走在全国前列的杭州“以租代售”

　　-观察记者 傅宏波

　　2006年，阳春三月的一天。杭州市房管局历时两年，结合各相关部门经过无数次艰辛调研、组织专家论证，几经 易稿，最终将初步研究的《杭州市经济租赁住房的相关实施办法》上报给杭州市政府审批。这天，参与该方案制定的所有人都 长出了一口气：因为《实施办法》最终的政策无论作出怎样的调整，其基本思路是不变的，那就是扩大租赁覆盖人

群，让中低 收入人群都有房子住。

　　“以租代售”横空出世

　　在这之前，天津市住房保障制度中规定：多渠道筹集房源，向低收入拆迁困难户提供经济租赁房；广州市实施以“租 赁住房补贴”为主的方式，走市场化的道路，解决老百姓的住房问题等等。

　　虽然都具备了一定“以租代售”的味道，但浓度并不大。

　　观之杭州，政府下大决心，坚持科学、务实的态度，在长达几年的时间里，经过不懈努力，最终把“以租代售”实施 方案呈报给决策部门，有可能在不久的将来加以具体实施，切实解决城市百姓的住房问题。从这一点来说，杭州无疑走在了全 国前列。

　　杭州市房管局负责人向观察记者介绍：为解决市区中低收入家庭的住房问题，1996年6月，《杭州市安居工程住 房出售和管理实施意见》正式出台，1998年住房制度改革后，杭州的安居房建设渐渐向经济适用住房建设并轨。

　　2005年杭州先后组织了4次经济适用房公开销售和一次经济解困房公开销售工作，共推出“三墩都市水乡”、“ 北景园”、“九堡新江花园”等经济适用房房源5793套，经济解困房房源336套。截至今年7月底，杭州已先后解决了 2万多户中低收入家庭的住房困难。

　　在加大经济适用房推出力度的同时，杭州还专门花大力气实行廉租房制度，先后有757户最低收入家庭成为这一住 房保障制度的受益者。2005年，杭州市政府再度放宽了廉租住房准入条件，提高了配租标准。这一政策性调整，又为杭州 市3000多户低收入住房困难家庭及早解决了住房难题。

　　但经济适用房制度先天性“缺钙”，加上后天失调，使得例如缺乏合理的分配原则、弄虚作假破坏社会信用、扩大贫 富差距、没有真正帮助低收入群体等一些“全国性”弊病在杭州也有所暴露。

　　因为我国70年的房屋产权，大部分地区的经济适用房面向低收入家庭，但一个家庭的收入可能在70年中发生翻天 覆地的变化，一次性的出售令经济适用房制度缺乏退出机制。另一方面，政府则不断地需要拿出土地来建设经济适用房，由于 经济适用房的售价不包括土地成本，仅包括一半的配套成本，政府甚至需要不断地在此项目上投入资金。缺乏退出机制的出售 型经济适用房制度将逐渐令政府不堪重负。

　　此外，符合廉租房条件的人数其实在杭州市区总人口中占的比例很小。记者从杭州市房管局了解到的信息：杭州市区 持有《杭州市困难家庭救助证》的是9000多户。

　　而经济适用房的关注对象是，家庭年收入低于杭州市统计局当年公布的杭州家庭平均年收入的市区常住人口，且一定 要已婚或年龄在35周岁以上的单身无房户，同时住房建筑面积小于48平方米的。

　　这样，低保户与中低收入家庭之间出现了一个“夹心层”人群，譬如城市中低收入者和新落户杭州的人员，像大学毕 业生、青年公务员、青年教师等，他们既享受不了经济适用房，又享受不了廉租房，处于“两头靠不着”的境地，迫切需要有 一种新的住房形式来改善他们的住房条件。而所谓“夹心层”群体几乎占了杭州市区379万人口的10%。这部分人如果住 房问题不解决，将是一个潜在的社会不稳定因素。

　　基于这样一个背景，杭州市将开全国之先河，推出低租金的经济适用房和创业人才公寓，以有效解决“夹心层”人群 的住房问题。

　　如履薄冰还是一马平川？

　　两年前，杭州市房管局局长杨坚紧急约见了浙江大学房地产研究中心秘书长褚超孚博士。这位善于发现问题、解决问 题的局长，此时此刻，正被如何解决“夹心层”人群的住房问题困扰着，一个“以租代售”的想法在脑海里思考了很久。但一 切还只是个想法，需要业内专家论证。

　　“从那以后，我屡次跟杨局长探讨‘以租代售’这个问题。”褚超孚告诉记者：“‘以租代售’需要地方强有力的经 济保障才行，就全国来讲，北方和南方、西部和东部的经济发展差异是比较大的，‘以租代售’如果因地制宜，根据地方具体 情况来操作的话比较科学合理，也比较可行。2004年，杭州市实现国内生产总值(GDP)2515亿元，人均生产总值 为38858元，财政总收入达到395.75亿元，工业总量居浙江首位。这给杭州发展‘以租代售’提供了经济上的保障 。”

　　接下来的日子里，在杭州市房管局牵头下，杭州市政府结合各相关部门、开发商、业内专家等，就“以租代售”可行 性和必要性进行了调查和论证。

　　调查对市区人口的家庭经济收入和人均住房现状等情况作了一次大摸底，并记录建档；此外，还对现在的市场租赁模 式进行考察比较；同时还分析了目前的房地产发展情况，以及土地储备情况等等。

　　几年的心血努力都凝结在《杭州市经济租赁住房的相关实施办法》中。

　　今年刚毕业的一位浙大学生告诉记者：“我们有很多同学毕业留在杭州工作，但都是四处租房，而且每月的房租对我 们刚参加工作的人来说压力不小，我们在网上看到消息说杭州准备推出租居房制度，用来解决城市困难人群和大学毕业生的住 房问题，这太好了。”

　　但他同时提出了一个问题，也是很多人关心的问题：“以租代售”会不会重蹈经济适用房弊端的覆辙？

　　这也是记者需要得到的答案。“以租代售”今后会是如履薄冰还是一马平川？

　　尽管杭州“以租代售”《实施办法》还在审定当中，很多实施细节目前还不适宜对外公开。记者几经周折，还是从主 管部门和当初参与论证调研的专家那里了解到一些信息—

　　“以租代售”的最大特点顾名思义是只租不售。杭州市的经济适用租赁住房是指由政府提供专项资金和优惠政策，限 定建设标准及租赁对象，以有限租赁方式解决市区低收入住房困难家庭住房问题的专项住房。在实施操作中，经济适用租赁住 房将按照政府主导、资格准入、轮候配租、契约管理的原则进行建设和租赁。

　　那么，要解决那么大一个“夹心层”群体的住房问题，杭州具备了充足的房源吗？房源又从何而来？

　　据了解，目前主要考虑的房源来源为：首先是政府自己建造大量的租赁型经济适用房，同时拿出目前已经在造或者已 经造好的经济适用房中的一部分作为租赁型经济适用房的房源。目前杭州市已经准备了2万平方米左右的经济租赁房。

　　其次是政府收购一些商品房。以上两点政府是“房东”。

　　还有一个房源途径是，整合和规范社会租赁市场，市场把房子低于市场价租给“夹心层”，政府拿出资金把市场差价 补贴给房东。

　　至于经济租赁房租金与同地段其他租赁房比较，应该相对便宜，但便宜到什么程度，还要经过专业人士测算。

　　经济租赁房是杭州市为缓解老百姓“住房难”的一个新举措。

　　“这个新举措最大的难点在于如何界定准入和退出机制。”褚超孚对观察记者说：“其实退出机制在这个问题上还是 相对容易解决的问题。如果第一个月不退出，就增加房租费比例，第二个月还不退出再增加比例，到一定时间就只能采取法律 途径解决。”

　　关键是进入机制。因为我们国家的收入透明度等相关监管机制都没有建立起来，很多东西都不好界定。同时转租也是 一个新问题，人们以相对低廉的价格拿到房子，难免通过转手、出租获得利润。

　　“这里就要有一个严格的家庭成员收入情况和人均住房面积的甄别程序，以及整个城市的消费收入水平的科学比对， 以确定符合‘以租代售’资格的人群。只有准入机制解决好了才能解决公平问题，相信这方面政府会有一系列措施来加以实施 。另外还有一点比较重要，就是必须建立动态监管，因为在‘租赁’这段时间，人们的收入水平会发生变化，因此要对这部分 群体实施每年收入申报制度，并加以公布，让主管机构和社会来共同监督。”褚超孚说。

　　“在规范好租赁市场，拥有足够的租赁房源，制定科学合理的准入和退出机制，完善监督机制的前提下，杭州‘以租 代售’发展前景才可能做到一马平川。”一位业内人士说。

　　“以租代售”带给杭州什么?

　　建设部官员说，租赁型经济适用房将是未来发展的方向。

　　实行经济适用房“以租代售”政策，主要是因为一次性的出售使得经济适用房缺乏退出机制。也就是说，当房主经济 条件转好，已经不再属于低收入人群之列时，房子仍然归其所有，继续享受国家的住房优惠政策，这显然有违经济适用房的初 衷。而实行“以租代售”政策，则可以确保经济适用房的循环使用。当房主不再符合条件或不需要经济适用房时，可以迅速方 便地退出，该套经济适用房将继续满足另一些低收入家庭。

　　由此看来，经济适用房“以租代售”，可大大减小政府在建设经济适用房上的压力，使有限的资金发挥最大的效用。

　　那么，政府在租赁上下足了功夫，必然会使杭州房地产二三级市场受到较大的影响。房屋租赁市场是房地产市场的重 要组成部分，首先在供应方面，由于“以租代售”增加了整体市场的供应量，保证了租赁市场的需求，但同时租赁市场的租金 会因此而降低。

　　专家表示：“政策如果真的通过并执行，租金下滑是肯定的。”

　　对于杭州二手房交易市场，并不会产生太大影响，因为价格是受市场影响的。

　　但对杭州楼市来说这无疑是个利好的消息，有助于杭州楼市的结构调整。对开发商和消费者来说，有现实意义的是每 套房子的价格，所以经济适用房政策由销售改为出租，可能会让城市公布的平均房价看起来有上升趋势。同时，因为经济适用 房作为低档住宅的销售，成交量在减少，所以中低档房的房价有可能是下跌，而一部分中低收入家庭可以去租经济适用房，在 供应量一定时，市场上这部分低价房子的需求量减少，价格应该是下跌的。

　　再者，因为“夹心层”不必“削尖脑袋”去购房，转而投向租房。这样可以实现合理的购房梯度消费：租房—买小房 子—买大房子。对租赁需求的适时满足和租赁市场的科学引导，将有利于改变当下“重购买、轻租赁”的畸态消费，扭转杭州 楼市一个阶段的市场扭曲，使得楼市供需趋于更加合理，减少楼市泡沫，保持市场和谐稳定。

　　一位在某高校商场做营业员的女士接受记者采访时说：“我和爱人的月收入都不高，因为没有房子，成家后只好一直 挤在娘家。女儿出生后，住房问题越来越紧张。我做梦都想有自己的房子，但高昂的房价和每月的按揭款会把全家压垮。有了 租居房，我们的生活压力就可能得到缓解。”

　　没错，“以租代售”的实施同样有助于城市居民消费结构的升级。

　　因为在城市化水平提高的同时，城镇居民的收入水平和消费水平也会同步提高。在消费水平提高过程中，主要不是数 量增加，而是占主导地位的结构调整和质量改善。从发达国家的情况看，居民消费支出中用于食物、衣物和家庭用具的比例会 逐步下降，用于住房、交通以及医疗、保险、教育、旅游等现代服务消费的比例正在提高。

　　这样看来，政府推出“以租代售”，无疑解决了“夹心层”群体的最大一个问题—住房。他们就可以把有限的资金转 而投向医疗、教育等方面，这对于提高人的整体素质无疑大有裨益。整个社会也因此欣欣向荣，和谐稳定。

　　原先的轻视房屋租赁市场的发展、让购房变成安居的“华山一条路”的观点，客观上不仅加剧了本地居民的住房压力 ，还将一部分外来人才拒于城门之外，这既与和谐城市的目标不符，也与城市化进程的要求相悖。

　　让人感到欣慰的是，即将推出的“以租代售”模式，确实是杭州市政府在为广大中低收入家庭的住房问题着想，政府 也是希望通过多种办法的综合运用来达到平抑房价、健全住房保障体系的目的。这也是杭州市委、市政府提出的，要打响“住 在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”品牌的精神所在。 -

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