南京市部分小区业主维权个案分析

　　2006“调研中国”南京师范大学团队调研报告节选二

　　南京市部分小区业主维权个案分析

　　阅城国际：我们是维权中的胜利者

　　“阅城国际是在南京业主维权方面做得比较好，也取得很好成效的一个小区，应该可以做为我们调查的一个典型。”指导老师的一席话让我们决定整个调查就从阅城国际的维权行动开始。我们开始搜集资料，网上关于阅城国际的报道有很多，我们在了解了一定的情况后并且在老师的帮助下顺利进入小区，开始了对整个事件的调查，调查中我们受到业主方先生的大力支持，他是整个维权行动的核心人物，同时也是维权收益者之一。在我们的调查中，业主维权取得如此胜利的案例并不多，那么到底阅城国际的成功取决于什么？小区维权对于小区人们的生活是否有所影响？又存在何种影响？这些都将是我们需要一起来探究的问题。

　　事件起因

　　位于南京城南的阅城国际花园，这个通过了小区住宅性能“2A”级认定的预审，典型的“以人为本，高附加值”的高品质社区，却在交房时，上演了一出“业主告开发商”的戏码，具体原因有以下两点：

　　第一，阅城国际花园原定2005年6月10日交房，在同年6月8日左右，部分业主接到开发商南京江东房地产开发有限公司的致歉函，被告知他们所购房屋将延期交付，具体交付时间另行通知，同时承诺将恪守《商品房买卖契约》中的相关约定，向业主支付逾期违约金。之后，业主按照开发商重新通知的时间，前往阅城国际花园准备办理相关手续，但在交付过程中发现，开发商无法提供“房屋建筑工程竣工验收备案表”，而根据《中华人民共和国建筑法》以及《建设工程质量管理条例》规定，房屋未经验收合格，不得交付使用，“竣工验收备案表”则是证明房屋合格的重要条件，开发商无法证明房屋经过验收而且合格，故业主们拒绝收房。

　　第二，就是关于防火防盗复合门问题，所有业主与开发商签订的买卖契约上都明确写道，入户门安装的是防火防盗门，可是业主们却发现，交付的入户门上只注明是防火门，并且部分门已经开始变形，这明显不符合合同规定，业主开始质疑入户门的防盗功能，某些细心的业主通过跟生产企业联系，发现应该配备的防火防盗门与交付的防火门根本就是两个型号。

　　开发商的理由

　　我们从南京市雨花台区人民法院了解了开发商的解释。首先，关于延期交房，并且在不符合交房条件的情况下交房，开发商向法庭提交了由南京市雨花台区建筑安装工程质量监督站2005年11月颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，意欲证明，2005年5月开发商已组织工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位，完成了对阅城国际花园所有房屋的竣工验收。竣工验收意见均为合格。而开发商与业主双方在合同约定的所谓“工程验收合格证明文件”，应当就是指建设工程竣工验收报告。因此，阅城国际花园所有房屋在开发商通知业主入住前即已验收合格，并符合交付条件。至于阅城国际的房屋区的规划、公安消防、环保等部门出具认可文件或准许使用文件的具体时间，开发商则未能提供证据证明。再来，关于防火防盗门的问题，开发商承认为业主安装分户门为防火门，而非防火防盗复合门。开发商认为，依据《高层民用建筑设计规范》，在高层民宅中，要求使用防火门，防火门的存在是强制性要求，而对是否安装防盗门无强制性要求。且目前，国家并不存在“防火防盗门”或“防火防盗复合门”的规范。因此，业主要求换防火防盗门不符合国家的强制要求，所以无法履行。

　　业主的努力

　　这是一个关于业主与开发商之间的矛盾冲突的例子，就如方先生所言，“开发商是一种强势地位，我们的信息是不对称的，社会资源人力物力财力，我们业主和开发商都是无法相比的。但我们相信，总有一个我们老百姓说话的地方。”我们能够体会到这其中的无奈以及不屈。阅城国际的业主，其中不乏社会精英，在社会上，面对其他个体，他们也许是强者，可是在小区里，在更强的开发商面前，他们完完全全成了弱者。其实，不只是在阅城国际，其他一些中高档小区里，也都是如此。作为阅城国际的业主，这次维权活动的主体，他们的努力是极其重要的，我们总结一下，有以下几点：

　　第一，作为业主，作为维权的主体，在“先天条件”不足的情况下，更应该在“后天”下功夫。相较于开发商等利益集团，业主对有关法律法规知之甚少，而开发商们则是这方面的专家。所以业主必须首先了解大部分的相关知识，用方先生的话来说就是“首先你要了解，不说要很专业的，但至少你要知道，能说出个123出来……国家的相关规定，相关的法律法规。你了解熟悉了，你才能对照开发商的承诺，看看他符不符合国家的规定。如果你对于这些东西都不懂，那么你只能搞不起来了”。看来，业主的努力在这场博弈中起着至关重要的作用。

　　第二，在我们看来，阅城国际的业主们之所以能取得如此的胜利，与他们选择了理性的合法的维权是分不开的。在前期，业主与开发商也进行过协商，希望双方能够达成协议，可是“通过协商业主感觉到没什么希望……另外业主也找过政府部门，希望他们能从中进行调解，只是政府部门也不愿意出面。这个开发企业，根据业主反映，里面有政府相应的一些股份，所以调节可能会偏向开发商，不会公正客观。所以业主也不愿意……到最后，业主们还是选择了诉讼。”南京格菲律师事务所杜海明律师在接受我们采访时说，“诉讼对广大进行维权的业主来说是要有个心理准备的，要准备好长期作战。”就是在阅城业主如此理性的维权下，才有了今天这么大的胜利。所以，我们绝不赞成用不理性的方法来解决问题。

　　第三，当然，最重要的原因还是小区业主的团结，这表现在以下两个方面：首先，在这次的较量中，没有人选择去开发商或者政府那里闹事，企图把事情闹大，得到重视，然后解决问题。而是面对开发商的强势，业主们达成共识，采用合法的理性维权，这是业主团结的表现；其次是表现在诉讼请求上，据杜律师介绍，“起初在起诉阶段，对这么多业主来说，是选择个体，还是作为共同体进行起诉，业主们做了研究分析，第一批有95户业主，关于诉讼请求，从大的方面来看是一致的，有共性的问题，当然也有一些个性的问题。如果作为整体来起诉，部分业主就必须放弃个人的一些诉求。作为代理律师，我和业主们进行了协商，最后我们决定抓大放小，抓住共性的地方向法院提出诉讼。这也可以说是一种上诉的策略。如果业主诉求不一样，很可能带来审理时间的延长。”

　　总之，阅城的胜利主要是靠业主的努力，从前期的准备资料，到向各有关部门咨询，再到寻求法律途径，这其中所包含的肯定不是一天两天，一个人两个人的心血，这是大部分业主共同努力的结果，业主们有的是在收房时认识的，有的是通过电话网络认识的，也有的是因为要维权走到一起的。因为团结了，所以他们的劲往一处使，没有人会为了自己的私利去侵害共同的利益。当然除了业主自己，律师给与的帮助，法院的公正等等都对这次的成功起了很大的帮助。

　　法院的判决

　　法院认为，由开发商组织的设计、勘察、施工、监理四方验收(建设工程竣工验收报告)仅表明房屋本身质量合格，是证明房屋具备交付条件的形式要件，而房屋的交付还需取得由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，才能认为开发商具备了房屋交付的实质条件。但是在庭审中，开发商并未能提供有效证据证明房屋已经具备了交付的全部条件。另外，在开发商取得“建设工程竣工验收报告”，也就是在形式上证明具备房屋交付条件后，未能书面通知业主收房，并没有向业主实际交付房屋，所以开发商所应负责的逾期交付违约金，计算期限应为2005年6月11日起至判决之日(2006年1月20日)止(这其中分为两种情况，一种是拒绝收房的，则按照上述判决进行赔偿；另一种是因为急于入住而收房的，这些业主的违约金期限到其收房那天为止)。至于防火防盗门的问题，法庭认为开发商的做法虽然符合有关高层民用建筑设计规范，但其行为违反了双方合同约定，仍应承担一定的违约责任。

　　由于开发商不满一审判决的结果，提起上诉，但被江苏省南京市中级人民法院驳回上诉，维持了原判。

　　维权之路

　　在阅城国际的案例中，我们看到了胜利，但是其中也包含了相当多的艰辛。在我们研究的多个社区中，不管是何种类型的，维权之路都是充满困难的，总结下来，包括一下几个方面情况：

　　1.开发商普遍的不诚信。今年是南京房地产市场的交付年，大批在楼市走高时投入建设的楼盘在今年基本竣工并开始投入使用。因此各种纠纷也在此时激发出来。部分开发商在房屋质量、规划等方面不按合同执行。在与业主的较量中，更是仗着自己的强势地位，不理会业主的正当权益。这是令业主感到气愤却也没有办法阻止的情况。不少业主会想到替自己争取权益，可是无论他们采取何种方式，大部分情况下都赢不了强势的开发商，否则业主维权失败的案例就不会这么多了。

　　2.“行政职能部门不管这个事情……行政不作为。”方先生说，“政府的各个行政部门没有发挥自己的作用，造成房地产行业形成这样混乱的局面，以至于现在有很多问题没有办法解决，只能靠法律靠打官司来解决。打个比方，你现在去马路上的小店，买了包烟，是假的。你只要投诉，烟草管理局就会过来管你这个事情，工商部门也会管。但你买一套房子，这套房子不符合相关法律规定的标准，你向国家有关部门投诉，没有人管。为什么呢？因为，现在法律制度还不是很完善，管房地产的行政部门也多，有十几个甚至几十个。管理的部门多了，大家管，大家都不管。职责不明确。”张庭长也告诉我们：“这方面，政府相关行政部门的职能管理需要加强。”

　　3. 维权难当然也有业主方面的原因，一方面，自古以来人们都怕“讼”，认为诉讼不是一件光彩的事情；另一方面，业主会考虑诉讼的成本与收益问题，因为诉讼有可能会血本无归，也有可能会成本大于收益。所以有的业主会选择默认开发商的所作所为，或者选择上访闹事、堵桥堵路。其实诉讼是维护业主权利最有效的方法，理性的维权不能因为“怕”而放弃。

　　胜利之后

　　2006年7月4号，阅城国际花园的95位业主终于迎来了最终的胜利，他们一共拿到了204万的赔偿款。这样的结果是令人满意的。我们想要关心的是，官司打赢了，小区的治理，业主之间的关系等等会不会因此发生什么变化。

　　在业主看来，这次胜利使小区的知名度提高了，业主与业主之间的联系比其他小区的要紧密得多，业主高女士说：“我们这个小区的名气可大了……我看了各个社区(论坛)里面，就我们这个社区人最多。一天到晚的帖子哦，人家小区里面没有这么多……我们因为这件事还认识了很多邻居，要不然的话，在现在这种小区里，我们连对门的邻居都不认识也是正常的。”

　　在律师看来，因为这件案子，可能会给阅城国际花园的品质带来影响，但是在小区的治理方面倒不会有什么太大的影响，因为小区的治理是要靠广大业主的，成立业主委员会，进一步完善小区的治理。同时，这件案子也说明了阅城国际的业主素质高，懂得维权，这是重要的，这样，在以后，如果还碰到这类情况，他们会处理得更好。

　　张庭长说：“从客观上说，这件事对小区的信誉和入住会产生不好的影响……业主维权还未有多高的觉悟，他们都是站在自己的角度，为了自己的利益才进行维权的……有的业主可能只是为了出气，为了钱，或者是跟着起哄，不会考虑以后的影响……这样下去，很可能产生恶性循环，以后有事没事就鸡蛋里挑骨头……”

　　我们的思考

　　阅城国际的胜利，影响是巨大的。它不仅是南京业主维权中的重要一部分，在全国更是维权胜利的典型。对内，阅城国际的胜利使得小区业主的利益得到了维护，业主之间的关系变得密切，也更加团结。小区的治理是要靠广大业主共同来维护的，密切的邻里关系更利于社区治理。可以说阅城的业主维权活动促进了它的社区治理。对外，阅城的胜利使别的小区看到了希望，得到了鼓励。这也是此次维权活动的重要意义之一。至于张庭长提到的可能产生的负面影响，我们认为这与业主的素质是分不开的，在现代社会，我们应该相信大部分业主还是具备这种素质的，所以，业主维权的消极影响只是小部分，业主维权最终是促进了社区治理的。

　　如今物业纠纷不断浮出水面，业主维权屡见不鲜，但是业主得到胜利的却不多，阅城凭借自己的努力以及外力如律师等的帮助赢得了最终的胜利，这无疑为在物业纠纷案中处于弱势的业主打了一剂“强心剂”。阅城的胜利，影响着自己，也影响着别人。相较于其它维权失败的小区，我们不得不承认，还是让成功的例子多点吧。

　　海明珠花园：业委会的角色边界

　　南京市江宁区位于南京市主城东南方向，作为南京的一个主要卫星城，是整个大南京经济框架中非常重要的一环。随着整个南京市房地产产业的迅猛发展，江宁区作为南京的一主要新城，房地产在最近几年成为该区的一个龙头产业。由于前几年是楼盘交接的高峰期，特别是最近几年，随着楼盘的建成，居民的入住，最近很多小区出现各种形式的纠纷。我们选取了在本区中小区纠纷最热，最典型，应该也可以说最特殊的海明珠花园作为案例，以此来探讨业主委员会在社区治理中的扮演的角色，业主委员会是如何运用广大业主赋予它的权利维护广大业主的利益的，业主是如何看待业主委员会的，业主，业主委员会和物业公司又是以什么方式互动的。

　　正文详情：

　　南京市海明珠花园位于南京市江宁区商城街道，是由开发商海华置业房地产开发有限公司开发建设。于2003年交付，同年业主基本都已入住，第一年的入住率就达70%。共有八幢396户门面房，7户商品房，占地面积30357平方米，共有建筑面积50087、40平方米，物业管理面积约四万平方米。

　　自2001年开发建设以来，和现在中国其他地方社区一样，其小区物管由海华置业房地产开发有限公司下属的海华物业管理公司进行前期委托管理。2002年，具有独立法人资格的物业公司南京市海华物业管理公司成立(就是原开发商下属物业公司)，在广大业主和物业公司的共同努力下，连续三年，2003年，2004年，2005年获得南京市江宁区物业管理优秀小区，04年同时还获得了南京市物业管理优秀小区，南京市江宁区政府十佳小区，05年获得南京市江宁区江东街道十佳小区。

　　可就是这么一个优秀文明的小区，在2006年7月1日，世界杯如火如荼进行的时候，大约有数十名业主在当天晚上12点出现在小区门口，阻止新的物业公司进入，幸亏在政府有关部门和公安局的介入下，未发生重大冲突。但从那时起，业主们就发现在这个美丽的小区大门口出现了曾经只有在电视上才能看到的两个物业公司的保安为业主站岗的一幕！

　　这么一个优秀文明的小区为什么会出现后来发生的可以说轰动整个南京市的物业纠纷，并且到目前为止还没解决的物业矛盾呢？这也正是我们想要找出的答案。

　　事情的起因可以追溯到2004年，由于小区要进行南京市优秀管理小区评比，小区内有业主委员会是一个重要指标，在这种情况下，海明珠花园在物业公司带头，由一些业主联名推举，选出了海明珠花园第一届业主委员会！这也许就是后面所有问题的源头。

　　依据《物业管理条例》在2005年7月1日，海名珠花园业主委员会与海华物业公司签定了《物业管理委托合同》，合同的起止时间是：2005年7月1日至2006年6月30日。

　　在这些合法合理的程序和过程后，小区业主谁也没想到，接下来会发生如此多的纠纷，会令他们的所居住的小区成为南京市热点的物业纠纷小区！

　　事情的起因可以说就源头纷繁，尤为复杂。我们通过实地进入，以访谈形式得到以下三个立场的原因说明：

　　原物业公司海华物业认为：因为业主委员会产生后，认为自己手中掌握着权力，便私利膨胀，以各种原因向海华物业索取费用，如一万元的业主委员会活动费用，除去以手中的权力来向物业公司索取好处外，当物业公司不能满足其需要与其产生矛盾时，业委会便通过全体业主赋予的权力来与新的物业公司签订合同，在这里值得一提的是：在原业主委员会两位委员退出业委会的情况下，其他成员以有较强公益心和能力为由，自己确定了两位增补委员，而其中一位身份也比较特殊：是新进物业公司---雨田物业的一位主要负责人。在这种情况下，业主委员会与原物业公司---海华物业公司的矛盾越来越激烈。业委会给海华物业公司挑出种种“缺点”和“毛病”，认为海华物业严重违反了海明珠业主委员会与海华物业签订定的《物业管理委托合同》，并以此为借口，想解聘海华物业。海华物业的负责人也承认，他们的工作有的地方确实没有做到最好，尤其是一些细节方面，但是他们认为这些细节根本不会影响到小区居民的生活，如化粪池的清掏的问题；小区灭火器问题等，这些在雨田向房产局提供的报告中我们都有看到。

　　雨田物业的负责人则认为：小区现在矛盾的起因是原物业公司，即海华物业在这一年的小区服务中，严重违反了业主委员会与其签定的《物业管理委托合同》，未能达到与其收费相符的三级服务标准，业委会对其工作非常不满，在征得2/3以上业主同意后，强烈要求通过招标的方式选聘物业管理公司。业主委员会在尊重大多数业主意愿的基础上，代表广大业主，选择了他们的物业公司---雨田物业。而海华物业却在合同到期的情况下，依然不愿意退出，这种不合理的行为使得小区矛盾加剧，从而导致小区现在矛盾重重的现状。

　　部分业主(我们所采访到的)有他们自己的看法：小区弄成现在这样，是由于不负责任的业主委员会引起的。在广大业主不知情的情况下，与雨田物业签定了合同，而且，业委会并没有应广大业主的要求，公布业委会所征得的2/3以上的同意更换物业的业主选票，业主对这份合同的合法性存在很大质疑。当部分业主提议召开业主大会来解决问题时，原业主委员会大部分成员在未得到业主同意的情况下，却集体辞职，来逃避推卸责任。后来海明珠花园业主在江宁区房产局的指导下成立了“海明珠花园业主大会临时筹备委员会”来组织工作，以准备在7月23日举行业主大会，决定物业公司。如果原业主委员会成员不辞职，业主大会很快就能召开，并以业主大会的方式选出新的物业公司。业主委员会的辞职是极不负责的行为。由于业主不承认合同的合法性，在6月30日夜晚12点，雨田公司准备进入海明珠花园的时候，小区部分业主出来阻拦，双方甚至发生了冲突，此事，公安局也介入了。总之，是业主委员会对广大业主不负责，才引起了海明珠花园的矛盾。

　　事情的起源从我们了解的情况大概就是这个样子，但接下去事态的发展真可谓是一波三折，许多事情我们怎么也没有想到的。

　　在两物业公司争执并且两物业公司保安已在小区门口一起站岗的既定事实下，许多业主表示了自己对这一情况的担忧和不满。我们不禁要问，如果在一开始业主委员会宣布准备招聘新的物业公司雨田物业的时候，业主存在异议，可以以业主大会的形式来选择新的物业公司，这样一来，后来的情况可以在一开始就可以避免了。事实上，在2006年3月，业主委员会称有三分之二以上的业主表示同意以招标的方式选聘新的物业公司，并在第二天公布了告示，招标的结果是雨田物业公司中标。对于这个行为和结果，小区业主和原物业公司海华物业都表示了严重不满和提出了自己的质疑！海华物业公司认为，招标的程序是不合法的，这次的招标并没有按照法律规定的三家以上的物业公司竞标，同时对于业主委员会的三分之二的业主同意招标提出了很大的质疑。这个代表业主的三分之二更是遭到了业主自身的极大质疑。许多业主认为这个三分之二是不准确的，他们要求业主委员会公布在小区内这个三分之二的名单，但遭到了业主委员会的拒绝。

　　在局势越来越复杂的的情况下，在2006年4月30日部分业主认为，既然大家都对这个三分之二存在质疑，那么就直接召开全体业主大会来解决接受哪家物业公司。但业主委员会已和雨田物业签订合同理由拒绝。紧接着在2006年5月10日，在事态慢慢发展的同时，有业主认为只能尽早召开全体业主大会，来解决物业公司的问题，拖到越晚麻烦越多。但又遭到业主委员会的拒绝。

　　到了6月，新的物业公司雨田物业正在准备接收并进入小区，但原物业公司海华物业并没有准备退出，有业主已经预感到事情的严重性，于是直接向南京市江宁区房产管理局反映此事！江宁区房产局表示，在这种情况下，如不召开业主大会，则小区维持现状，即海华物业还为海明珠花园小区合法物业经营公司。但雨田物业公司以已与海明珠花园业主委员会签定了物业管理委托合同为由，进驻计划仍在一步步实施着。为圆满解决此事，房产局表示，会尽早召开业主大会来正面解决此事。

　　本来的程序应是在房产局领导下，由业主委员会成立全体业主大会的筹备小组，但是海明珠花园业主委员会不同意召开全体业主大会。在广大业主的强烈要求下，并在房产局的指导下，在2006年6月由一些海明珠花园的热心业主自发成立了业主大会临时筹备小组，并依据《物业法》的有关规定，征得了80个业主的签名支持，超过了所在小区20%的业主同意合法成立了临时筹备小组，同时在小区内出了公告。

　　由于离业主委员会和雨田物业签定的入住时间7月1日的时间越来越近，时间紧迫，业主大会临时筹备小组马上展开工作，准备尽快召开全体业主大会来决定小区物业的去留问题，同时他们的工作也得到了区房产局的支持。

　　正在临时筹备组为召开业主大会紧张进行准备工作的时候，在6月26日，海明珠花园业主委员会又突然表示他们会组织召开业主大会。由于业主委员会在小区内的合法地位和重要性。临时筹备组认为既然业主委员会会召开业主大会，那么临时筹备组就没有继续工作的必要了，因为这本来就应该是业主委员会所负责的事情。但事情的发展让所有的业主大吃一惊，并让临时筹备组的人感到非常失望。在6月28日，离物业交接还有两三天的时候，业主委员会决定不召开全体业主大会，并且六名业委会成员中有四名辞职。这个意外是谁都没有想到的。事情到了这个地步，所剩的时间也不可能再让临时筹备组展开工作在7月1日之前来召开业主大会了。

　　在2006年7月1日0时，南京市海明珠花园小区便出现了文章开始那一幕。

　　事情远还没结束，由于两物业公司的僵持局面，很多业主对一结果非常不满，认为是业主委员会存在严重的失职和过错行为才导致这样的结果。为了顺利解决此事，广大业主认为只有召开全体业主大会这一合法渠道才能最终解决小区内如此复杂的局面。江宁区房产管理局也支持召开业主大会来最终决定两家物业谁去谁留。

　　就这样，业主大会临时筹备小组又一次展开工作，并在房产局的指导下，经过长时间的协商讨论，最后决定在7月23日召开全体业主大会来决定物业公司的去留问题并选出新的业主委员会，同时临时筹备组把这个消息在小区内贴出告示通知各位业主。

　　正当事情朝着在7月23日开业主大会来解决小区内纠纷的方向发展时，意外又出现了，在7月14日左右，南京市江宁区房产管理局物管科有了人事变动，原先的物业管理科长去美国考察，并由此换上了新的科长。新的科长对于海明珠花园事件也非常关注。上任后多次实地去海明珠花园调查访问，并形成了新的处理海明珠花园的操作方案：考虑到业主大会筹备委员会的成员都是不满意原业主委员会和倾向海华物业的，为了平衡双方利益冲突，决定在临时筹备组七人的基础上再加入五名新的业主(其中包括原业主委员会的三名成员)进临时筹备组进行工作。但这一程序应当通过临时筹备组多数人同意。

　　于是，在这个决定产生以后，新的科长便召开与临时筹备组的会议，咨询他们的意见。但业主大会临时筹备组以一票弃权六票反对的结果拒绝了这一提议。在接下来的几天新的物管科长连续召集临时筹备组开会做工作以说服他们接受新的方案。但临时筹备组还是以同样的投票结果拒绝了此提议。

　　在谈判陷入僵局的时候，房产局物管科又有了新的方案：两家物业公司都退出海明珠花园，由第三家物业公司暂时托管，并决定原来在7月23日召开的业主大会由于准备不充分而取消。

　　而这次的决议在房产局的坚持下终于与临时筹备组达成一致协议。临时筹备在会议结束后的7月21日傍晚在小区内贴出告示。

　　告海明珠花园广大业主

　　原定于2006年7月23日召开的业主大会现不能如期进行，原因是：房产局正责令两家物业公司(海华物业和雨田物业)撤出小区，另委托明月物业临时托管该园区。因此不具备召开业主大会的条件。望广大业主给予谅解。

　　业主大会临时筹备小组

　　2006年7月21日

　　整个海明珠花园事件可谓是一波三折，由于时间关系，我们的调查也在23日结束，但是我们还是按一开始打算在这个本来召开业主大会的日子赶到了海明珠花园。由于在周末，小区内反而显得很安静，我们随机采访了几名业主大多对这一结果表示非常失望，有的没有看到通知的业主还准备在今天参加业主大会。

　　虽然我们的实地调查已经结束，但我心里确十分为海明珠花园小区的事情担心，以目前的状况想解决小区内如此复杂的矛盾看来还有一段很长的路要走。在此，我们小组的每个成员真心的祝福海明珠花园的物业纠纷能得到尽快合理的解决，还业主们一个安静舒适的家！

　　结语：海明珠花园事件的深入思考

　　通过对海明珠花园矛盾的分析，我们对于业主委员会这个组织有了更新更深入的理解。

　　业主委员会应该是由全体业主通过业主大会的方式选举而成，代表广大业主的利益来行使业主赋予他们的权利，业委会是业主大会的执行机构，执行的是业主大会的决定，并不是决定机构，业委会不能越过这个界限。但我们在海明珠花园这个案例中可以看出，这个小区的业主委员会似乎成为独立于广大业主的私人集团，并且他们通过法律规定的业主赋予的权利来为这个少数人的独立集团牟利。说的简单点：业主委员会成为独立的利益集团。其实在业主海明珠业主委员会一开始成立时就带有强烈的盲目性，只因为业主委员会是小区为创建优秀管理小区的一个必须而成立，正是这种非自发的强制诞生方式为后来种种矛盾埋下了隐患。

　　与我们一开始没有想到的是，在我们整个调查中，我们所接触到的许多业主对于原业主委员会都存在严重的不信任甚至敌意，对于其炒掉海华物业公司的行为非常不认同，并且很同情物业公司。这里就有一个十分有趣的关系。业主委员会应是由业主选举产生，代表业主，为业主服务的，业主委员会对于物业公司不满意，想招聘新的物业公司，这个决定本应该是业主委员会代表广大业主所做出的。但在海明珠花园这个决定却招到了广大业主的反对，这不是说业主反对业主自己做出的决定。显然这是说不通的。而问题就出在这，海明珠花园的业主委员会并没有代表业主，为业主说话，而成了一个独立于业主的小集团。他们所做出的决定并不是代表了广大小区业主的，某种意义上讲是这个组织自己所做出的。在我们的调查过程中，出于对业主委员会的不信任，有一些业主甚至认为业委会的存在是多余的，业委会根本就是谋取个人利益的温床，做了非法的事也不要负责任。主张取消业主委员会，有什么重大问题，业主临时成立组织小组，事情解决完了就解散，这样就不会存在谋私的现象，业主的权利也不至于受到损害。对于这样的建议，我真的无口以对！另人省思！

　　在目前的法律上，针对业主委员会的立法还很不完善，业主委员会缺少相应的监督，对其权力无所约束，业主委员会的义务与权力的不明确，许多的规定在执行起来的不现实：例如本案例中在广大业主要求业主委员会召开业主大会，而业委会成员却辞职了，这个责任应该向谁负责？怎样追究其责任？对于“全体业主”这个概念并非一个实体，在实际中，很难操作“向全体业主负责”。这正是导致海明珠花园业主委员会成为矛盾焦点的深层次原因。

　　而作为政府主管部门的房产局，由于政府部门相对于小区而言处于较为独立的第三者，许多小区内的纠纷情况非常复杂，往往是公有理婆也有理，有些问题连身在其中的小区业主也都不清楚，而如果房产局不客观深入的了解情况，往往会对此类事件起不到很好的指导作用。而在海明珠案例中，房产局物管科在小区矛盾正在处理的关键时候换负责人也值得商榷。作为小区事物尤其是物业管理方面的直接管理部门，房产局应把自己当作服务者角色，而让社区业主真正成为决定小区事物的主人。但由于中国人的有着浓重的领导意识和大政府小社会的国情，政府主管部门往往在处理小区矛盾纠纷时出现越位甚至缺位。而小区业主在维权意识逐渐增强，但是业主对物业条例精神理解开不到位。业主不能理性地维护自身的权益。许多业主通过拒交物业费的方式让物管妥协，从而达到维权的目的。这种方法也许是目前最快，最有效的维权方式，但是，这样的方式是不合法的，是非理性和盲目维权的表现。鉴于这种情况，物业公司往往处于比较尴尬的或者说是不利的地位。

　　其实可以看出，整个事件的导火索是由于公共权力的异化到与公众本身产生冲突，所有的人都需要在公共服务精神与正确使用公共赋予的权利再补一课！

　　长阳花园：小区之乱谁之过

　　长阳花园小区位于南京市鼓楼区清凉门大街298号，然而这个小区并不像她的名字那样充满阳光，从小区建成到现在，矛盾的阴霾一直笼罩着小区。本来比较单纯的业主与物业公司的矛盾，发展到业委会与部分业主的矛盾，甚至业主与业主之间的矛盾。这些纷繁复杂的矛盾和问题，还要从头说起。

　　1、炒物业之争

　　2005年1月，小区成立业主委员会。关于业委会成立的合法性问题，到现在也存在着争议。一位业委会委员向我们强调：“我们成立肯定是合理合法的，是严格按照法律程序来的。”而一位业主向我们反映：“当时小区入住不到200户人家，却有600张选票，并且完全是业委会自己搞的，没有监督。”其实，当时大多数业主的想法是，只要业委会能为小区做实事，其他的问题都无所谓。

　　业委会成立之后，就开始了维权行动。按照业委会的说法，原小区物业公司荣辰物业是开发商仁裕达公司的子公司，非但不配合业主委员会去与开发商交涉，反而处处袒护开发商；并且荣辰物业在小区管理过程中存在擅自安装通讯基站、擅自将架空层出租、未按照规划要求进行人车分流、停车秩序混乱、外来人员和车辆进出自由、擅自拿走业委会专用公告栏内文件、地下室脏乱、擅自在各单元胡乱张贴、无障碍道路不通、物业管理配套设施至今未经有关部门验收、未公布前期物业收费明细、未向全体业主交纳停车收益分成、未按照规定向业委会移交相关物业和资料等问题。为此，业委会曾经多次与荣辰物业开联席协商解决小区存在的问题，就小区的配套设施及资料的移交进行交涉，并督促荣辰物业进行帐目审核和公示。

　　可是矛盾并没有解决，2005年3月5日，业委会正式贴出公告，要进行长阳小区的物业招标。从当年3月一直到到11月，业委会在做炒掉荣辰的工作，这期间矛盾、争执时有发生，小区的情况比较混乱。在05年7月业委会的《长阳花园小区业主委员会工作材料汇编》中，我们见到了以下内容：“1，荣辰物业公司职工钱某已将上门收取的物业管理费卷款逃跑；2，荣辰物业公司员工史某携带财务自动离职；3，荣辰物业公司龚正经理向业委会四名委员说，前物业公司朱经理收取了收废品的7000元，还有小区内的广告收费、订牛奶准入费、通讯基站费等均无下落”、“ 关于物业费的解决办法，先由物业公司与业委会就05年服务标准和收费标准等问题商议明确并公示后再收取。目前，小高层暂时停交物管费，具体何时交费，后见业委会和荣辰物业公司联合发布的公告”、“对部分业委会委员未交物管费的问题进行了澄清，其原因是业委会与荣辰物业公司曾经达成协议，即05年的服务标准、收费标准商定明确之前，物业公司暂停收费。该约定也曾向业主公示过”。

　　然而，我们了解到的事实却与此大相径庭。荣辰物业曾经在05年3月份起诉长阳业委会十一名委员中的八人带头不交物业管理费，业委会集体侵犯名誉权，诽谤物业公司员工捐款潜逃，结果是荣辰物业公司两场官司都胜诉。对于此事此，业委会委员柯敏勇有自己的解释。他承认部分业委确实没有交物业费，但他说：“业委会委员不交物业费，那是因为我们还在和荣辰谈价钱。在谈价钱、在谈判的时候就说我不交物业费，法院的判决也是错误的。人活一张脸嘛，物业公司为了争这口气，告到法院去。我们还在协商的时候物业费是可以缓交的，法院判决是失当的，因为是我们主动在利益协商嘛。”

　　关于缓交物业费的问题，事实上业委会要求荣辰物业公司在服务合同、服务标准、收费标准、前期帐目公示等问题没有落实前，暂停收取。而荣辰物业表示接受条件，但是同时也声明，这一阶段不能拖的太长。但这一拖就是3个月多月，其间荣辰物业公司多次向业委会表示，其运转已经出现了困难，可否收取一些相应费用，对有争议的小高层收费标准可以在正式签定合同后按照新表顺多退少补，对此荣辰物业可作出书面承诺。但业委会的答复始终是否定的，理由是还没有签定正式合同。

　　7月，小区发生了公共用电用水停断的严重情况。对于此事，业委会指责荣辰物业公司蓄意拖欠交纳公共水电费。而荣辰物业公司坚持认为业委会委员干扰物业公司的正常工作，以至物业公司无钱交纳公共水电费。这次事件最大的受害者还是小区居民，一位不愿透露姓名的业主说：“整个小区一到晚上就乌漆抹黑，像个什么样子？万一碰到个坏人，出点什么事情，哪个负责啊？业委会那一帮人带头不交物业费，荣辰一年就收三分之一的物业费，工资都发不上，哪还有钱交水电费。”

　　事实上，不交物业费这个行为本身就是对交了费业主权益的侵犯。不交费的业主实际上也享受了物业公司的服务，虽然他们没有交物业费，但服务却不是免费的，交费的业主负担了这部分费用。而物业公司做为商家，根据公平交易的原则，只会付出与收益等值的服务。交费的业主支付了相应的费用，却因为其他业主的欠费而享受不到应有的服务，他们的权益如何维护？

　　为了解决小区内的矛盾，荣辰物业在05年3月份的时候更换了领导层，并且发表了一份声明，表达了合作的意愿：“希望大家能够放眼未来，不要在一些过去的问题上纠缠不清，有争议的事情可以先放到一边，在条件成熟的时候再来解决，一味地对抗到头来真正利益受到损害的还是广大的业主。不要老是把开发商的问题与物业扯到一起，现任物业的确是由开发商投资成立的，但这两个却是相互独立核算的法人主体，而且在南京市相关的物业管理条例中也明确规定了物业管理的范畴。”

　　鼓楼区物业办的周副科长也曾经就长阳花园小区存在的问题发表了自己的看法，他认为，为了小区的稳定，物业公司有公布帐目和收费标准的义务，要受到广大业主的监督，但同时业委会从维护小区的稳定出发，也有提醒广大业主按时交费的职责，不要一味鼓动不交费，不要片面地搞对抗。然而业委会的一位委员认为业委会没有协助物业收费的职责。另一位委员甚至说，如果荣辰走的话，他马上就能组织30多个民工把小区管理起来，而且能管理的很好。然而《物业管理条例》第15条规定了业委会应当履行的职责，其中第三条“及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同”，明确指出了业委会有义务协助物业公司的工作。

　　2.对抗还是合作

　　业委会、业主与物业公司、开发商之间存在着一种天然的对立关系，但是这一对立关系是能够缓解的。各种关于物业公司和开发商以强欺弱、以次充好的负面报道不断冲击着大众的视听，以至于所有物业公司和开发商都成了惟利是图的奸商。作为商家，不论是物业公司还是开发商，都会追求利益的最大化。这样难免会触及业主的利益，物业在小区管理一些具体的事情上肯定有诸多不到位的地方，也不可能让每一位业主都达到完全的满意。

　　事实上这是一种普遍现象，再和谐的小区也存在着业主与物业和开发商的矛盾，只是这些矛盾被和谐的小区大环境所掩盖了。业主委员会做为业主利益的代表，大多数都会为了业主的利益与物业和开发商进行维权，然而维权注定不可能是一帆风顺的。这个时候，如果业主委员会不能很好地处理与物业和开发商的关系，一味地营造业主与物业和开发商之间的敌对关系，则很容易造成小区和谐环境的持续恶化，并且恶性循环下去。有些业主的当家做主意识很强，但往往有搞斗争解决问题的习惯性思维，认为非友即敌。与业主委员会利益一致的广大业主，在与物业和开发商的对抗中，已经无数次被赋予了弱势群体的角色。弱势群体往往具有巨大的抗争能量，当群体中出现领导者，能够代表整个群体进行利益抗争时，这种能量是很容易激发的。并且一旦被激发，利益双方就会形成敌对关系，很难进行有效的沟通来达到合作的目的。在集体行动中，个人的情绪是很容易为集体所煽动的，并且在集体行动中，人们会表现的比平时更激进，也就更倾向采取不合作的态度，用抗争的方式争取自身的利益。而作为与业主利益相对的物业和开发商，也总是具有强势群体的习惯性思维，处理问题更多的只是凭自己的判断，认为只有听话的业主，没有任业主摆布的物业和开发商。

　　这样一来，如果业主委员会总是抓住一些诸如物业费的高低、服务质量下降的具体问题来和开发商较劲，那物业和开发商总是有抓不完的把柄和挑不完的毛病。而物业公司也可能因为业主的不合作而失去对小区管理的信心，甚至会由于业主物业费的拖欠而导致财政上的困难，进而使小区管理陷入困顿。等到双方都失去了耐心，也就意味着关系的破裂。

　　长阳花园小区是上海仁裕达公司在南京的第一个楼盘，是其进军南京房地产市场的第一步，而荣辰物业实际上是仁裕达的子公司。对于长阳花园这样一个样板小区，他们没有理由要搞砸。为什么长阳的业委会炒掉荣辰物业的决心如此坚决呢？可以猜测业委会是由于输了两场官司而心有不甘、可以猜测荣辰物业公司没有满足业委会的利益要求、甚至可以猜测业委会和新的物业公司有利益关联，但这些都没有确凿证据。

　　当我们找到长阳花园业委会委员、南京水利科学研究院科研人员柯敏勇时，他给出了这样的答案，“实际上最主要的原因不是我们对荣辰的服务不满意，那些都是小事情，我们想通过炒掉荣辰拿到3000万地下车库的产权”。3000万的地下车库确实不是一个小数目，如果能为业主争取到，当然是皆大欢喜的好事，但事情有这么容易吗。从2005年3月算起，业委会一直把这个当作工作的重中之重。长阳花园小区业主陈老师在新物业进驻后，停放在小区内的电动车被盗，为此她找到了业主委员会，想寻求帮助，得到的答复却是“工作要分清轻重、抓大放小，现在小区最大的问题是3000万的地下车库问题，其他的都是小事情”。对于此事，陈老师认为,“业委会有点好高鹜远了，整天把3000万挂在嘴边，可是至今也没有什么结果”。为小区业主争取地下车库的产权当然要做，可是不能以此作为业委会工作不利的借口。

　　新的物业公司进驻长阳花园后，业主们本以为可以安心了，结果却发现送走了荣辰之后，又请进来了个冤大头。新物业江鸿的服务水平和业主期望值相去甚远，很多方面还没有荣辰做的到位。对与这一点，现在整个小区包括业委会成员，都有一致的看法。既然换了物业服务没有提高，至少地下车库的问题应当能够解决了吧，就在刚刚过去的2006年8月份，事情有了新的变数。鼓楼区物管科明确批复，长阳小学地下车库产权属区教育局，开发商对该车库具有使用至2069年的使用权。如果事实就是如此的话，那意味着业委会的工作至少在结果上是彻底失败了。

　　从坚持更换物业到新物业进驻后小区环境没有改善、再到地下车库产权争取阶段性彻底失败，事情似乎并没有向好的方向发展。如果当初业委会能够搁置具体的问题和分歧，少一点意气用事，少一些指责和漫骂，问题可能就不会恶化到今天的程度。对于物业来说，也应该理解业主的期望和心情，用长远的眼光来看待小区的管理，不断增强服务意识，如果和业主在一些既得利益上过多地纠缠计较，显然不是明智的做法。

　　3,改选业委 难上加难

　　业主诟病最多之处还是业委会改选物业这件事。业委会这次选聘物业，前期没有邀请任何业主参与、监督操作过程，然后突然抛出三家让大家投票选择，明眼人一看三家就明白只能选择江鸿，另外两家说是陪标的一点都不过份。因为在符合要求的三家中，只有江鸿的资质等级是二级，其他两家都是三级，没有理由不选江鸿。而荣辰物业甚至连竞标的资格也没有。

　　业委会于11月20日公布了投票结果，而11月19日却已经与江鸿签定了物业管理的合同，在投票结果没有接受业主监督、合同内容没有公示的情况下，就匆忙与江鸿签定合同，这样的做法不符合《物业管理条例》的。部分业主对投票结果有质疑而要求查票，业委会以人身安全、个人隐私为理由拒绝查票的要求。业主对票的质疑是有根据的，原长阳花园业主褚毅平所在的楼栋有12户人家，根据票面显示有11户投了赞成改选票。褚毅平家投的是反对票，而且他还得知另外一家投的也是反对票，这样至少有2票反对了，那投票结果显然存在问题。

　　就是否更换物业公司，业主分化为两大阵营。2005年11月24日，扬子晚报报道了长阳小区的混乱情况：“当时小区内一片漆黑，会所门口聚集了100多位小区居民，现场分成两派。一派支持业主委员会炒掉老物业，认为现在小区的物业搞得很差，很多服务都跟不上，他们很多居民不满意，所以炒了好。另一派则反对，认为业主委员会不对，并指出应该改选业主委员会。原先的物业公司确实有一些做得不到位的，但这是因为很多居民不交物业管理费，物业公司没钱管理。所以，目前小区的物管不到位，也不完全是物业公司的错。这部分居民认为，业主委员会炒掉老物业，他们心有疑虑，谁知道新物业会怎么样？”三天后也就是2005年11月27日，扬子晚报又刊登了一篇题为《谁来还小区居民宁静》的报道：“业委会委员潘律师向记者列举了小区前期物管公司数条违反物业管理条例的行为，再加上该物业公司与开发商签订的前期物业服务合同于本月30日终止，业主大会才投票选聘了新的物业公司。至于一些业主之间争论业委会对不对，潘律师表示，只要有超过20%的业主就某一主题发出提议，业主委员会就会召集全体居民开会讨论各项事宜，包括业主委员会的改选，但目前业委会尚没有收到这项动议。”

　　而原长阳花园小区业主、南京邮电大学社科系政治经济学副教授褚毅平认为《扬子晚报》对长阳小区的报道严重失实，必须更正澄清。他认为，两次报道根本没有提及业委会八名成员带头拒交物业费这一重要事实。其次，业主罢免业委会议案7月份就达到法定人数，当时部分业主征集了近400户签名要求重选业委会，业委会当时就受到签名副本，而业委会委员居然说没有收到任何动议。

　　按照《物业管理条例》的规定，小区内重大事物都应当交由业主大会来决定，业委会只是一个执行机构。自长阳花园小区业委会成立以来，居然还没有召开过一次业主大会。而小区内矛盾如此只复杂，不召开业主大会来解决矛盾必定会有种种弊端，由业委会对小区重大事务做决定难免会偏离所有业主的共同利益。就此问题，业委会委员柯敏勇给我们的解释是召开业主大会太困难、不现实，而实际上业委会是通过书面的形式来召开业主大会的，即通过书面征求业主的意见。长阳花园有800多户人家，要召开业主大会确实有一定的困难，但绝对不是不可行的，更不能以此作为推脱的理由。既然业委会可以为改选物业和地下车库的问题做大量的工作，为什么就不能组织召开一次业主大会呢，这一点确实很费解。如果业委会真的能尊重业主的意愿，真的诚心诚意地想解决问题，那召开业主大会无论从哪方面来说都应当是最好的选择。可事实就是业主大会一直拖而未开，而业委会却一直享有权利，拥有能代表全体业主的公章。

　　对业委会的不满转化为部分业主的实际行动。2005年11月5日晚，由小区部分业主组成的业委会选举筹备组在业委会从8月7日规定日程就始终拒绝按照物业管理条例组织召开业主大会讨论“罢免业委会”议案的情况下，自发组织召开业主大会。根据现场签名和书面意见，投票签名总数为442个，表决结果为：赞成票394，占总数的89.1%；弃权票46，占总数10.4%；反对票2，占总投票数0.5%。同时业委会选举筹备组申明，重选业委会将遵循由单元推选代表召开业主代表大会的方式进行，其细则由业委会选举筹备组制定，筹备组不具有业委会的权利和职能，其组成是开放的。

　　自此长阳花园小区的事态已经演变成为两个业主大会“决议”的尖锐对立和冲突，涉及对这两份决议的程序、结果合法性与法律优先性的审定。褚毅平认为，“重新选举业委会提案就是业主对业委会投下的不信任票，它的率先通过无论从情理还是法律规范上都否决了业委会主持的解聘和选聘物业公司的议案，因此所谓选聘物业的投票在法理上只能被视为一般的民意调查，无论其结果的真实性如何，都不具有法律效力。在选聘物业议案的具体操作中，也有充分证据证明相当的业主一直处于被误导的状态中”。按照褚毅平的理解，既然有这么多人反对业委会，那就说明业委会的工作破产了，就应当自动下台，而不需要别人来罢免，更不能赖在业委会的位置上不走。这是一个道德层面的问题，根本不需要去走罢免程序，而业委会的人坚持要走法律程序，动不动以不符合程序来阻挠罢免改选工作，实际上正说明了业委会道德上的破产。当然以道德标准来约束现实的行动，特别是牵涉到巨大的利益时，肯定是苍白无力的。

　　然而鼓楼区房产局物管办的态度也让小区业主不解，开始他们对业主的重选业委会提案始终持冷漠和拖延的态度，这种做法使业主自发组织的业主大会从八月拖到十一月，当业主自发召开业主大会并形成决议后，区物管办又拒绝接受这个结果。部分业主多次向有关部门反映长阳花园的问题，要求收回原业委会的公章或核准业主大会的要求重新选举业委会。然而得到的答复是，物管部门并没有权利收回业委会的公章或核准业主大会要求重新选举业委会的决议。这个说法令人吃惊，如果行政部门没有相应的权限，直至督导建议的能力，那么法律赋予的业主改选和监督业委会的基本权利如何保障？“这样的说辞只能意味着包括选聘物业公司在内的小区自治管理纯粹就是一种无政府甚至丛林状态，这无论从我们的国情还是道理上都难以令人信服，而且很危险。”

　　业主委员会作为业主大会常设机构，很大程度上起到了维护业主权利的作用，但是由于现有的法律法规对其法律地位规定不明确，同时又因为没有自有的经费而不具有独立的法人资格，因此业委会不具有对外独立承担民事责任的能力。我国法律在赋予业委会相当大的权利的同时，却没有规定相应的有效的监督机制，这也是长阳花园业委会能一直屹立不倒的原因。

　　所谓有效的监督机制，应当是高效率且低成本的。不论是业委会的产生、改选还是监督，召开业主大会的交易成本实在是太高，高成本导致低效率甚至无效率，从而业委会的监督就无从谈起。在选举业主委员会的时候，广大业主往往会陷入能人统治的误区，这就导致很多业委会委员的组成是清一色的“社会精英”，而往往会忽视能人统治带来的成本和效果问题。我们不应当把学历、社会地位作为选举业委会委员的唯一标准，所谓的社会精英也只是在某一特定领域内有所专长，而并不意味着他们能比别人更得力地管理小区事物。事实上，所有业主刚开始对物业管理方面事物的了解基本都是处在同一水平，那就是从无所知起步。也就是说，社会精英在小区事物管理上并不比普通业主有更大的优势，相反，他们在空闲时间上的缺乏注定了他们不可能为小区的事物付出更多的时间。

　　结语

　　“安居才能乐业”，小区应当是人们在繁忙的工作之后休息和娱乐的港湾。业主所购买的，并不只是房子这样一个实体，还有小区居住的环境。开发商、物业公司、业委会、政府和业主，这些利益的各方看起来充满着这样或那样的矛盾，但是却不是没有调和的可能。开发商希望自己的楼盘成为品牌，小区和谐物业公司才能收到物业费，业委会的成员本身就是业主，而政府也不断努力创造安定和谐的局面，业主更是希望住在一个安全、美丽、和谐的社区之中。如果矛盾的各方能够避免从分的角度来思考，而更多的从和的角度来思考的话，矛盾还会有那么激烈吗？

　　世纪花园：理想转型中的社区

　　一、社区概况

　　我们选择世纪花园小区作为整个调查中小区治理较理想这一块的典型来调查的依据(进入小区前的了解)是：(1)该小区有一个相对稳定的居住群体，小区居民拥有一个文明、安全、舒适、方便的居住环境；社区的内部组织——业主委员会，在整个小区的建设与治理中起到了积极作用，在小区业主与物业公司或者开发商发生矛盾时，能较好的协调、处理相互之间的冲突，真实的映射出成立业主委员会的初衷——监督物业公司、成为业主与物业公司之间的润滑济，最终促进小区和谐发展。(2)同时，该小区也是我国城市居民住房从“单位制分房时代”向“商品经济房时代”这一转型期较典型的一个缩影，小区居民的住房状态拥有“单位房”和“商品房”双重性质。

　　南京市世纪花园小区所在区域就是现在俗称的“南京河西新区”，是省、市政府对南京进行前瞻性城市规划的示范区域。

　　本小区全称为“金陵世纪花园”，与其相邻的小区也叫“金陵世纪花园”，由于两个小区只是被一墙所隔，所以人们通常将这两个小区统称为“世纪花园”小区。小区的一边是邮政局的职工宿舍，具有福利分房即单位房的性质；另一边是邮政局进行房地产开发后再卖出去的，具有商品房的性质。

　　世纪花园在河西新城区住宅小区中处于中档小区这一层次，是南京市邮政局筹备、修建的邮政局职工宿舍，大部分业主都是市邮政局在职职工和离退休职工，一个小区，两种分配方式决定了房子既有福利房的性质又具有商品房的性质。因此南京市邮政局这一单位也就变相的成了开发商合伙人，而该小区的物业公司是由南京市邮政局下派的，也就随之变相的成为其下属部门。南京市邮政局分两期开发了世纪花园小区，一期开发已经完工，二期工程还未完工，相关部分正在建设当中。

　　世纪花园小区于2004年4月成立，住宅面积总共10万平方米，住宅总户数为1000户，住房现已基本全部入住。整个小区布局中不足之处是小区没有公用的地下停车场，没有可供居民休闲娱乐的类似广场性质的空间，小区也因此无法参加评优、加星之类的活动。

　　该小区由于是南京市邮政局开发的，所住居民很多是邮政局的职工，因此相对于之前我们调查的小区内居民的互动情况这个小区内居民相互之间都比较熟悉，相处的也比较融洽。也正因为此，小区居民部分是分到房的单位职工部分是通过经济行为购买的住户，单位又扮演开发商角色，物业公司本质上又隶属于单位，这种混乱的关系使得业主、物业公司和开发商三者之间就有了很多扯不清的关系，在小区出现类似以上三个问题后就很难解决。据我们了解目前第三个问题在经过小区的业主委员会多次反映后才得以解决，但前面的两个问题却至今没能解决。小区业主和物业公司商谈也收效甚微，因为物业公司自身性质决定了它在出现问题时无法承当像商品住房小区物业公司作为独立营利机构承担的责任和义务，说话也少了底气，只能处于中间人的尴尬境地，开发商就是他们的上司。

　　二、业主委员会的成立与运作

　　(说明：本小区业主委员会的成立是在鼓楼区房产局的要求下成立的。)

　　(一)概括来讲，世纪花园小区的业主委员会成立主要分为以下三个阶段：

　　第一阶段：成立社区业主委员会筹备小组

　　在鼓楼区房产管理局的组织下，选定一个筹备小组的成员名单，成立筹备小组，然后小组成员挨家挨户的征求意见，业主委员会是否成立看取决于征求意见后统计结果有多少居民同意，统计结果为 2/3以上的居民同意，于是筹备组再进行下一步工作。

　　第二阶段：选举出业主代表

　　由小区业主投票选出业主代表32人。业主代表选举按楼道划分名额，平均分配，也可以毛遂自荐。在选举过程中遵循被选代表的全面性和选举过程的公开公正性原则。

　　第三阶段：征求小区业主意见

　　在召开业主大会之前，就相关事宜征求小区业主的意见，筹备组成员再次挨家挨户的到每一个业主家中去了解情况，就业主代表名单和召开业主大会的问题征求小区居民的意见；并就推选出的11个业主委员会候选委员人的名单(候选人名单是由小区业主自荐和公选出来)向广大业主征求意见，然后再确定候选人名单。

　　第四阶段：召开业主大会及选举委员

　　2003年7月，在鼓楼区房产局的组织下，世纪花园召开业主大会。32名业主代表代表整个小区业主的意见以投票的方式选最终举出7名业主委员会委员，然后7人进行具体分工。之后刻章，到鼓楼区房产管理局备案，并把所有书面材料交到房产局。

　　职务主任副主任副主任委员委员委员委员

　　姓名任功华孙华吴宝生李彩科孙会华金明珠王美华

　　注：业主委员会成员多为邮政局原职工，如主任为保卫处处长。

　　在召开业主大会时，到会的业主并不多，但32个业主代表都到了。由此可见业主的参与度并不高。这其中有很多的原因，主要与业主自身工作安排、个人能力、家庭状况和时间等因素有关系，但更重要的是业主缺乏参与小区事务的意识，认为小区的事是“小事”，甚至是与己无关的事，不能因“小”失“大”。

　　(二)本小区的业主委员会没有任何资金资助，在财务制度方面基本是“一清二白”。业主委员会开会每次都是在物管办公室进行，会时也由物管办公室来提供茶水和笔墨。

　　(三)业主委员会以会议形式通过委员会内部沟通来决策具体事务。当业主和物业公司或者开发商等发生矛盾时，业主委员会委员就前去了解情况，一般以协商的方式来解决，努力做到对业主和物业公司两边都不偏袒；当业主有问题时则及时的向相关部门反映，寻求解决的方法。

　　(三)由于小区无法按物业管理条例来正常举行换届选举，小区现任的业主委员会的委员们经过商讨，决定采取分发书面文件征求业主意见的方法来进行换届选举。在召开大会前，由业主委员会的委员们挨家挨户的去发书面文件，业主就关于开会的相关内容在文件后面表明自己的意愿和建议，然后再集中统计小区整体业主的意见。当遇到某些业主不在家的情况时，就下次再来，原则上要求每个业主都要有一份书面文件，并对大会内容给予建议。

　　三，社区居民委员会

　　居民委员会是一个社区性的自治组织，在小区的建设中起服务协调作用，其服务对象主要是业主和物业公司两方。我们在本小区明显感到，该小区业主委员会与社区业主相处比较融洽的一个主要原因是官方性质的居民委员会在双方之间起到了很好的协调作用。

　　首先，居民委员会通过规范自身的管理来取得居民和物业公司的信任。要做到这一点就必须要有计划的做事，并且要落到实处。再次，在处理问题时，要有理、有节，不能偏袒任何一方，最理想的状态是达到帕雷托最优。最后，要做到相互尊重，因为尊重是做好任何一件事的前提。世纪花园小区的居民委员会现在正在创建“五位一体”的服务理念，即社区党建、居民委员会、物业公司、业主委员会和自治组织“五位一体”，相互促进，共同促进小区的建设。

　　四，物业公司

　　目前小区主要存在以下3个问题：

　　1.小区的中央广场一直没有实现开发商当初的承诺建设好，现在还是“绿地”一片，杂草丛生，因此居民在小区内连娱乐休闲的地方也没有，并且在夏天，蚊虫滋生，影响了小区的环境质量。

　　2.地下车库也一直没有修建好，业 主的车没有一个公共的、统一的地方停放，我们看到的景象是小区内车辆停放缺乏规律和秩序。

　　3.房屋顶棚漏水问题

　　4.小区卫生问题，虽然在访谈过程中没有业委会成员或居民把这一点提出来，但就我们观察和收集的图片资料来看，小区中生活垃圾的摆放很不规范，也许有一理由可以来解释那就是目前小区部分工程还在进行中，不好管理，但以先进小区的标准来看物业公司的本职工作在这一块并不到位。

　　本案例中的物业公司(——)是开发商的子公司，具有独立法人的资格，实际上属于南京市邮政局管理。此小区的物业收费标准为每平方米3毛钱，为一级收费标准。由于中央广场绿地及相关娱乐休闲设施没有修建好，所以无法获得星级及其他评定。此物业公司在众多业主的综合评价中表现较好，这与物业公司的管理及其他服务人员大多和小区业主原来就相识有关，因为都系南京市邮政局的工作人员或者离退休人员，他们之间原本就有着相互交流及合作的基础。同时，物业公司就小区的建设、治理工作经常与业主们进行沟通、合作，积极听取业主们的意见，为小区的健康发展而努力。

　　开发商在建设初期存在一定的房屋质量问题，主要表现在大多数住宅楼的房顶存在漏水问题。在小区业主向业主委员会主任反映了此问题后，业主委员会与物业公司进行了商谈，希望此问题能得到及时的解决。物业公司得知情况后到实地去了解，并把存在的问题向开发商(即邮政局相关领导)反映。开发商在了解情况后很快答应给予解决，但一直等了好久也未见任何动静。业主们看到问题不能得到及时的解决就不时的催促物业公司，而物业公司经理也很无奈，因为物业公司本质上属于邮政局管理，邮政局的领导就是他的顶头上司，物业公司夹在业主和上司中间确实为难，一时也想不出解决的办法。最后物业公司和业主委员会就这一问题达成协商，同意“两家”共同向邮政局反映情况的严重性，直到局里开始修复为止，“次数多了他们自然来”。最后局里只得出面修复房顶，到2004年底，房屋漏水问题才得以解决。

　　在业主、物业、开发商三者之间错综复杂的关系下，有些情理层面上问题好解决(如上述案例)，但涉及到重大利益层面的牵扯，则无法得到及时的解决。据我们了解 ，小区的车库和中央绿地的空缺至今仍然是小区居民生活娱乐的一块痛。因为修建车库和绿地非但没有盈利空间，还要花一大笔钱(约2000万)，所以直到小区建成后，这两个基础设施也没有修建起来。开发商之所以不愿意拿这笔钱，是因为他们建的房子已经卖出，人也住进去了，他们认为现在再建设这两个设施，不但不能获益，还不能收回成本，因此一拖再拖，直到现在整个小区也没有一个公共的停车和休闲的地方，由此也导致了很多问题，比如小区刚建成不久时就经常发生自行车被盗事件。

　　五，思索

　　(一)单位中的熟人社会

　　我们把世纪花园作为南京地区业主维权和社区治理较好的样本来调查，事实证明他们的维权程度相对于目前的普遍状态还是很好的，在社区出现矛盾纠纷时，业委会发挥了其应有的作用，尽最大的力量维护了小区居民的利益。他们为居民奔波，毫无怨言，不拿个人工资，也不计较工作环境的好坏，为居民之忧而忧，真实的代表也小区业主的利益，并且和小区居民的关系相处的非常融洽，得到了居民的信任。

　　本小区业主委员会维权成功，并能和居民和睦相处，除了因为业主委员成员的工作能力和道德修养外，还有一个重要的因素——本小区特殊的人文环境，熟人社会。前面我们已经提到过，本小区是南京市邮政局的职工宿舍，大多数的居民均为市邮政局职工领导或离退休人员，他们彼此之间已经够成了一个熟人社会圈。这些居民在交往中已经建构起了信任机制——“单位信用”，不必再去猜测对方的行为动机和社会背景，彼此交流的障碍减少。这个小区中，每个居民都是“社会人”，小区真正成为他们的避风的港湾、一个和睦的集体、生活的一部分 。

　　这些居民来源于同一个单位，在社区内部的交往中，会不约而同的把原“单位文化”带到小区，丰富着社区生活，在此基础上，居民建立起了文化认同和社区文化。起源于单位的社区文化很可能影响到居民生活的各个方面，甚至其一生，它对社区的影响无所不在，具体表现在以下几个方面：

　　一是社区沟通功能。随着社会分工的发展，人出现了异化，人们的接触面越来越狭窄，人际关系趋于淡化，交往的信任机制很难建立。而共同的社区文化不仅能增强社区社区内的人际沟通功能，而且能将社区居民吸引到一起，共同创造一种亲善、友好的气氛。

　　二是心理凝聚功能。在中国这个讲究“人情”的社会中，将人们团结到一起的力来源于心理，社区文化就是这样一种心理的粘合济。它是“无形的手”，是社区居民思想感情的桥梁，融合人们的生活、交往方式和道德情操，培养人们的集群意识，有助于居民形成社区责任和义务的意识。

　　三是规范功能。一个特定的社区文化，具有自己独特的价值和道德取向。它一经产生，便会对社区居民的行为起到约束作用。这种约束作用具体体现在小区的各种规章制度、居民守则、价值评判的方面。而在本小区还有一个特点，那就是从市邮政局嫁接过来的“领导权威”， 这一点在业主委员会的形成和工作中得到了充分的体现。本小区的七位业主委员会成员有四位是来自市邮政局的退休领导(具体前面有注释)，他们在开展工作前就已经具有了一种“魅力权威”，在工实际的工作中他们也得到了居民的拥护和支持。这大大便利了业委会的运作和对小区的管理，而小区居民也乐于接受领导。

　　相反，在普通的商业小区内，居民来自各个不同的单位和社会圈，彼此陌生，人们的社会背景、工作生活习惯大不相同，很难在短的时间内建立起一个社区所共有的认同感和社区文化。在这种环境下，小区居民之间的交流障碍明显增多，邻里关系也趋于冷淡。用帕克的话说就是“在城市环境中，邻里关系正在失去其在更简单、更原始的社会形态中所具有的重要性……在那里，成千上万的人虽然居住生活近在咫尺，却连见面点头之交都没有，初级群体中的那种亲密关系弱化了，依赖于这种关系的道德秩序慢慢地解体。”同时，普通的商业小区的业主委员会在工作中也会遇到很多的问题，他们在小区中没有任何社会背景，居民对他们的信任都得在以后的工作中形成。而在这个形成过程中，很多时候，他们得不到全体居民的体谅，人们缺乏彼此间的熟悉和安全感，热心人物的成就动机也小于单位里面魅力人物，因为相同的付出得到的回报(尊重，声誉等)远远小于前者。看到世纪花园良好状态的同时我们该叹息的是住房制度的发展不会回到单位制时代，而世纪花园具有的特点必将在商品住房小区内消失，除了类似成贤街小区这样知识水准普遍较高的社区内自发形成良好的秩序，业委会规范地运作，就目前而言普遍意义上完善社区治理与维权任重而道远。

　　(二)单位之中的权威压力

　　世纪花园小区的社区建设在得益于单位制下的熟人社会的同时，也苦于单位制下的权威压力。我们先分析下本小区错综复杂的关系网：

　　1、小区的开发商是市邮政局；

　　2、物业公司名为独立的法人但事实上属于市邮政局的领导，且公司经理也是来自邮政局；

　　3、小区居民大多为邮政局在岗职工或者是已离退休人员；

　　4、业主委员会成员大多也是市邮政局原领导，主任为原保卫处处长。

　　从表面上看，他们四方同为一家；但到了现实生活中时，他们却有很多因扯不清的错综复杂的关系而产生的“剪不断，理还乱”的利益纠纷。在这种关系中，起重要作用，甚至是主导作用的就是来自市邮政局的权威压力。前面我们介绍过两个来自本小区的案例，在案例中，我们就可以发现，每当居民发现自己的利益受到受到侵害的时候，他们可以很好的和业主委员会、物业公司、和开发商沟通，但一涉及到实际的修理和费用问题时，问题就会拖拉。在此有两个原因：

　　一是开发商对自身并不想自己承担太多的责任，特别是要自己掏腰包的时候，总是迟疑，以自身利益为重。在小区的车库建设中，他们根本不愿意拿两千万元钱来修建。

　　二是居民、业主委员会和物业公司也迫于单位领导压力。本小区的居民、业主委员会委员和物业公司管理层大多是与开发商在工作中有领导与被领导的关系的。在居民自身利益受到侵害的时候，他们也只能与开发商(市邮政局)轻言细语的理论，害怕自己在工作上受到什么不利的打击。

　　在这样的复杂关系中，很多现实的问题都不能通过正常的方式来解决，都得通过中国传统的“人情”来解决。

　　六，结语：

　　我们应该看到，社区文化较之社区的设施等这些硬件来说绝不是虚无的，而是非常实际的东西。它不仅以心理形态的形式存在于社区居民的心中，展现为社区居民的价值和道德观，而且表现在社区居民的交往方式。它是社区的精神、灵魂。现在社区之所以缺乏凝聚力还有一个重要的原因是社区的功能单一。大多数居民除了在小区有个空间居住外，并不能体会到社区给他的其他功能。单位制逐 渐解体时，单位的服务功能也在慢慢消失，居民所需要的很多基本服务需要到大社会中去寻找。在这个时候，我们应该把单位失去的调控、服务功能及其权力放归于社区。这样社区不仅仅可以给居民更多的服务，提升社区在居民心中的亲和力，同时也可以减少居民在大社会中寻找相关服务的成本。

　　在功能和权利放归社区的同时，我们还要注重提高居民的自治意识，处理业主与业主、业主与物业关系的最好途径就是建立业主委员会。居民委员会作为一个半政府组织，在社区建设中也要起到相应的协调作用，处理好小区内各方的关系，共同促进小区的建设。

　　清江花苑：震动南京的业主维权案

　　在南京定淮门大桥的一侧是长长的隔音防尘窗，至今仍然贴着一些白纸黑字的标语，历经一年风雨的洗刷已经残缺不全。不过从中还是可以清晰的辨认出“政府”、“人民”“权利”的字样，就在一墙之隔的清江花苑小区里，一些业主在靠近大桥马路的玻璃窗户上，贴上了大大的“冤”“惨”，在阳光的照射下显得特别刺眼。而就在小区的对面，就是鼓楼区政府公检法的办公大楼。现在的清江花苑，宁静而安详。而就在一年之前，这里却发生了震动整个南京的维权事件。

　　业主的困惑

　　定淮门大桥扩建工程是南京市快速道路系统“井字加外环”格局的北线西段工程，是南京市政府2005年十大工程之一，也是南京市迎接十运会的重点工程。按照工程设计方案，该工程需占用清江花苑嘉和园和清风园小区土地1600㎡左右，而这些土地都是小区业主的共有财产。定淮门大桥左首为南京下关区，桥体在拓宽前离清江花苑嘉和园前面的两栋楼20米左右，离清风园最前面楼15米左右，根据施工方案，拓宽后的大桥最近处离居民楼只有3米。而居民土地证红线为离桥5米，也就是说，工程一旦开工，将会侵占小区业主土地，并且侵入红线范围。

　　2005年2月，在未取得建筑规划许可证、建筑施工许可证的情况下，大桥扩建工程开始施工。这引起了小区业主的强烈不满和强烈反对。小区业主就工程的合法性提出了自己的质疑。

　　1、该工程需占用的小区1600㎡土地，到正式开工时间截止，使用权还在小区业主手中在没有合法回收土地使用权前，建设单位无权施工

　　2、小区建成不到2年时间，就有了大桥扩建工程，建桥规划在先还是小区规划在先？

　　3、大桥扩建后，所带来的噪音、粉尘、尾气、阳光遮挡以及给住宅楼带来的安全隐患，为什么没有环境评估，业主的损失谁来负责？

　　4、建筑规划许可证，建筑施工许可证，这些施工必须具备的法律文件在没有的情况下，任何施工都是非法的。

　　博弈，利益的拉锯战

　　家住清江花苑嘉和园的王仁荣是整个事情的亲历者，也是维权的核心成员之一。“因为这个事情，我后来住院几个月，整个事情对我影响挺大的，不过事情到了现在这个样子，我也看得比较淡了。”跟我们说这些话的时候，王仁荣显得十分无奈。

　　据了解，小区的业主大多数是政府的公务员和高校的教师，还有部分是律师以及其他行业的从业人员，大多有着较高的教育水平和文化素质，也正是因为这个原因，小区业主的维权意识比较浓，而维权方式也始终控制在合情合理合法的范围内。面对小区公共利益被侵害，这些平时交往并不密切的业主显得空前的团结。我们在调查过程中看到，在一份《我们的原则和要求》的公告上，密密麻麻写满了业主的签名，228户业主中有近200户业主写下了自己名字，表达自己的意见和要求。

　　在5月25日，业主通过自荐和推荐，14名业主代表被推选出来，成为维权的核心小组，而王仁荣正是其中之一。核心小组成立以后，会不定期的将维权的进展以《保护家园合法斗争进程通报》张贴在小区的醒目位置，我们看到的最近一期，已经是第十二期了。而小区的业主，也会在每天晚饭后自发的聚集在小区的广场讨论有关事宜。王仁荣对我们说：“这些本来互相不认识的业主，通过这件事情而变得相互熟悉起来。整个小区也变得非常团结。”

　　表示“无奈”的规划局

　　4月17日，南京市规划局汤伯贤副局长就有关事情答复业主：1、业主反映的情况属实(既扩建工程确实已进入小区区域并将占有小区的土地使用权)2、规划局至今确实还没有批准该工程的规划许可证。也就是说，规划局也向业主承认了工程的非法性质，但当业主提出要求规划局勒令工程停工时，汤伯贤却表示无能为力，至于其中原委始终没有向业主透露。

　　不过其他媒体的一篇报道似乎给了我们一些启示。 2005年6月2日《南方周末》以《南京城建：在“辩论”中进步》为题，从市民、媒体参与监督促进城市建设的角度出发，披露出我国城市建设中的南京现象，文中也谈到了定淮门大桥的扩建工程，文中指出：“5月11日，南京市规划局副局长汤伯贤在接受本报记者采访的时候明确表示，由于大桥距离居民小区太近，违反了城市规划法的相关规定，同时工程要占用周边小区红线范围，迄今未能与小区居民达成补偿协议，因此在建设单位没有拿出解决方案之前，规划局不会发给建设规划许可证。 没有建设规划许可证，意味着这个工程必须停工，而勒令停工亦是城市规划法赋予规划局的权力之一。然而，汤局长却无奈地说，这个工程是市政府的重点工程，规划局还是要支持这个工程。而更令他难堪的是，这项工程2月即已动工，而建设单位直到3月份才把施工图纸送到规划局办理报批手续。”

　　而事实上也确实如此，在调研过程中我们看到扩建工程的《建设用地批准书》上的填发时间是05年4月1日，《建设工程规划许可证》上的发证时间为05年月12日。也就是说，工程的正式开工在获得批准之前。

　　而文中也道出了规划局的无奈，南京市规划局局长周岚说：“今天有的城市规划不是法治的而是行政的过程，这就决定了现实规划决策的原则是：权力(包括行政、经济和社会权力)小的服从权力大的，利益集团大的压制利益小的。”

　　值得一提的是，这也是我们能找到的唯一一篇相关的媒体报道。

　　漫漫维权路

　　2005年7月24日上午，下关区政府与清江花苑嘉和园10名业主代表在热河南路街道三楼会议室，就解决定淮门桥拓宽改造工程引发的矛盾纠纷进行了对话，双方对有关占用土地补偿和噪音、粉尘等环境影响问题的补偿进行了沟通磋商，现就双方议定事项纪要如下：

　　1、业主代表一致表示支持定淮门桥拓宽改造工程这一市重点工程建设

　　2、关于占用嘉和园小区土地的补偿办法：根据现小区土地性质和溶率，由本市具有资质的评估公司对所占用的土地按照市场评估的方法进行评估，由此计算出土地的补偿金额。

　　3、关于噪音、粉尘等影响问题的补偿办法：对直接受影响的住宅正面(临街临路)的业主进行设置隔音防尘窗的补贴。

　　另外，业主代表还提出了物业贬值的问题，区政府认为在上述两项补偿后，不应再予以补偿；业主代表对物业贬值坚决要求予以补偿。

　　这是一份当时的会议纪要。从5月15日开始，像这样在政府和业主之间的对话始终保持着，尽对话中存在着许多分歧，但这样一个交流沟通的方式和渠道，对于矛盾激烈的政府和业主两方，无疑是一个缓冲。通过协商的办法解决矛盾，似乎也是可行的。而在一开始，清江花苑的业主们，也似乎看到了解决问题的希望。

　　“维权本质上应该走法律途径，但是在目前的情况下，针对政府的维权走法律途径往往效率比较低。我觉得，在目前的国情和政治体制下，制约官僚唯一的办法就是官僚。我维权的方法之一，就是不断给上级领导写信。”

　　在书房里，褚毅平有点激动的对我们说。由于参与过一系列的维权事件，这位政治学副教授在南京也是小有名气，对于清江花苑的事情也是非常关注。而在清江花苑的维权过程中，写信向上级领导反映和与政府保持对话，也一直贯穿在整个维权事件当中。

　　“这个就是我们写给罗志军书记、蒋宏坤市长的信，这个是给南京市政协薛正毅、刘连湘委员的信。”

　　在长达8页的信文中，可以看出来，业主们一直保持者理性的姿态，措辞谨慎的将整个事件以及自己的要求和意见表述清楚。同时，业主也连续向南京市规划局、南京市建委、省信访局进行上访和反映。还有些业主把相关的资料，发到网上，希望能够得到网友的支持。

　　城市建设中的思考

　　城市化是历史发展的趋势，改革开放以来，我国的城市化进程迅速加快，在取得一系列巨大成绩的同时，也存在着大量由于城市建设所带来的问题。围绕土地问题的利益纠纷占了相当的比重，怎样使经济效益与社会效益并重，这是城市规划的主体——政府部门所应该重点考虑的问题

　　作为中国东部沿海发展的核心城市之一，南京一系列的城市建设引起了海内外的许多关注，从仙林大学城到奥体中心，再到地铁1号线的完工。一方面，南京市民享受着在城市经济飞速发展和城市建设所带来的便利，另一方面，也在承受着城市建设造成的不便甚至是痛苦。

　　由于南京悠久的历史人文环境，加上众多高校形成的良好文化氛围，还有众多媒体所创造的强大舆论监督，使得许多问题得以暴露在阳光中得到解决。而城市建设更是成为几乎每个南京市民所关心的问题，这也使得每次城市规划的公布就会引起一场全民的大讨论。《南京城建：在辩论中进步》，南方周末正是从这样一个背景下来阐述这一问题的。

　　与定淮门大桥的扩建工程相类似， 滨江快速路的建设也经受了不少曲折。

　　前文中的褚毅平正是为了维护所在小区业主利益，站出来反对滨江快速路的核心组织者。

　　而事实上，褚所在小区维权的道路也十分曲折。褚毅平也经历了写信，签名，上访，谈判对话的一系列过程。

　　不过褚之所以反对，更大层面上是对于滨江大道的科学性产生怀疑。“我并不是一般地肯定或否定老百姓因为相关利益导致的对城建的抵触态度，也不是一味强调规划决策的民主，而是首先要看政府有关部门在城建和市政规划上能否具有前瞻性和科学性，我认为在特定的国情下，我们不可能完全按照现代法治国家的标准来维护个人的权利，中国的文化传统和过去几十年来一直强调的政治理念也与西方的价值观存在差异，但这并不意味着政府可以胡作非为，可以对自己的决策失误不承担责任。”为此，他还在

　　elephantnj是褚在小区的讨论版里的昵称，作为版主 褚也将维权的进展情况及时的公布在网上，方便小区业主及时了解。在褚看来，在现在的维权活动中，网络已经成为一个不可或缺的战场。像他一样，现代小区的业主们，大都有着良好的教育背景和文化素质，有着一定的经济地位，更重要的是，业主们大都忙于工作，没有太多的空余时间，所以通过小区的业主论坛来沟通交流，理所当然的成为大势所趋。

　　尽管小区维权的道路曲折而漫长。褚毅平也经历了写信，签名，上访，谈判对话的一系列过程。

　　不过，幸运的是，清江花苑的业主的遭遇并没有在褚所在的小区发生。

　　“目前的话，道路照建，但是匝道没有了。这我还是比较满意的，毕竟从政府那里得到一点妥协是很不容易的。政府也需要树立他的权利和威信。我们就算是打了个平手吧。”在褚毅平的家里，他这样平静的对我们说。

　　(本节选未经原作者审阅)

　　相关专题：南风窗中国大学生社会调查活动