反洗钱瞄准中国楼市

　　-张 梦

　　据国际货币基金组织统计，全球每年的洗钱规模约相当于世界国民生产总值的2%-5%，即3万亿到8万亿美元的 规模，特别是美国9·11事件后，洗钱成了恐怖活动的重要资金来源之一，加强反洗钱规范和国际合作得到越来越多国家的 重视。

　　近年来，中国房地产市场已经成为贪污分子洗黑钱的首选目标，每年约有3000-4000亿元人民币洗黑钱的规 模中，有不少是通过房地产将黑钱洗白。

　　分析人士表示，房地产洗钱的恶果不容小觑，这不仅助长了腐败行为，使腐败分子成为漏网之鱼，还会造成中国楼市 的价格泡沫、非理性繁荣以及供需结构失衡矛盾。因此，必须从制度设计、打击金融违规和严惩腐败分子等方面入手，才能使 房地产洗钱有所收敛，进而偃旗息鼓。

　　10月27日，《反洗钱法(草案)》第三次提交全国人大常委会审议并终审通过，备受国内外关注。但相关立法者 表示，中国反洗钱的执法力度与效果，在《反洗钱法》出台之后仍面临巨大考验。

　　就目前来看，短期内要实现在房地产业的反洗钱监控还不现实。

　　洗钱问题日渐突出

　　近年来，一些城市中理想区位店铺的租金提升速度快得可怕。日益高涨的商铺租金令租户入不敷出，于是店铺关张倒 闭频繁。

　　据称，人们预期城市中心的优越地位有其不菲价值，因此疯狂地抬升物业价格，而最终受益者可能是那些幕后的洗钱 势力。这些人出手阔绰，在商业街区一下子购买好几套店铺。生意的好坏并不重要，重要的是他们能够借此将黑钱洗白，哪怕 没有顾客光顾，许多商铺也可以挺立数年而不倒。

　　事实上，这种情况在许多城市都存在。除了商铺，住宅商品房买卖近几年也被洗钱势力渗透。中国楼市眼下有总共超 过1亿平方米的房屋空置，令人不解的是，如此之高的空置面积却没有对市场造成负面影响。而高房价使老百姓苦不堪言，也 令政府头疼不已。

　　空置现象与价格的居高不下，惟一符合逻辑的解释是这些空置房并非滞销，它们都已经被人购买囤积，用于洗钱了一 一他们买房作为投机或炒作，也可能什么都不干。

　　随着楼市资金流动性日益加大，加上异地购房没有阻碍，通过购房洗钱轻而易举。受此影响，一些城市的房地产市场 近几年被推向失控的边缘，越来越多的土地被用来建设高规格小区，高档住宅和别墅被大批规划出来，这使政府在上个世纪末 就命令控制高档项目和停供别墅用地的指示形同虚设。

　　此外，洗钱势力也不断介入房地产开发环节。房地产商有可能是洗钱分子的帮凶，也可能本身就是洗钱者。比如洗钱 者注资组建开发公司，然后指定一位法人代表，以一种合法公司的身份去运作一些项目，通过一系列经营活动将一些财富的非 法属性加以分解和净化；还有洗钱者则选择直接参股的方式，将非法资金注入给开发公司，以股东分红的模式获得对非法所得 的合法据有。

　　中国人民银行反洗钱监测分析中心研究部主任陈邦来解释说，房地产洗钱主要指的是不法分子，尤其是腐败分子，将 不正当收入投入到房地产业，一段时间后再议价卖出变现。由于近年来国内房地产业火热，于是不正当收入就成了合法的投资 收益。

　　关于每年在房地产领域洗钱规模，陈邦来表示，由于之前的反洗钱监测分析工作主要针对金融领域，非金融领域没有 详细调查，也难以估计。

　　据推断，全世界每年涉及的洗钱量大概在3万亿至8万亿美元之间；亚洲开发银行的评估报告曾认定，我国洗钱数量 每年不少于2000亿人民币元，约占GDP的2％左右。

　　中国人民银行反洗钱监测分析中心主任欧阳卫民表示，西部地区金融机构说资金流向东部，东部的则说资金都流向中 西部开发，目前全国资金流动状况复杂，难以辨别。近年来，中国大陆房地产市场已经成为贪污分子洗黑钱首选目标，每年约 3000-4000亿元人民币洗黑钱的规模中，有不少是通过房地产将黑钱洗白一一而房地产等行业逐渐成为洗钱的主要渠 道。就此而言，目前中国楼市的价格泡沫、非理性繁荣以及供需结构失衡矛盾，与洗钱势力的存在不无关系。

　　欧阳卫民表示，暂且不去探究我国洗钱数量的详实度，房地产行业成为洗钱的主要渠道则是不争的事实。

　　据了解，2001年四川原乐山市副市长李玉书，用1400万元的贿金秘密购买3处房产；2003年4月外逃的 浙江省建设厅原副厅长杨秀珠，在纽约黄金地带置办了至少5处高级房产；2005年11月，李和平贪污案作出一审宣判， 以犯贪污罪判处李和平无期徒刑，并处没收用违法所得人民币3000多万元购买的55套房产洗钱；2006年初，“中行 开平案”携带3亿美元外逃的余振东，被曝光在加拿大购买了三幢豪宅洗钱。

　　过去五年，政府部门揭出许多存在于房地产领域的洗钱活动，程度不一地与急于敛财的腐败官员有关。他们用非法所 得购置房屋，用权力经营自己的财富，加剧住房资源配置矛盾，吹大资产价格泡沫。官员洗钱是继地方政府追求GDP增长之 外又一个导致宏观调控迟迟难以收效的关键性因素。作为政府调控政策的执行者，他们对出自北京的政策精神虚与委蛇、阳奉 阴违。

　　房地产业洗钱何以猖獗

　　分析人士表示，一些房子动辄几百万元，使房地产行业成为了洗钱的重要渠道，并不奇怪。

　　事实上，通过房地产来洗钱的行为，会增加房地产的不确定性，会增大市场对房子的需求，影响普通老百姓的住房要 求，这种套现行为也会影响市场价格，从而让真正需要房子的人反而买不起房。如果是自主房，一般不会轻易对房子进行买卖 。而洗钱分子则不一样，因为他不具备对房子基本功能的需求，这些非自住房随时都有套现的可能。一旦有重要政策变动，任 何的风吹草动都可能引起洗钱分子对房子的大量抛售，这样一来就会引发房地产市场较大的波动，增加市场的不稳定性，不利 于市场健康、稳定、持续地发展。

　　那么，在房地产业洗钱为何如此猖？

　　这首先与可供投机的制度漏洞有关。房地产洗钱比任何领域的洗钱犯罪更加隐蔽和不易掌控，中国目前的反洗钱工作 机制并不完善，面临着许多技术、政策和人力资源壁垒。

　　众所周知，我国反洗钱法规大多局限在金融领域，对非金融领域还是一片空白，这就给洗钱分子以可乘之机。正如业 内人士指出，目前我国房地产、彩票等行业的反洗钱工作还处于“真空地带”，如果不对这些洗钱高风险行业进行监管，可能 会成为洗钱的重灾区。

　　其次，房产保值、升值的潜力空间大，购买后用来出租甚至转手售出，易于产生“钱生钱”的雪球效应，而且不容易 被普通人所觉察，且在全国范围内都可购买，没有区域限制。

　　不可否认，房地产是暴利行业，其潜力巨大的升值空间使得洗钱分子趋之若鹜，连一些财富新贵也纷纷投资房地产。 如媒体报道，山西煤老板入沪选别墅，两小时签下8套购房意向。而且，一套豪宅动辄数百万元，这便于洗钱分子转移黑钱。 此外，为防范炒房的购房实名制名存实亡，洗钱分子轻而易举就可以搞到不同的户口。

　　房地产洗钱明目张胆的最根本原因则在于，这些洗钱分子大都是大腐败分子。一些腐败分子欲望越来越大，贪污、受 贿数额动辄以数千万、数亿计。他们要把如此庞大的黑钱洗白，必然需要含金量高的项目，而房地产无疑正中其下怀。

　　一位房地产专家表示，房地产行业之所以成为贪污分子转移其巨额现金的首选目标，是因为房地产商不会去监管不明 来源的资金，而且整个地产业正处于发展阶段，纳税和实名制也还在慢慢完善的过程中。

　　其实，高房价之所以能藏污纳垢，正是多重黑手合力的结果。房地产商的嗜利本性，促使他们渴望楼盘卖个好价钱， 因此对那些一掷千金的洗钱分子，他们往往来者不拒；银行业的“经济人理性”，决定了他们钟情于房地产的现金交易，这就 使得某些商业银行对房地产洗钱分子“高抬贵手”。2004年，正是因为反洗钱不力，72家商业银行遭央行处罚。

　　一位律师指出，由于政策与技术短缺，不仅使越来越多的黑钱明目张胆地通过房地产业隐蔽“洗白”，也很可能使房 地产业的反洗钱监测分析工作陷入雷声大雨点小的窘境。所以，只有遏制住“大手大脚”的腐败分子，房地产洗钱才有可能寿 终正寝。所幸的是，去年12月19日提交的《反洗钱法》(草案)规定，将把上游犯罪的面拓宽至六种，增加腐败犯罪和金 融诈骗犯罪，其犯罪所得及收益将作为洗钱的上游“黑钱”。

　　反洗钱监测急需加强

　　据称，中国人民银行反洗钱监测分析中心的工作将向房地产、珠宝、赌博等行业推进。早在2005年9月国务院反 洗钱工作部际联席会议上，中国人民银行行长周小川就向中央表示，特定非金融行业将尽快纳入反洗钱监管范围，其中在律师 、会计师、房地产、拍卖等洗钱高风险行业也将建立反洗钱监管制度。有关成员单位应抓紧研究在律师、房地产、会计师、拍 卖等洗钱高风险行业建立反洗钱监管制度。针对目前个别金融机构存在对反洗钱工作认识不够、配合不力的问题，需要金融监 管部门督促有关机构进一步提高认识，改进反洗钱工作。

　　然而，人们最关心的莫过于反洗钱监测和调查进入房地产领域后，私人的隐私权会不会受到侵害。或是疑似洗钱行为 ，即使金融机构提出报告，到了司法机构，所能进行的初步查证也是很有限的，因为要避免侵犯个人权益和隐私，有很多的交 易虽然看起来怪怪的，但实际上它并没有违法，如果贸然调查，又易导致民怨。

　　假设某人因为股市冷清，看重房地产投资，卖掉手中股票，获得百万现金后，拿去买了幢房子……这种通过多层次的 转帐交易，使钱财脱离其来源的行为。对其来说，明明是合法正常的交易，如果调查机构不断试探打听，这就损害了个人权益 ，妨害了个人隐私。

　　也有业界人士担心，一旦针对房地产行动的反洗钱监测和检查加大，会对房地产市场的整体发展有所影响。

　　虽然中国的购房行为绝大部分还是利用合法劳动所得实现的，但是由于近几年房地产市场经历了“不合理的上涨”， 使得包括境外游资等各种资金进入房地产市场投机获利，因此我们也可以想象那些通过非法渠道获得的巨额钱财也一定在打房 地产市场这台“超级洗衣机”的主意。

　　非法所得必然是巨额的，抛开钱来源的属性不管，仅从纯经济角度来讲，目前的开发商非常需要资金支持的。从这个 角度来讲，一旦国家对于房地产市场反洗钱的监控加大，必然会对市场，尤其是高端楼盘产生短期的负面影响。

　　不过，在房地产市场实施反洗钱监控也有相当难度。欧阳卫民坦言，“2005年在反洗钱监测方面，对于金融机构 的违规操作，我们共处以5000万元的罚款。但是反洗钱监测向房地产等特殊行业推进，将面临人员和技术的短缺。”对于 房地产业反洗钱监测工作如何展开，欧阳卫民表示，通过对房地产业异常资金交易数据和可疑线索集中收集，为制定预防和惩 治腐败的政策措施提供有力支持。但即便如此，也避免不了隐匿不报的事情发生。

　　欧阳卫民认为，《反洗钱法》已经终审通过，但我国的反洗钱工作机制还不完善，情报分析能力还不完全适应当前的 严峻形势，如何将交易特点和洗钱犯罪的特点相匹配，进行类型研究是当务之急。同时，房地产业反洗钱需要从刑事立法、预 防性立法和行业规则三个层面展开。

　　2006年2月10日，建设部颁布的《建设部2006年工作要点》特别指出：为遏制炒房，建设部将在今年落实 商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度，遏制内部认购等炒房行为，也防止某些人将买房作为洗钱的手段。

　　建设部提出的住房实名制以及大家正在讨论的物业税，都可以对反洗钱起到一定的威慑作用。不过有不同看法：建设 部的最新规定没有新鲜感，其实在京沪等地，已经展开了实名制购房制度。真要洗钱，多借几个户口应该不算什么很大的成本 。实名制购房制度对反洗钱监测不会有多大帮助，很多地方买房、投资或者花钱都可以很容易地得到一个当地户口。

　　一位开发商表示，“如果有黑钱包盘，我们不会觉得自己是被洗钱侵害了，这个行业内基本都是求钱若渴，尤其是现 在房地产不景气，只要有资金接盘，还在乎你的资金是黑是白？”欧阳卫民称，货币本身不是臭的，地产商会讨厌它吗？

　　因此，更多人士认为，由于政策与技术短缺；国内房地产市场交易的信息还相当不透明；房地产可以全国交易，而全 国的房地产交易信息平台并不健全。所以，政府还需要从刑事立法、预防性立法和行业规则三个层面展开工作。

　　从目前来看，短期内要实现在房地产业的反洗钱监控还不现实，也很可能雷声大，雨点小。

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　　什么是洗钱

　　洗钱犯罪是一种典型的国际犯罪。洗钱(MoneyLaundering)是个外来词。20世纪20年代，美国 芝加哥一黑手党金融专家买了一台投币式洗衣机，开了一洗衣店。他在每晚计算当天的洗衣收入时，就把其它非法所得的赃款 加入其中，再向税务部门申报纳税。这样，扣去应缴的税款后，剩下的其它非法得来的钱财就成了他的合法收入。这就是洗钱 一词的来历。

　　洗钱通常涉及以隐藏资产来源为目的的一系列交易，以便使罪犯在使用这些资产的时候不被暴露。典型的这类交易有 三个过程：(1)入帐─通过存款、电汇或其它途径把不法钱财放入一个金融机构；(2)分帐─通过多层次复杂的转帐交易 使犯罪活动得来的钱财脱离其来源；(3)融合─以一项显然合法的转帐交易为掩护、隐瞒不法钱财。 -