透视房地产项目运作内幕 审批环节成贿赂节点

房地产业暴利行业，也是商业贿赂容易滋生的领域。图为安庆市“大园小区”。
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　　本报讯 数千年来，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”、“耕者有其田，居者有其屋”，曾经是有识之士的宏伟梦想。上个世纪九十年代以来，随着商业性房地产开发行业的逐渐兴起，能够买一套属于自己的房产，又成为很多人孜孜以求的奋斗目标。鉴于其巨大的市场需求和利润空间，一些不法的房地产公司老板不惜铤而走险，利用种种非法手段，通过向国家工作人员行贿的方式，来攫取巨额经济利益。安徽省安庆市“大园小区”系列行贿受贿窝案，就是这样一起发生在房地产开发领域的典型商业贿赂案件。

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　　去年2月以来，安庆市检察机关在该市市委和有关方面的大力支持、配合下，根据一条举报线索，查处了这起系列行贿受贿窝案。今年6月，案件全部办结。据了解，这起系列窝案涉案总金额达100余万元，涉案人员19人，其中县处级干部11人。在被移交司法机关处理的10人中，有县处级干部8人，科级干部1人，涉及该市建委、规划、物价、人防、房产等部门。

　　被判处刑罚或并处没收财产的这10个人分别是：安庆市虹城房地产开发公司（下称虹城公司）经理吴在桥、副经理周恩德，安庆市人防办原主任方锡武、原副主任杨明杰，市建委原主任李叶四，市物价局原副局长石星堂、余金琳和纪检组长赵国银，市规划局原副局长姚顺长，市房产局产权处原主任汪绍华等。开发“大园小区”的虹城公司因犯单位行贿罪，被判处罚金140万元；其经理吴在桥犯单位行贿罪，被判处有期徒刑一年零六个月；其副经理周恩德犯单位行贿罪、受贿罪，被判处有期徒刑三年。另外8人均因犯受贿罪，分别被判处十年到一年有期徒刑不等。与此案有关的其他人员也都受到了党纪政纪处分。

　　据办案检察官介绍，这起窝案的查处充分表明，房地产行业是个暴利行业，相关政府管理部门权力过分集中，权力寻租现象相当严重，群众举报较为突出，是工程建设、土地出让、产权交易、医药购销、政府采购、资源开发和经销等商业贿赂重点整治领域之外的又一个不可忽视的容易滋生商业贿赂行为的领域，亟须引起高度关注。

　　2审批环节成了贿赂节点

　　按照房地产开发的正常或者说是主要程序，一家房地产开发公司要顺利完成一个开发项目，需要经过“八个步骤”。具体的主要程序“路线图”为：第一步，必须获得政府审批，争取到开发项目。第二步，就是办理

　　然而相当多的房地产开发公司为了追求利益的最大化，很少按章“出牌”，他们能省则省，实在省不掉的则以金钱为手段，打通一个个关节。这样，在肥了政府相关权力部门中的某些人和房地产公司老板的同时，损害了广大消费者的利益。更为重要的是，它扰乱了房地产行业的管理秩序，造成了房产市场的混乱局面。虹城公司经理吴在桥虽然只有初中文化，但他在开发“大园小区”的过程中，却把这些环节和一干人等玩得“烂熟”。

　　“大园小区”是虹城公司于2001年开始开发的一个以经济适用房为主的小区。该小区经过了安庆市政府的立项批准，占地面积3．5万平方米，所建的住宅分为经济适用房和商品房。在“大园小区”压根儿就没有奠基、所需的各种资料差不多都不具备的情况下，为了提前预售经济适用房和商品房，争取尽快回笼资金，虹城公司及其经理吴在桥从一开始就踏上了其行贿“攻关”之旅。

　　现在我们就来看一看此案中到底是哪个环节的哪种权力成为了金钱交易的“等价物”：

　　——物价部门利用经济适用房预售联系函审批权、物价决定权、商品房价格认定权和违规处罚权收受贿赂。2001年1月至2004年9月，安庆市物价局原副局长余金琳、原副局长石星堂、原纪检组长赵国银，分别收受虹城公司12万元、7万元及4万元的贿赂后，违规办理“大园小区”经济适用房预售联系函、商品房价格认证，并免除对该公司的违规罚款10万元。

　　——规划部门利用规划审批权和免除违规处罚权收受贿赂。2001年7月至2004年春节前后，安庆市规划局原副局长姚顺长（后任党组书记）在收受10万元贿赂后，违规使虹城公司顺利通过“大园小区”竣工规划验收。

　　——人防部门利用人防工程图纸审批权收受贿赂。2004年3月初，安庆市人防办公室原主任方锡武收受虹城公司15万元、原分管副主任杨明杰收受8万元后，对菱建小区（吴在桥开发的另一个小区）明显不符合人防工程设计标准的图纸未要求修改，签批了建筑防空地下室建设意见书。

　　——城建部门利用劳保统筹基金减免审批权收受贿赂。2004年3月，安庆市建委原主任李叶四收受虹城公司5万元后，违规批准减免该小区拆迁还房部分劳保费用近28万元。

　　——产权管理部门利用产权初始登记审批权和产权初始登记费、测绘费减免权收受贿赂。2004年3月，安庆市房产局产权处（以下简称市产权处）原主任汪绍华先后收受虹城公司5万元后，擅自决定减收“大园小区”的初始登记费1．7万元、测绘费2．4万元，并向有关人员打招呼尽快办好“大园小区”的初始登记，案发前已办理部分初始登记。

　　在“大园小区”窝案中，有这么多的政府官员被放倒，有一个人起着“至关重要”的作用，他就是虹城公司副经理周恩德。周恩德原为安庆市物价局房地产价格管理科副科长，具体经办经济适用房预售联系函和商品房住宅价格认证工作。虹城公司和吴在桥先后用7万元行贿“攻关”最先攻下的就是他，并且依靠他“摆平”了物价部门的几个官员。2003年6月，50多岁的周恩德因为年龄原因被免去副科长职务后，应吴在桥的盛情邀请，办理了提前退休手续并出任虹城公司副经理。此后，虹城公司大多数的行贿攻关都由周恩德来完成，这是因为他原先的工作关系为他在物价、规划、城建、人防和房产等部门积累了丰厚的“人缘”。

　　3检察官解析五大原因

　　安庆市检察院办结此案后，针对案件反映出来的房地产开发中的问题进行了认真的分析。办案检察官认为，该案的发生客观上至少有五大原因：

　　弄虚作假，违规审批。国家对房地产开发设置了一整套程序，但在实际操作中，房地产开发商往往利用行政领导手中的审批权，跳过必经程序，弄虚作假提前预售房屋。虹城公司经理吴在桥在交代中就说，安庆市房地产开发都是这样搞，各开发公司为尽快收回投资款，往往是钻政策的空子，违规操作。

　　有章不循，违规操作。城市房地产开发，国家制定的法律条文和政府法规较多，也较明确。但一些行政领导和行政执法单位以我为中心，将部门利益至上，甚至为争利相互掣肘。开发商往往只要取得土地使用证和规划许可证，就规避其他行政许可直接向客户预售房屋，使有些行政审批流于形式。另外据记者了解，有关地方党政领导的特批，也使得应遵循的法律、法规得不到落实。据人防部门反映，2003年至2004年，该市有关领导批准房地产开发商免交地下人防工程款达4500万元。有关方面评价说，这是把好处留给开发商，把责任留给政府，把危险留给群众。

　　执法不严，违法不究。物价、土地、规划、人防、房地产和建委在行政管理和行政执法过程中，差不多都存在着“只打雷，不下雨”的现象，虽下达行政处罚告知书和行政处罚决定书，但都未执行到位或根本不落实。

　　随意审批，权力滥用。行政管理部门和行政执法单位的极少数领导干部不顾国家的损失和人民群众的安危，滥用手中的审批权，收受贿赂后就给不法商人网开一面。该市人防办对虹城公司明显不符合人防工程设计标准的图纸及单元防护超标问题都未要求修改，就签批了建筑防空地下室建设意见书，给人防地下工程留下了隐患。

　　管理部门权力集中，缺乏有效的监督制约。该市建委原主任李叶四对减免劳保统筹基金费一人说了算，无需会议研究，想减免多少就减免多少。该市房产局减免“大园小区”的初始登记费和测绘费都是由该局产权处原主任汪绍华一人擅自决定的，无人监督也无人敢监督。该市物价局是虹城公司行贿的重点，四年时间里，虹城公司共向其行贿35万元，占其行贿总金额的53％，有四名干部被拉下水，其中三名是领导干部。该局领导班子长期闹不团结，工作不协调，纪检组长不履行职责，根本谈不上监督制约。就在当地媒体披露虹城公司开发“大园小区”将经济适用房和商品房混为一体销售的问题后，主持物价局工作的原副局长石星堂还利用职权收受虹城公司贿赂2万元。

　　4规范房地产项目审批

　　在这起窝案中，受到刑事追究的8名县（处）级领导干部所在的单位都是行政执法和管理部门，手中掌握有一定的实权，他们的权力一旦被寻租，违法犯罪在所难免。安庆市人防办原主任方锡武在交代中就说：“我收了吴在桥的钱，而且是15万元之多，我哪里还敢在工作中对吴在桥的事情严格要求，睁一只眼闭一只眼能过去就行了。”

　　针对这种权力难以受到监督的状况，安庆市检察院除建议组织部门要加强对党员领导干部的教育和管理，加大对干部提拔任用的考察力度外，还建议要加强对行政执法单位的监督和管理，特别是对“一把手”的监督以及完善各管理部门间的相互制约机制。

　　虹城公司能够弄虚作假，钻审批程序的空子，通过向关键人行贿，获取非法利益；一些管理部门的官员能够搞暗箱操作，行权钱交易之实，其根本原因还在于办事程序、减免条件没有公开。虹城公司大肆行贿同时也反映出政府管理部门的官老爷作风，不可否认的是在这些单位仍然存在着门难进、脸难看、事难办的现象。“行政服务中心”的设立并没有从根本上解决上述问题，有人就曾戏言行政服务中心是“障碍中心”。

　　为了规范房地产开发市场，遏制权力不当介入商业活动中去，安庆市检察院专门提出了三条预防对策：

　　——取消各级党政领导的特批特权，规范行政审批，由政府牵头，协调行政执法和管理部门，采取“中心会审制”，简化程序。

　　——进一步明确房地产开发行政审批的程序和部门之间的工作衔接，确定一个工作流程，对有关减免规费由各行政审批单位联合发文。

　　——各行政执法管理部门要公开规费减免条件、幅度和审批期限，可登报和上政府信息网，增强透明度。

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