长沙楼市进入品质提升时代

　　本报记者 杨勇军/文伏志勇

　　重新审视长沙房地产，有苦，有痛，有欣慰，但更多的是憧憬。本报以一种客观的视角，深刻地去探究长沙房地产的发展脉络，期冀为政府、开发商、老百姓提供一个开发和消费的蓝本。

　　房价

　　房价到底涨多少？

　　长沙房地产必须面临一个现实，即长沙人均占有住房面积和其他省会城市相比，还存在一定的差距。从长沙人均收入水平来看，专家认为， 3000元/平方米左右的房价比较适合长沙的经济发展水平。因此，房价不仅没有下跌的空间，而且还会继续稳步上涨。

　　2007年长沙

　　有专家分析，在政策导向、消费群体、供应体量及供应结构都发生变化的2007年，长沙楼市将在诸多因素影响下回到一个原来的正常轨迹，既不会像2005年那样涨幅超过10%，也不会像2006年一样下跌1%。这个数值，年尾有可能从政府的公报中得到验证。

　　购房热潮将逐渐消退

　　2007年，经过历练的房地产不再洒脱不羁任我行，在游戏规则的警示下，终于开始清楚了变与不变的基本原则，也明晰了市场化权利与社会性义务之间的辩证关系；

　　宏观调控初试牛刀崭露成效，在有序的规范引导下，政府决策层已然验证了行政干预力量与市场自由经济二者间的平衡之道，成熟的市场形态不再是单方面话语霸权，多方致力策动的必将是共赢发展的局面；

　　一度风雨飘摇的地产江湖回归和谐，大品牌房企无法漠视生产利润大幅增长背后品牌效应透支的预警，小房企深感投机的成本让自己难于承负，“对自己狠一点，让产品好一点”或许会成为新的时尚物语；

　　一批批躁动不安的购房者，盲目与冲动的热潮逐渐消退，少了“买大房子，买好房子”的迷情，“适合的才是最好的”的置业观念印证市场的成熟。

　　2007年，只是中国房地产业远征中的一站，这一年未必可以形成全景视野，这一年的潮起潮落云卷云舒，依然都是新的起点或者精彩过程——动态变量提质的进化过程。

　　房型

　　舒适是居住关键词

　　专家预测，两到三年之内，长沙房地产的游戏规则越来越规范，房地产业已进入一个正常发展轨道。

　　2007年仅仅是一个积累的量变的过程，最后的结果不会在2007年浮出水面，地产长跑估计要在2009年见分晓。以前，一块地、一个概念就可能成就一方地产，但是现在这个时代已经过去了，消费者的心理也越来越成熟了，开发商自己也深切地感受到了来自各方面的压力。

　　今年，长沙房地产市场开始新一轮洗牌，但是整体市场格局年内不会有太大变化。

　　外来资本已逐步抢滩长沙，包括港商、外来地产商正蓄势待发。随着宏观调控加紧，一些小地产商将面临出局，新行业标准正在形成，住宅精品时代已经可以翘首以待， 舒适将是人们居住的关键词语。

　　个性化品质楼盘呼之欲出

　　种种迹象表明，长沙房地产市场竞争将更加激烈。而要在竞争中获得一席之地，必须要让自己的产品获得消费者的认可，并产生购买冲动。

　　专家认为，长沙购房一族呈现多元化趋势，个性化成为他们的生活标签。因此在产品上，差异化品质楼盘备受青睐。比如年轻人是一支不可忽视的购买主力军，开发商是否了解他们的真正生活需求，因此采取对应年轻人生活品质的楼盘策略。

　　又比如一些实力买家，他们已经并不满足家庭生活的基本需求，住宅要给予他们家庭生活之外的延伸品质。这些要求表现在市场上，就是要将产品进行细分，迎合相应的受众，比如城市别墅聚集区、市中心的小户型年轻人聚集区等。

　　原创产品将成为楼市新宠

　　2007年的长沙住宅市场将会进入一个“逐鹿中原”的激战时代。个人觉得最大关键词将不是“涨”或“跌”，而是“提升”。

　　2007年市场的主旋律将以大盘、高端物业为主，但最受欢迎的仍是中档精品物业。同时，外来兵团纷纷登台亮相，尤其是闽商、港商将成为其中的生力军，使得市场竞争进一步白热化。同时二手房市场的规范措施，将使得部分消费群体分流，在一定程度上加剧了市场竞争程度。

　　如无重大政策出台或特殊因素，2007年的长沙住宅市场将不大会呈现价格滑坡的局面，将维持整体平稳上升的状况。

　　开发商身处竞争白热化市场中，不得不通过“提升”来赢得竞争，提升将体现在“市场定位差异化”和“品质提升”两个方面。

　　原创产品将成为2007长沙楼市新宠，进而发展为市场主流。同时，随着产品设计水平的不断提升，开发商也将以项目鲜明的个性和卖点为基础不断提升项目的整体品质，以最大程度占领市场。同时，企业的服务水平也会得到进一步改善，通过策略、服务的提升来赢得市场，将是2007长沙楼市高端物业的主旋律。

　　地段

　　湘江风光带成热土

　　2007年，新一轮高档住宅开发的博弈，将在湘江大道沿线展开。湘江滨水区，一个集旅游、商务、休闲、文化、居住于一体的崭新区域正在逐步完美呈现，象征着长沙城市繁荣、丰饶与美丽的长沙外滩逐渐在市民的生活中登场。除了尽得岳麓山、橘子洲、湘江和长沙城市美景精髓之外，更将汇集长沙最大的五一商圈之繁华，以及市政规划建设的市民广场、音乐厅、图书馆、博物馆等城市文化的精华，城市配套成熟完善，交通极为畅达。

　　沿湘江南起湘江黑石铺大桥，北至月亮岛北端的湘江风光带，是集生态、观光、旅游、休闲、健身等功能于一体的市民公共休闲景观区。景观资源、地段资源不可再生。开发热点尤其密集在长沙南抵城南路(西湖路)，北至开福寺路的湘江大道沿线集中区域。所以，房价的拉升，也将在这个区域展开。

　　南城生活商务圈生成

　　湖南省政府的南迁，对于南城板块的房地产开发具有极为重要意义。多年来，长沙城南的房地产发展一直较慢，其主要原因是缺乏亮点。在长沙人的居住和投资中，城里与城外一直是两个不同的概念。现在好了，省政府的南迁，使得长株潭经济一体化从规划上逐渐变为现实。

　　据预测，未来一段时间，3至5年之内，将有近20万 人陆续迁入南城生活、工作。南城将陆续投入上百亿元，建设一个基础设施完善、区域布局科学、生态环境优美、产业结构合理的新城区。建成之后，南城将成为21世纪人与自然和谐发展的新型生态城、生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所。

　　翘首未来，南城长沙将形成一个集商业、文化、娱乐休闲、办公、商务接待于一体的融城中央商业集群，可全面提升生态新城功能配套，成为覆盖长株潭经济圈2000万消费者的现代化标志性建筑群和代表长沙形象的城市名片。

　　业态

　　产权式酒店理性迎接2007

　　长沙产权式酒店在2006年下半年哗声一片，大大小小十来家同类产品蜂拥而上，试图分羹夺肴。然而，回首2006年的长沙楼市，尽管产权式酒店有着烧红市场半边天的气势，但除了极少数项目外，大多数产权式酒店无不是匆匆遗憾作别2006。

　　2006年是国内房地产市场宏观政策出台最多的一年，产权式酒店除开国家宏观调控政策之外，还受到了来自银行对酒店品牌甄选的巨大压力。

　　回报率背离常规，异常明显地彰显长沙楼市在这方面的短视。整体而言，表现在投资者对自身需求的漠视以及非理性的决策。在回报率的追求上，长沙的投资者同住宅消费群体一样存在一定程度的非理性。

　　2007年产权式酒店的数量急剧减少将成不争事实。高潮过后，什么样的品牌开发、什么样的品牌经营、什么样的地段做酒店，将是最能引发投资市场思考的核心问题。因此，2007年的房地产市场将会是一个更为理性的市场，产权式酒店同样如此。

　　二手房供应趋紧

　　对于二手房，便利性是决定消费者选购的最主要因素。二手房大多分布在城市中心，新增楼盘则大多分布在二环线附近，交通便利是市民选购二手房不愿舍弃的最大优势。而且，随着对二手房认识的加强，高档楼盘将更多地进入二手房区间。

　　目前，长沙年二手房供应量大约在200万平方米左右，但随着2007年房产新政的进一步落实，二手房供应将受以下三个因素影响而相对减少：其一是由于新房供应的相对减少而同步影响到二手房的供应减少；二是由于税收的增加导致交易成本的增加，从而导致二手房供应量的减少；三是由于交易的规范导致交易难度暂时增加，从而导致二手房供应量的减少。

　　2007年，二手房中介面临洗牌。外来中介的进入带来新的市场规则，一批实力不足的中小型中介将在江湖上销声匿迹，本土一些实力雄厚的中介将形成品牌效应。可以说，在政府的严格监管和行业的自我规范下，长沙的中介市场正在走向规范。2007年，将是长沙二手房“春秋战国时代”消亡的开始。