓,他投资的楼盘主要是地段好,交通方便,且周围写字楼多的地方,便于出租。

  黄东升:“我想在地铁边上,大学城边上,就是车程不到5分钟的路我会买的,一个就是针对老外使馆区这边的,还有就是高级写字楼边上那种小套型的,租给白领的大学毕业生的,这些对象住,它才有稳定的回报。”

  黄东升给记者讲了这样一个故事,当时,他在上海购房时,一个老太太和他同时看中了一套住宅,在签约时,老太太犹豫了,黄东升买下了,结果这个楼盘升值很快,一年后,老太太多花了20万从黄东升手里买回了这套房子。

  黄东升:“一年以后她给我赚了20万,她那个时候以为房子会便宜不买。”

  炒房要附和“3个必须”

  黄东升给自己总结了一套买房的经验,投资一处房产必须具备3个条件:租金一定要抵得上银行的利息,还有一个出手要快,第3个才是增值。

  黄东升:“3个必须符合两个,要么你出手难一点也没事,租金抵了增值快,要么就是出手方便增值快,更重要的是利息一定要抵得起房租,要不然就会亏死的。”

  黄东升告诉记者,投资房产,升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二,如果达不到就会亏本,为此,黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

  黄东升:“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数,比如存款2厘7,贷款5—6厘,加起来除二,一年要达到6%,而且房子一定要增殖在6以上,一年有10%的投资回报,这就是属于一般的投资,稳健的,买过来比如说是50万,明年租金2万5,明年价值55、56万左右,要不然你这个投资是亏本的。”

  黄东升告诉记者,这些年投资房产他几乎从来没有亏过,就是因为他给自己订下的这个赢利点。

  黄东升:“没有,因为我见好就收,还有,有一个潜伏期在那里,这段时间我潜伏下来,房地产是一个曲线,涨高,你要抓住最高点,买过来最高点,这才是利润空间。”

  记者:“跌下来你该怎么办?”

  黄东升:“出租,把风险转嫁给别人,所以买楼时要选择有回报的东西。”

  黄先生说,商品房本身就是商品,有买才有卖,他与其他的投资者的不同之处,就是把投资房地产专门当作一门生意来经营,先进行前期考察,把市场环境摸清楚了,再做出决断,其实,黄先生与一般的投资者还有一个不同的地方,是他还投资工业用地,出租厂房。

  在认识了温州的房地产投资者黄东升,从1998年开始,他已经在房地产市场上摸爬滚打了整整8年,随着对市场的了解越来越多,他的投资范围也越来越广,不仅投资买住房,还进入了一个绝大多数炒房一族都没注意的地方,工业用地。

  在温州郊外不远的地方,是黄东升自己开的一家汽车修理厂,这处房产是当时他投标买下的工业用地。

  黄东升:“修理厂是和他们一起搞的,楼上是出租的。”

  黄东升告诉记者,他在外地主要投资住宅和商铺,而在温州,他投的最多的是工业用地,只要有工业用地拍卖,他都要去竞拍。

  黄东升:“做生意有兴有衰,生意衰了后,地就腾出来了,不行了抵债了,竞拍拍过来的。”

  处厂房共有3000多平米,黄东升只花了很少的钱就买了60年的产权,他把楼上的房子租了出去,楼下的厂房紧靠公路边,车流量很大,黄东升就和朋友合伙开了个汽车修理厂。

  黄东升:“工业用地的生存空间大一些,政府用地严格卡了,用地很紧张的情况下,温州有些小企业需求量还是很大的。”

  由于投资工业用地需要大量的资金,且有政策风险,还需要很好的信息源,一般人操作起来比较困难,黄东升告诉记者,自己当时就是看准了温州的个体小企业多,而这些企业又大量需要厂房,自己边开始投资别人并不看好的工业用地,而投资工业用地的风险很大,资金需求量也大。

  黄东升:“工业用地并不象住宅,但租赁市场很好,第一个看你自己这个地用不用得起来,用不起来,看市场的需求怎么样,看政府对这个地有没有规划变化,风险,工业用地并不象住宅一样被看好,出手、政府控制、城市改建有很多风险在里面,风险很大,资金也很大。”

  由于工业用地的风险较大,黄东升的厂房经常是一部分用于自己办企业,一部分出租,此外,他还以自己的厂房入股的形式参股到别的企业,而他自己也投资了汽车修理,家具,鞋业,服装,电镀厂,网吧等行业,而投资房产,只是他诸多产业的一部分。

  黄东升:“房产永远不会超过20%,主业和副业是两码事,所以说我要奉劝别人,不要自己全部的东西投在里面,房地产毕竟有风险。”

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