楼市的春天有多远

　　本报记者 杨勇军/文 伏志勇

　　回望2007年的第一季度，甚至更远，长沙楼市风起云涌，气象万千。宏观调控日益趋紧，房价涨跌揪动人心，地产势力不断崛起，各种声音激烈交锋，凸显长沙楼市不同寻常的的混沌景象。在一般百姓看来，长沙楼市更是犹如雾里看花，扑朔迷离。长沙房价是否会继续一路攀高？长沙楼市又将演变成怎样的新格局？

　　房价，怎一个“涨”字了得

　　历数长沙楼市的变迁，唯一不变的就是长沙房价一直在“变”。在人们一次又一次的预言中，长沙房价依然故我地“爬坡”，就好像股市涨跌，它仿佛在有意识地向着一个目标值冲刺。长沙房价的涨与跌，牵动着多少星城男女的消费神经，让多少人“为伊消得人憔悴”。直至2007年，因为有了国家的宏观调控，人们似乎从这种无奈的铁律中看到了一丝希望，甚至盼望着2007年对购房者来说会是一个利好年。但房价真的会如老百姓想象的那样吗？

　　然而，看了2007年第一季度的长沙

　　深晓业内行情的专家告诉记者：“2007年的长沙房价，稳中有升应当是其主要的表现。”同时，众多开发商的观点也惊人地一致：2007年长沙房价“整体看涨”。

　　这是一种怎样的默契呢？还是有谁在操控着长沙的房价？他们的理由同样是一致的，因为城市化进程的加速、经济的快速发展、土地价格的不断攀升以及楼盘品质的提升，有力地推动了房价的上涨。

　　当然，也有部分业内人士持谨慎看法。他们看到的是长沙上半年供应量会出现一个集中爆发。因为受去年政策影响，很多大盘上市的时间有所延迟。如今，开发商的急于出货必然加快了推盘力度，甚至可能带来竞争的加剧。

　　那么，哪种声音才透视出长沙房价的真正走向呢？有专家认为，长沙房价基数较低，2006年长沙商品房(纯住宅)的均价为2691元／平方米。 如果按长沙2006年人均收入统计数据，以国家规定的90平方米普通商品住房为计算对象，其房价收入比约为6.30:1，长沙房价仍有一定的增长空间。

　　在10.1%的事实面前，我们也不得不承认，政策的影响似乎并没有拽住上升的势头。“看涨”不再是引发多少争论的谈资，而“涨多少”才是2007年的真正命题。

　　翻看历年的数据，长沙持续几年的房价涨幅均在4%~6%之间。究其原因，业内人士认为，大概有三个方面。首先，消费者购买力增强；其次，长沙房价低于周边省份的省会城市；另外，土地供应控制较紧。

　　调空，扼住了谁的咽喉

　　今年以来，国家一系列的调控政策陆续出台，一度让长沙房地产市场的神经绷得很紧。首先是2月1日开始正式施行的土地增值税全面清算，随后国土资源部指出，2007年国家将继续严格落实土地管理和耕地保护责任制，严格实行问责制等。一时间，各种消息四处蔓延，购房者、开发商、相关业者都把目光投向了政府这双“有形之手”。

　　土地增值税征收实行清算制的出台，传递着这样一个信号：政府将从土地、税收两大方面加强调控，进一步规范市场，控制房价上涨。从这个层面上说，过去“囤房不如囤地”，通过土地升值获取利润的通行规则，或许将就此全面改写。

　　耐人寻味的是，2006年长沙商品房均价2991元／平方米，同比下跌1.29%，这在一定程度上说明宏观调控效果正在逐步显现。相比2006年，2007年的宏观调控政策平抑房价的目的更为明确。对于老百姓来说，价格如果受控当然是希望看到的结果；但是对于开发商来说，却好像扼住了他们的咽喉。这种背向的命题是否会真正和谐相融，并朝着预想的方向发展呢？

　　李仪，一个正在为买房发愁的长沙市民，他的想法或许可以折射出普通老百姓对于宏观调控的心态。

　　他想早一点买房子，又怕宏观调控后房子降价，自己会吃亏；另一方面他又担心，观望太久，房子变贵了，更买不起了。“谁能告诉我，房价今后到底是涨还是跌？” 这种无奈昭示着，老百姓对宏观调控的关注是焦灼的、期盼的。那么，这种心情对于政府以及开发商，是决心？还是置之不理？

　　2007年是房地产行业政策调控的执行年，调控力度之大前所未有。说白了，房地产调控应该是让绝大多数人都买得起房子。“居者有其屋”，并不仅仅是一个传统的观念，也是每一个人的梦想，是建设和谐社会的必然。

　　户型，城市两极各不同

　　都说长沙人会过日子，从长沙人对房子户型的要求可见一斑。据记者了解，长沙人大都希望拥有三房两厅的居家生活。恰恰对应的是，受新政对户型面积控制的影响和相关税费等政策的影响，2007年三房有望成为市场主流供需点，也就是说，120平方米左右将成住宅最佳畅销户型面积。

　　据了解，由于去年新政的影响，长沙市中心的小户型部分楼盘开盘时间相对推迟。在这种情况下，中小户型的竞争加剧已经在所难免。专家认为，在新政洗礼之后，消费者的市场信心基本稳定下来，小户型可望在2007年继续在市场中扮演重要角色。

　　而在郊区，大盘依旧是市场的突出主角，大户型供应将呈集中上市状态。从市场上来看，金星大道北的南山·苏迪亚诺、卓越·蔚蓝海岸，月湖板块的藏珑·湖上国际社区，南边的保利阆峰云墅、托斯卡纳等项目将吸引更多的眼球。

　　总体来说，今后户型结构的走势是：大户型逐步减少，中小户型逐步增多。前不久，长沙市房屋产权管理局有关人士透露， 2007年，90平方米以下的中小户型预计将占房屋总数的35%以上，并逐年增长，将在“十一五”规划期间达到70%。

　　融合，外地人星城买房

　　熙熙攘攘的人群中，你可曾问过他们都是谁？密密匝匝的高楼中，都住着谁？一个一个的购房者，他们来自哪里？或许这个问题，会让人倏然一怔，却释放出一个强烈的信号。稍不经意间，我们的城市在不知不觉中完成着大融合。让很多开发商特有成就感的是，房地产市场就是这场大融合的始作俑者，同时也是受益者。

　　呼唤了多年的长株潭一体化，终于从“建议”变成马不停蹄的建设。专家认为，长株潭三座城市相傍相依，发挥互补联动优势，在一体化进程推动下，一小时经济圈建立后，长株潭房地产同心相向发展可望改变长株潭市民的生活方式。

　　从长沙房地产销售渠道反映过来的信息是，有近20%~30%的客户来自株潭等市州。在“大长沙”呼之欲出的大背景下，住到省会长沙成为一种流行，长沙房地产消费结构也随之出现了多元化。

　　随着2007年年中部分高端项目的集中上市，外地人在长沙购房的热情可望继续高涨。目前在长沙购房的外地人大致分为以下几种：一是在长沙投资、工作、创业的人群，二是父母为了子女在长沙学习或工作方便而购房，三是大量选择在长沙置业的移民、毕业学生等，四是认为长沙房价有很大升值空间的投资者。这从一个侧面体现了近年来因长沙市城市建设发展，品质上升的长沙房地产，对周围城市的吸附力正在增强。

　　品质，在洗牌中提升

　　“万丈高楼平地起”，当一座座高楼在星城土地上“疯长”的时候，品质问题日益凸显。毋庸讳言，曾经的长沙房地产有放任自流之嫌，房子的质量和售后服务令人堪忧，房子的品质更像是“纸上谈兵”，购房者的抱怨声不绝于耳。经历市场的淘洗，长沙的房地产在几轮阵痛之后，品质才真正从纸上回归到践诺。

　　值得欣慰的是，步入2007年的长沙房地产已进入一个正常的发展轨道，市场品质也确实得到了较大提升。事实胜于雄辩，长沙是全国少有的几个房地产市场健康的城市。不久前发布的中国社科院报告显示，中国内地35个大中城市中，房地产市场健康程度相对较高的前五位依次是青岛、深圳、广州、昆明和长沙。

　　据有关部门透露，今年年中，将有大批外来资本项目集中上马，长沙地产业将面临重新洗牌。长沙市商务局的数据显示，去年长沙合同利用外资17.62亿美元，实际到位外资12.03亿美元，其中港资达6成份额。外来资本的潮涌长沙，加速了长沙房地产的品质提升。

　　诚然，长沙的吸附力已经牵引了北京、深圳、广州、江浙等外来地产军团，他们成为了新一轮洗牌最不安分的力量。而在此之前，“绿城”、“阳光100”、“卓越”等外资先行军已经将长沙地产搅动得风生水起。今年的外来资本包括香港地产资本，以及省外境内资金比如珠海新汇金投资、长沙双瑞藏珑国际项目、保利地产阆峰云墅、深圳南山集团的南山苏迪亚诺、长沙中信新城、恩瑞集团的恩瑞国际物流中心等大手笔地产项目，势必给长沙地产带来更为剧烈的震荡。

　　外来的品牌和投资财团大举进军长沙房地产市场，使长沙的房地产市场正在从当前的大盘时代向精品时代过渡，住宅品质和社区和谐性将会不断提升。尤其是在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面，长沙房地产将在湖湘文化的基础上，不可避免地融入许多先进思维，这必然使得长沙房地产的品质得到进一步的提升。对消费者来说，这无疑又是一大利好消息。