住房保障来自国外的报告

　　-观察记者 傅宏波

　　有一种观点认为，“居者有其屋”就是应当使每个市民都拥有一套属于自己的舒适住房。其实住房需求并不等于买房 需求，也就是说，有房住并不等于要有自己的房住。即使发达国家也不是人人都有自己名下的住房，也不是所有买得起房的人 一定会去买房。从国际经验来看，只有少数居民能够购买得起新建商品住房，大多数居民通过从住房二级市场

购买二手房以及 租赁方式解决住房问题。

　　新加坡的住房制度改革

　　第二次世界大战爆发以前，新加坡只有50万—60万人。1955年，新加坡经济困难重重，民生凋敝，住房奇缺 ，平均每户不到一间住宅，200万人口中有40％居住在贫民窟和屋棚内。大多数移民没有稳定性，缺乏归属感，住宅问题 日益尖锐。住房问题成为社会不稳定的重要因素,在这样的情况下，“人人有房住”被作为一项国策提了出来，并成立了建屋 发展局实施这一国策。

　　1960年，新加坡颁布建屋发展局法令和土地法令，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，被征用土地只有国 家有权调整价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。这保证了建屋发展局能够顺利地开展业务。建屋局并 非无偿使用土地，而是直接向土地局购买。建屋局的启动经费由国家以低息贷款形式拨给，随着业务发展，以卖出房屋的收入 还清贷款并维持单位开支。由于建屋局为非营利机构，新建住宅常常要低价出售，有的只能出租，资金难以回收。对于建屋局 的亏损部分，政府将之列入预算并负责补贴。

　　新加坡实行住宅商品化和

　　政府保障低收入家庭的住房权益，规定购买或租用国家营建住宅，即组屋的条件。这个条件是以每个家庭的月收入水 平决定的。为了照顾低收入家庭购买组屋，政府还有大量补贴。住户购组屋一般需一次缴足相当于售价的20％的款额，余下 部分由建屋局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年甚至25年内还清。实在无力购买的，政府还允许租用组 屋。

　　今天的新加坡，已拥有组屋50多万套，私人建设的共管式公寓和置地住宅20多万套，总量为70多万套。

　　目前，新加坡90％以上的家庭拥有自己的住房。新加坡的住房制度改革，不仅解决了绝大多数居民的住房问题，同 时也培育出中产阶层，为新加坡的繁荣和稳定起到了重要作用。

　　租售并举体系

　　“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策。

　　一个健全的住房保障体系是让能买房的买房，能租房的租房。

　　比如，韩国在加大住宅供应量、抑制投机性需求的同时，实施了国民廉租房建设计划，政府投资在10年内建成10 0万套廉租房，并采取有效手段确保租赁双方信息对称，这些举措使韩国

　　此外，许多发达国家和地区都制定带有保障性质的公共住宅制度。美国称为“社会住宅”，香港地区谓之“公屋”， 与

　　其实，住房是价值最大的超级耐用消费品，一套住宅少则几十万元、多则上百万元，受经济发展和收入水平的限制， 不可能人人都买得起一套住房。即使在经济发达的国家，居民的住房自有率也仅为50％左右。例如，美国的住房自有率为6 5.5％，瑞典为42％，其余家庭靠租房入住，政府只是对低收入者提供含有房租补贴的廉租屋。过分强调要“人人都买得 起房”，不但现在做不到，将来也难以做到。西班牙有20％左右的人长期租房，法国人的租房比例高达50％，而瑞士更有 70％的居民是租房。一些欧美国家租房比率高，一个重要原因是廉租房制度完善，中低收入人群住房有保障。

　　在房子消费方面有个很大的误区，就是把“居者有其屋”变成了“居者有其产”。如果改善自己的居住环境就得靠自 己买房，不管是在发达国家或者是在发展中国家都不现实，所以政府要建大量的房屋出租给国民。“居者有其屋”跟“居者有 其产”是不一样的。

　　美国明确划分高、中、低收入者的界限，每年一次予以公布。根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低 收入者能买得起或租得到相应的住房。他们一开始就坚持建设小户型低造价住宅。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只 支付户收入25%的租金，超过部分由政府付给出租房主。

　　再说英国，住房协会统筹租房房源，供应大量价格便宜的租房。即政府(或单位)出钱建设适合低收入者居住的公房 ，然后用低廉的租金租给经审查合格的低收入者居住。

　　德国人收入高，但很多普通德国人都住在租来的房子里。德国人实行一种租购方式，就是将租赁与购买两者相结合， 采用先租后购的形式。租购是在经历一段时间的过渡期，也就是租期后，房产的承租人(或者说是购买人)就拥有了房产的所 有权。对于德国人来说，如果看中的房产一时凑不足首付款，收入尚无力支付月供额，德国银行的租购业务和租赁公司可以帮 这个忙。他们将购房者看中的房产预先买下，先租给想要购房的德国人。在租期内，需要支付的只是一般的租赁费用。等自己 的首付能力，或者是还贷能力具备了，再去办理房贷的手续。

　　公共住房制度

　　公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从国外的实践来看，公共住房制度都不是以营利为目的， 甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式： 直接介入和通过社会团体、非营利性组织等机构间接介入。

　　直接介入的发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保 障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。

　　政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解 供求矛盾，维护社会稳定。

　　公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。 二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。

　　公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国 家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存 在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其 他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。

　　间接提供公共住房是由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公 共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非营利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。

　　这些非营利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇， 因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非营利公司、住房合作社等 种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非营利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世 界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施 ，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。

　　事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且还构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分 ，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设 与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日 趋膨胀的1983—1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅 在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。

　　不过，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来大多数国家都对公 共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。

　　因此，公共住房制度随着时代的变化而变化，根据国情的不同而调整。全面而客观地认识公共住房制度，于国于民都 将十分有益。 -

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