后房产时代：房地产造GDP难持续

　　顾列铭

　　“增产不增收！”长三角一位地方官员抱怨。2006年上半年是难捱的半年。最新统计数据显示，东南沿海地区财 政收入今年上半年出现了增幅下降的态势。

　　而财政部则在不久前也指出：“建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政

增收是不可持续的，东部地区财政 收入增幅下降是房地产市场趋于理性的反映。”

　　从另一个角度看，这个观点隐含了一个重要命题：地方财政应该寻找新的更为可靠的收入来源。

　　向土地要GDP和财税

　　在土地资源的利用上，以土地交换生产资源是国内普遍的行为模式。事实上，这是政府部门除了权力资源之外，唯一 有效的经济资源。上世纪90年代中期之后，地方政府手中的金融权力被悉数上收。地方政府赖以主动推动经济增长并能够独 立支配的只有土地这一项核心资源了。这意味着，房地产价格上涨得越快，地方政府的收益就越大。

　　但它的成本却几乎为零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使政府开发土地这一稀有资源几乎达到了毫无节制的 程度。2001年到2003年，各级地方政府的土地出让收入为9100亿元，与1998年的67亿相比增长近140倍 。而在1998-2003年的5年间，中国发行国债也不过9300亿元。

　　而从国家税务总局发布的统计报告中获悉，“十五”期间，我国房地产业税收完成5190.98亿元，年均增长4 1.4%，增幅在各行业中居于首位；“十五”初年，房地产业税收占全部税收的比重为3%，至“十五”末年提高到5.9 %，上升2.9个百分点；占第三产业税收的比重同期从7%提高到14.6%，翻了一番，是三大产业中比重上升最快的行 业。

　　在长三角很多地区，地方财政收入的60%来自土地资源。如2005年，江苏省合同出让土地金总量达1000亿 元。

　　事实上，从2003年开始，长三角的楼市就开始踏入了飙升的通道。房价的高企和飙升自然会刺激投资的迅猛增加 ，当然会拉动经济快速增长以及地方财税的迅速增加。房地产继续成为推动长三角及全社会固定资产投资快速增长的主力，长 三角各地房地产业的投资在全社会的固定资产投资中都占到了20%以上。

　　以上海为例，“十五”期间，上海房地产投资拉动了1000多亿相关产业链的发展。可以说，“十五”期间，房地 产业承载着上海市经济再次腾飞的沉重厚望。“房地产业增加值预计年均增长14%以上，到2005年占国内生产总值的比 重达到7%以上。”上海市的“十五计划”中如是描述。

　　而按照对GDP增长的贡献率来看，瑞士信贷第一波士顿亚洲区首席经济分析师陶冬说，如果以其带动系数计算，2 004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，堪称名副其实的上海第一产业。

　　土地财政难持续

　　2006年上半年，浙江省商品房销售面积下降12.4%，空置面积增加1.3倍，房地产开发投资增长5.7% 。受此影响，地税部门征收的房地产业相关税收同比少收13.3亿元。

　　“上半年浙江省营业税增幅同比回落6.4个百分点，房地产业税收下滑是主因。”浙江省的一位官员作出了上述判 断。

　　在上海，类似的现象更为突出。2006年上半年，上海经济依然快速增长，GDP增速达12.6%，但地方财政 收入同比仅增长4.8%，增幅比去年下降19.7%，房地产税收下降被认为是首要原因。

　　随着房地产业的高位横盘，中国部分地方政府的土地财政将淡出历史舞台。财政收入的“后房地产时代”已初露端倪 。作为“后房地产时代”到来的一个重要迹象，一度高歌猛进的房地产开发投资开始缩量整理，相关收益出现大幅下降。

　　“如果国家在下一阶段继续加大调控力度，地方财政对房地产的依赖将不得不大大减弱。”复旦大学房地产研究中心 主任尹伯成教授说。

　　“后房地产时代”到来的另一个重要迹象是，中国的土地出让金分配制度正在进行变革。1993年分税制改革后， 中央把土地出让金全部划归地方政府，属预算外收入。但这一制度安排近期正在出现重大变动——7月25日，温家宝主持召 开国务院常务会议，进一步部署加强土地调控的工作。强调将“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行‘收支两 条线’管理”。

　　“正在进行的土地出让金的体制改革，将从地方政府口袋里拿走本不应当属于他们的收益。这无疑会抑制当届地方政 府盲目的房地产扩张冲动。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。

　　就此，上海房地产独立评论人士顾海波认为，由于赖以发展的要素是极端稀缺的土地，而房地产总体而言是个不可持 续的过渡性行业，可持续发展的则是建筑业。

　　在“后房地产时代”，房地产对GDP和税收的贡献度下降是历史的必然，也是发展的规律和趋势。而眼下，许多地 方政府还在搞经营城市，还在希望以地养市，一旦房地产市场出现大的波动，地方经济将难逃厄运。

　　虚高房价挤出GDP

　　1998年1月，亚洲金融风暴刚过，当时的国务院总理朱榕基视察深圳，问当地陪同人员是否有可能借房地产开发 启动经济，万科老总王石居然一连回答了四个“不行”，市领导惶恐不安，朱榕基却微笑颔首，当即聘请王石做自己的房地产 顾问。

　　尽管目前房地产依然一片红火，市场参与者普遍忽视风险，一些地方政府官员甚至错误地认为，房价飞涨，是经济繁 荣、人气旺盛的必然表现；但实际上，中国房地产市场跟国外一样存在着明显的周期性。天下没有永远涨下去的市场。日本的 房地产泡沫上世纪80年代形成、90年代破裂，曾给日本经济造成致命打击，至今仍令日本人心有余悸，这应当成为我们的 前车之鉴。飞涨的房价虽然能够带来房地产业的一时繁荣，但其背后所隐藏的巨大风险，应该引起各地政府部门的高度重视。

　　首先，是加大地方财政风险。近年来，不少城市从出售土地、房产交易中得到大笔财政收入，财政收入对房地产的依 赖也在增长。但政府的支出通常是刚性的，一旦房地产进入调整期，地方政府可能面临入不敷出的尴尬。

　　上海财经大学专门组织专家对此作过深入调研，结论是：综合房地产的波及效应，2006年房地产市场下滑将使上 海GDP总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。

　　二是削弱一个城市的竞争力。房价持续过快上涨，将使企业的商务成本和投资成本水涨船高，产生“挤出效应”，降 低城市对投资者的吸引力，导致资金外流与外来投资减少，增加结构性失业。同时，还会降低城市对人才的吸引力，不利于引 进和留住人才，损害城市的长远发展。

　　更重要的是，企业的商务成本增加，必然使得其提供的产品及服务的价格较高，在价格竞争中处于劣势地位。就是说 ，一个城市的房价过快上涨，虽保护了房地产的“繁荣”，却让其他各个产业为其所累、深受其苦，其导致的后果就是这个城 市提供的产品和服务的价格竞争力被严重削弱，而这将会在多大程度上影响这个城市的整体经济竞争力，简直难以估量。

　　放眼长三角，虽然去年人均GDP已经突破4000美元，达到中等收入国家水平，然而，生活在这里的许多人却有 些“找不着感觉”。不少人拿着“白领”的工资，过着“蓝领”的日子，因为“赚钱再多，也都交给了房子”。

　　在以青年科研人员居多的上海航天局，目前有不少人尤其是来自外地的年轻人，“居不易”成了他们最大的后顾之忧 。他们感叹，

　　看来，建立在房地产投资增长和房价上涨过快之上的财政增收是不可持续的，建立在房地产投资增长和房价上涨过快 之上的经济增长同样也是不可持续的。 -

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