外资大举入侵国内房地产市场 市场呼吁设防

　　新华网专稿：一方面，国内房价虚火不降，另一方面，国外资本大举“入侵”。在“国六条”等宏观政策出台的背景下，为何国外资本仍逆市而动？影响何在？国内主管部门应如何设防？

　　国外资本顺风吹火6月9日，渣打直接投资公司宣布对即将于香港上市的世茂房地产投资5000万美元，共同开发包括住宅、酒店、以及商业的地产项目。渣打投资说，参与本次投

资的还有摩根士丹利房地产投资基金。

　　6月13日，摩根士丹利房地产投资基金在上海一次性支付7.58亿元，买下华山夏都苑唯一一幢可售的高层住宅。该高层住宅总共116套，均价为28042元人民币/平方米。而两个月前摩根士丹利收购了上海陆家嘴中央公寓多幢住宅楼。

　　据了解，除渣打、

　　央行上海分行统计，2002年至2004年间，在上海房地产市场的购买者当中，外资占了20%左右的份额。而

　　外资意欲何为

　　然而，外资银行资本投入仍呈加速趋势。据商务部统计，今年一季度境外资金在中国房地产市场投资达14.8亿美元，占同期外资在中国服务和贸易领域总投资额的一半以上。

　　渣打直接投资有限公司全球总裁KaramButalia曾表示，随着中国经济的稳步增长、进一步的城市化以及居民对改善居住环境的强烈需求，中国房地产行业总体上将保持健康可持续的增长趋势。

　　从宏观层面看，国外资本正在分享中国经济快速发展的成果。但是，除此之外，中国社科院金融研究所的尹中立认为，不排除外资的投机之嫌。他说，近期看房地产大幅降价的可能性不大，即便外资不能从房价上升中得到利润，用美元购入房产，指望人民币升值后，以人民币形式卖出，再兑换成美元，仍可以获得巨额利润。

　　尹中立表示，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格还会不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，这不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。

　　外资的进入通道

　　北京师范大学金融研究中心教授钟伟分析，外资进入房地产行业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。

　　非居民机构投资房产的进入方式以自购和包销方式买入房产为主，可细分为三类：第一类是非居民机构以包销方式购入房产，相当于对开发商的过桥贷款；第二类是非居民机构加速在境内设立外资房地产中介机构，通过包销或者代理方式持有和经营物业收租、或者进行转售。第三类是非居民个人以境外汇款方式结汇购房。

　　而外资通过外债方式进入房地产方式，主要指中资房地产公司通过境外上市，引入境外资本，和通过“自我收购”将自身改制为境内居民完全控股的外商独资企业等。

　　尹中立则认为，在内地建立REITs（房地产投资信托基金）条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs，然后注入其在内地的商业地产项目。这是内地房地产企业香港融资的最新一种渠道。

　　市场呼吁设防

　　根据国家外汇管理局的规定，非居民出售其境内房产后，所得人民币可通过购汇的方式将所得汇出，其税收待遇也等同于境内投资者。对此，钟伟认为中国对于境外机构和个人购买境内房产并无限制，外资可以自由出入中国房地产行业且无任何障碍。

　　同时，钟伟表示，根据《外商投资企业法》的相关规定，中国政府除了对成片开发的土地、高档楼堂馆所的建设用地进行限制之外，鼓励外资从事普通住宅开发。而仅有的限制性法规是国家外汇管理局2005年11号文，其中规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业的股权或其它财产权利”。该法规主要限制了境内企业通过换股等方式向境外非法转移资产。

　　总体而言，外资进入房地产并无实质性法规的限制，而高房价已让国人不堪重负。对此，尹中立建议国家应该将外资购买国内房地产列为资本项目管理范围，限制国外投资基金大量购买国内房地产，加强对外资房地产公司外债规模的管理，废除外资房地产公司境外融资的超国民待遇规定。

　　对此，日前记者致电国家外汇管理局，对方对是否将采取措施没有给予确切的答复。但有消息说，目前建设部、国家外汇管理局、国税总局等多个政府管理部门正在协商制定针对外资进入中国房地产市场方面的管理举措，预计会采取行政、税收等多种手段，同时对外商并购中国房地产企业也会作出规定。（马艳军）

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