北京房屋缺陷定损第一案

　　买了新房却发现有裂缝、渗水等质量缺陷，找鉴定机构进行鉴定，结论是这些缺陷不存在安全隐患。找开发商协商， 由于双方无法对缺陷损失的价值进行确定，很难就赔偿达成一致，从而发生纠纷。为了维护自己的合法权益，北京市石景山区 的几位业主将开发商告上了法庭，借着北京市建委出台的新政，打了一场引起社会各界关注的北京房屋缺陷定损第一案。20 06年12月19日，法院就该案作出了一审判决。

　　邱小枫(本刊记者)凌锋/文

　　新房出现2米长的裂缝

　　在北京，买了新房是一件让人高兴的事情。然而，对于北京市石景山区“时代庐峰”小区10号楼2单元的李守清等 7名业主来说，买了新房却添了不少烦心事，因为他们发现房屋竟然出现了长达2米的大裂缝。

　　70多岁的赵先生第一个发现了裂缝。他说：“我们2005年6月底入住，刚进来就发现房屋西北角的房顶和地面 出现了大裂缝，并存在渗水问题。”

　　赵先生找到楼上楼下的住户，发现从1层到12层的所有同样位置的房屋都存在同样问题。赵先生的儿子说：“楼板 是浇注的，每家的裂缝基本上都是贯通的，从楼上泼水，不到两分钟就漏到楼下的

天花板上。”

　　其他几位业主的情况和赵先生家基本相同。正在装修的王先生甚至立即让工人停工，至今也没有入住。

　　这些业主为什么都是在入住以后才发现问题的呢？赵先生给出了答案：“开发商要求我们必须先办理入住手续，然后 才能验房，但一进屋就发现了长长的裂缝。”

　　于是，业主们去找开发商交涉。2005年8月19日，开发商没有推托，找来施工单位对房子进行了维修。然而， 经过修复，问题并没有从根本上予以解决。不久，房屋修复的地方再次出现裂缝。

　　见此，业主们认为，由于裂缝的存在，他们的房屋价值已经降低了，由此产生的损失应该由开发商负责赔偿。于是业 主们去找开发商协商，但遭到了开发商的拒绝。

　　为了维护自己的合法权益，业主们打算打官司。2005年9月29日，其中7名业主委托了律师，以“商品房出现 重大缺陷”为由，将开发商——北京城市开发有限公司告到北京市石景山区人民法院。随后，法院受理了该案。

　　为了确定业主们的损失，2006年1月，石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量

司法鉴定中心对涉案房屋裂缝 进行鉴定。2006年2月，北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定结论：此类裂缝多数沿楼板上下贯通，尚不影响房屋 结构的安全性，但会对“结构的适用性和耐久性产生不利影响”。

　　对此鉴定结果，业主赵先生等人表示比较满意，而业主们的委托代理人却指出：“这个鉴定只是定性，但具体损失到 什么程度，还需要一个定量的结论。”

　　被告代理人也表示，对鉴定结果予以认可，但对北京城市开发有限公司是否应赔偿业主损失不便回答。

　　建筑新政适时出台

　　鉴定结论出来后不久，石景山区人民法院向原、被告双方下达开庭通知：于2006年3月10日开庭审理此案。

　　2006年3月10日上午8时40分左右，7位业主及委托代理人便来到石景山区人民法院商议案件情况。

　　此案正式开庭审理后，原告方的委托代理人向法庭提交了一份《房屋质量缺陷损失评估申请书》，要求按照已经开始 实施的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的规定对原告等人的房屋缺陷损失进行评估。接到申请书后，法官宣布休庭。过 了5分钟，法官宣布，同意原告的评估申请，并将委托有关机构进行评估。

　　由于这是《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》自2006年1月1日起实施以来，首起申请按照该规程进行定损评 估，并在诉讼中加以适用的案件，因此被称为“北京房屋缺陷定损第一案”，从而引起了社会各界的广泛关注。

　　对此，业主们的委托代理人指出：《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》没有实施之前，房屋出现质量问题后，可以 要求进行鉴定，若鉴定结论为房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的，可以退房或要求赔偿。但如果出现质量问 题不是特别严重的，判定不了损失的价值，业主索赔数额就有可能得不到法院支持。实际操作中，常常会出现“明明房屋质量 有明显的缺陷，但鉴定结论认为影响居住安全的隐患尚不存在”这样的情形，索赔就失去了法律依据。现在，依照《北京市房 屋质量缺陷损失评估规程》，就可以对质量缺陷的损失进行评估。业主需要先为所购缺陷房屋申请质量鉴定，给房屋缺陷定性 后，再通过指定评估机构对房屋进行损失评估，使损失量化，然后才能向法院主张自己的权利，要求赔偿。

　　业主们的等待是漫长的。2006年8月22日，石景山区人民法院向北京贵恒信房地产评估有限公司(下简称贵恒 信公司)发出委托函，委托贵恒信公司对该案讼争的两项内容进行评估：房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失有多大；房屋修 复后是否存在价值的贬损。

　　2006年10月，业主们在等待过程中，一个利好消息传来：北京市建委和北京市高级人民法院联合召开新闻发布 会，对房屋质量缺陷损失评估报告的法律效力予以明确，即房屋缺陷评估报告可作诉讼证据。

　　2006年12月4日，贵恒信公司的房地产估价师终于出现在“时代庐峰”业主李守清等人的家中。估价师说，这 次来主要是考察业主家里的装修情况。估价师在询问了装修用料等情况后，逐项进行了登记。

　　2006年12月6日，评估报告终于出炉，此时，距业主们提出申请已经过去了近9个月。

　　首份房屋缺陷损失评估报告呈堂作证

　　2006年12月13日，石景山区人民法院重新开庭审理了该案。法庭上，北京市首份房损评估报告被呈送给法院 ，并揭开了其神秘的面纱。

　　这份《房屋质量缺陷损失报告》的核心部分是“估价结果报告”和“估价技术报告”。前者介绍了评估的基本情况， 对法院的两项委托事项给出了结论；后者介绍了计算方法和计算依据。

　　首先，《房屋质量缺陷损失报告》确定了房屋的具体损失。报告称，房屋缺陷损失数额包括拆除、修缮、恢复房屋的 成本和直接损失4项内容。据此，估价师认为，房屋缺陷给每名业主造成的损失为7480.3元。

　　其次，《房屋质量缺陷损失报告》确定了房屋的贬值情况。估价师认为，房屋的裂缝修复后，已具备使用功能，但在 业主进行房屋转让时，可能会产生不利影响，造成房产贬值。估价师根据现场观测和对同类物业综合分析，确定减值比例为房 屋总价款的2%到3%。但估价师没有给出确定总价的时间是购房时期还是报告作出的时期。

　　法庭上，7名业主都认为房损评估报告确定的损失数额过低。业主李守清专门从事建筑装修工作，他认为，房损评估 报告提到施工造成的影响是以2天计算的，但实际上，拆地板、浇注混凝土、墙壁粉刷等等，整体计算至少也要16天，因此 还有14天的损失没有算进去。房损评估报告计算的工程面积也只考虑了裂缝所占面积，没考虑到维修对整个房间装修的破坏 和影响。李守清经过计算，认为合理的价格至少是1.2万元。这个价格也得到了其他业主的支持。

　　对此，北京城市开发有限公司也承认，2天的工期太短。

　　对贬值的比例，业主们的委托代理人认为，房损评估报告是在2006年12月6日作出的，此时房屋价格已经大幅 上涨，报告的有效期限是从报告作出之日起一年，2%到3%也应该是结合现在的价格作出，因此应该按照报告作出的时间来 确定房屋的基价。

　　“其实，我们认为贬值比例2%到3%也是偏低的。”休庭后，有业主说，但考虑到《房屋质量缺陷损失报告》毕竟 是专业的鉴定机构作出的，也只好接受。而且，有评估总比没有评估好。

　　“我们同意报告中确认的缺陷损失，但不应承担贬值损失。”北京城市开发有限公司的委托代理人表示，房损评估报 告中称裂缝修复后房屋已经具备使用功能，而房产贬值只有在房屋转让交易时才会发生，而且，“报告中说是‘可能产生不利 ’，那就是说，也可能没有影响。”因此，房损评估报告对是否贬值限定了条件，而且该费用并没有实际发生，北京城市开发 有限公司不应当承担赔偿责任。

　　业主们的委托代理人表示，业主在从开发商手中接过房子时价值就已经贬损了，不管业主是否转让，价值贬损早已发 生并存在。

　　有趣的是，业主们开庭时提出的索赔数额是6万元，但在法庭调解阶段，业主却将索赔数额提高到8万元。“我们认 为合理价格就是8万元，但因为有评估报告，我们按照该报告计算，只能要6万元。”但调解对开发商的名誉有利，因此业主 要求对方赔偿8万元。但开发商表示，最多只能赔偿每名业主2万元。由于分歧过大，调解失败。

　　2006年12月19日，石景山区人民法院对该案作出一审判决，由北京城市开发有限公司赔偿7名业主3.6万 元到3.8万元不等的数额。鉴定费由开发商承担。

　　房屋瑕疵不能只修不赔

　　2006年以来，北京市建委出台的新政《房屋质量缺陷损失评估规程》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定 》，对房屋质量缺陷损失的评估和投诉作出了规定。

　　北京市建委委员张玉平介绍，近年来，购房者反映地板翘起、墙漆脱落、吊顶渗水等质量问题的投诉增加。这类问题 虽不危及房屋的结构安全，但对购房人造成了经济损失。由于没有一个具体的损失评估标准，开发商与购房者往往在赔偿金额 上达不成一致。为此，北京市建委先后出台新政，对房屋质量缺陷损失的评估作出了规定。

　　据此，房屋质量出现问题时，购房者可以先与开发商进行协商，也可向市、区建委进行投诉，由后者出面进行调解； 协商调解无效的，可通过诉讼途径解决。评估报告可以作为调解、协商赔偿额的基本依据，也可以在诉讼中作为证据使用。

　　北京市律协房地产专业委员会委员张仁解释说，以前，如果房屋出现像裂缝、渗水等明显质量缺陷，鉴定机构往往仅 从安全角度考虑一般作出不存在隐患的结论。这样一来，业主就很难获得赔偿，只能同开发商协商。而今，该规程实施后，定 损就有了标准和依据。

　　房屋出现质量缺陷后，按照《房屋质量缺陷损失评估规程》，需要工程质量专门机构先作出质量认定、提出修复方案 ，再由评估机构按照鉴定机构得出的结论给出价格上的评估。因此，在实际操作上，往往要先进行质量鉴定，再作出损失评估 。但这就需要一个漫长的过程，一般情况下，业主面对漫长的鉴定时间和高额的鉴定费用，没有坚定的信心是难以坚持下来的 。

　　坚持打官司的业主李守清深有体会并备感疲惫。李守清说：“刚开始，11名业主都要起诉，后来到法院立案时，两 名业主退出了，打官司后，又退出一名业主。”最后，只有7名业主坚持诉讼，而且只有两名业主作了鉴定，因为鉴定和评估 两笔费用总和，每户就需要花费2万多元。“如果一名业主想要

维权，很难。”

　　但无论如何，“以前业主经常碰到的房屋质量定损难的问题，希望能通过此案得到较好解决”。而此案的判决，将对 日后房屋质量纠纷的调解、判决起到积极作用。这才是这起北京房屋缺陷定损第一案的意义所在。E