房产专家激辩“房价再涨10年”

　　对房产大鳄任志强抛出的“中国房价再涨10年”观点，温州合作建房发起人赵智强认为：如果目前供需矛盾得不到 解决，囤积的土地开发不出来，政府再没有强有力的措施，这一说法极有可能应验。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为，从发展趋势讲，任志强的观点是对的，但是房价的上涨趋势是一 回事，房价以一个什么样的速度上涨是另外一回事。我们能够理解的是房价在未来10年内保持上扬的趋势，但并不意味着我 们能够接受目前如此高的房价涨幅。

　　著名房地产评论专家易宪容一直坚持认为，中国房地产市场存在泡沫，而且泡沫终归是要破灭的，等不到10年。既 然如此，房价再涨10年也就是一句空话。

　　□本报记者温淑萍

　　“不成，我得赶紧取钱去，把存款都取出来买房子！要是涨不了10年，任哥，我可跟你没完。”这是继北京市华远 集团总裁任志强抛出“中国房价再涨10年”的观点后，一位市民于6月20日的调侃回应。

　　2007年2月7日，任志强做客

人民网时，抛出了他的观点：如果无法改变供不应求的局面，中国房价或将再涨1 0年。

　　任志强在房地产业界一向以“大嘴”著称，这一次的“口无遮拦”，无疑又给原本波涛起伏的房市投下一颗深水炸弹 ，有购房需求的人开始惶惶不安。

　　“从目前中国的情况看，我认为供不应求的时间可能会延续到10年以上，中国政府在严格地控制土地，实际上限制 了供应的高速增长。需求并不会因为供给的减少而减少，从需求角度看，我认为中国恰恰处于需求高增长的阶段中。”任志强 说。

　　任志强抛出房价再涨10年这一观点的理由是，随着时间的推移，房市供不应求的矛盾将更加突出，根源就是人口结 构的问题。

　　任志强“房价再涨10年”的这一观点，得到不少业内人士不同程度的认同，其中也有反对的声音，著名房地产评论 家易宪容曾因痛斥高房价、抨击

房产暴利、断言房产泡沫、预言房价下跌被老百姓视为“代言人”。他认为，房地产泡沫的破 灭已经等不了10年，当然，也就谈不上房价再涨10年的问题了。

　　中国房价再涨10年?

　　中国房价真的能再涨10年吗？在房价没有真正回落之前谁都无法断言。而国家有关收紧土地的政策实施后，供求矛 盾更加突出，购房需求量进入增长阶段。在任志强看来，这只是促使房价上涨的一个方面。

　　另一个方面是，人口结构导致的供需矛盾加剧。“我们在人口的增长过程中可以看到，中国上世纪50年代的时候是 一个婴儿潮的高峰，在70年代和80年代分别又成为婴儿潮的高峰。这几个年代的人数大概有2.4亿到2.6亿，70到 80年代人目前正好处于两种状态，一类是结婚生子，这类人大部分是刚性需求，另外一类是改善型需求。而从所有的市场调 查中可以看到，最大的购买人群就是25岁到45岁之间，按人口增长的规律大概要延续到2020年，人口才会出现下降的 趋势。我认为在这个阶段内，供不应求的现象很难得到改变。”任志强分析说。

　　他进一步强调，如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话，房价因此而上涨的趋势是非常明显的。但具体 到某一个城市或某一个局部的时候，有可能它的供求之间会发生变化。比如说某些城市里房屋成套率已经达到1：1，有些城 市成套住房已经超过城镇常住人口的两到三倍。但中国很多地区或者说绝大部分城市成套率的水平都在1以下，从全世界看这 个阶段都是房价上涨的阶段。

　　任志强“房价再涨10年”的观点广泛流传，引来诸多争论。就在争论还未停息之际，任志强再次发话：“房价再涨 10年又如何？”这一爆炸性言论惊得原本惶恐的市民目瞪口呆。

　　任志强说，其实房价再涨10年会如何？这是个伪命题。他认为，问题并不在于房价是否上涨，而在于市民的收入是 否上涨；在于人们通过劳动所得和资产红利所得的增长速度是否大于房价的增长速度；在于社会保障是否可以解决人们的后顾 之忧，以加大居民收入中的住房支出比重。

　　据有关数据显示，2007年一季度的房价增长为5.6%，但城市人均收入增长了16.8%，远远高于房价的增 幅，这从另一个侧面说明房价收入比在逐年地缩小而不是逐年地扩大。“在确保人均收入增长的前提下，只要房价的增长幅度 小于收入的增长，那么房价的上涨又有什么不合理？又有什么可怕？天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人收入增长 的道理？”任志强说。

　　“这一说法极有可能应验”

　　对于房价再涨10年这一观点，北京理想合众房产咨询有限公司、温州合作建房发起人赵智强认为：“就目前房地产 业的发展看，是有这样的趋势。”

　　赵智强告诉《民主与法制时报》记者，按照他的分析，如果目前供需矛盾得不到解决，囤积的土地开发不出来，政府 再没有强有力的措施，这一说法极有可能应验。

　　“这在一定程度上是人为造成的，比如供应渠道的单一性、土地供应量的减少。”赵智强说，造成目前房价虚高这一 现状的原因与房屋供应渠道单一密不可分，目前的开发商大都采用同一种模式建房售楼，当中囤积大量土地形成垄断，而国家 又出台严格控制开发用地政策，使得一部分开发商根本拿不到地。如果合作建房模式得到倡导，房屋开发渠道多样化后，与原 有的房地产商产生竞争，房价自然会下来。

　　“要想房价降下来，就得打破垄断，就像手机业打破垄断一样，价格下浮到老百姓容易接受的范围。”赵智强说，温 州的部分房地产开发商目前开发的土地都是在10年前拿到手的，而这一现象在其他城市更为严重。这从另一个侧面形成了一 种土地垄断，而土地的垄断会造成房地产的垄断，房地产的垄断直接导致价格居高不下，从而形成价格垄断。要想改变这一局 势，必须打破土地和房地产业的垄断，那么这样房价再涨10年的现象就不会出现。

　　对于人口结构影响住房价格上涨这一说法，赵智强认为，就目前发展形势来说是存在的。但解决之道绝对不能以供求 关系来判断未来，应根据城市房地产发展的特殊规律，建立合适的房地产运营的游戏规则。

　　关键问题是以多大幅度上涨

　　“从发展趋势讲，任志强的观点是对的。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新说，但他认为任志强只说对了 一半：未来要涨这是必然的。

　　“中国房价或将再涨10年，就这句话理解，难道现在的涨幅是健康的、对的吗？”王宏新说，如果无法改变供不应 求的局面，未来10年房价要涨这是必然的，但目前涨幅水平存在问题，超出了老百姓的接受能力。

　　“从一定意义上讲，任志强的观点还是正确的。中国目前的房价发展趋势是跟中国的经济水平、经济发展速度、城市 化进程密切相关的。只要中国经济增长水平保持现有速度，城市化水平照目前的步伐前进，那么中国的房价保持上扬是理所当 然的。”王宏新说。

　　王宏新指出，我们在理解任志强的观点时，并不意味着理解中国房价在未来10年仍然保持如此高的增长速度。因此 ，房价的上涨趋势是一回事，房价以一个什么样的速度上涨是另外一回事。我们能够理解的是房价在未来10年内保持上扬的 趋势，但并不意味着我们能够接受目前如此高的房价涨幅。

　　“中国目前房市的矛盾不在于房价是否会上涨，而在于社会能够承受一个多么大的涨幅。保持中国房地产业发展、房 地产市场健康运行的前提条件是房价在一个合理的空间内运行，尤其要防止房价的过快增长。目前来说，房价涨幅太快，超出 了老百姓的承受能力，这存在一定问题。”

　　对于任志强的人口结构所产生的供需矛盾突出是导致房价上涨的动力之说，王宏新称，这一说法的确成立，因为供需 矛盾得不到有效解决。

　　“房价再涨10年是一句空话”

　　在众多认同“房价再涨10年”的声音中，著名房地产评论专家易宪容仍坚持他一贯的观点，他告诉《民主与法制时 报》记者：“房地产的泡沫总有一天要死掉，等不到10年。”

　　易宪容一直坚持认为中国房地产市场存在泡沫，早在2005年央行调高房贷利率时，他就撰文指出：央行调高房贷 利率是抑制房地产价格增速过快的信号，房贷利率还会继续调整，国内房地产泡沫最终将被逐渐消解。

　　时过近两年，泡沫依然没有消解，但易宪容仍认为泡沫终归是要破灭的，等不到10年。既如此，那么房价再涨10 年也就是一句空话。

　　对于人口结构导致房价上扬这一观点，易宪容并不赞同。

　　“其实，住房的供求关系与人口结构有关，住房的价格反映住房的供求关系。但在中国，情况与国外有很大差别。” 易宪容说，国外房地产市场都是经过几百年发展起来的，而我们的房地产市场只是几年的时间内发展的结果。试想，中国的房 地产市场能够在几年内走完国外发展几百年的路吗？这是不可能的。再加上中国的土地公有制，因此，中国房地产市场与由供 求关系决定的国外市场相比，还差得太远。

　　易宪容认为，就目前的情况来说，中国房地产市场的价格仍然是人为操纵机会较大，特别是房地产作为一种特质性的 产品、一种唯一性产品，它更容易被垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的房地产市场政策，房地产市场的价格 根本不会由市场的供求关系来决定。

　　对于人口结构与房地产市场的供求关系，易宪容分析，从总量上来看，中国的人口是不断在增加，但家庭的人口越来 越少。从1998年到2004年，为什么这几年住房需求短期爆发出来？原因很多，但最重要的是住房制度改革、银行按揭 的推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女的家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家 庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，是多个家庭向 一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母亲多数都有住房，当家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。

　　还有，每年高考的学生，几年后是就业的主力军，但这些人口中相当一部分是农家子女，他们通过高考进入大学来改 变自己的处境与社会地位，这当然是社会巨大的进步。但是，即使是城市的家庭，在目前的高房价下，他们花几代人的努力都 无法购买子女所需求的住房，农村居民的子女一进入城市工作就有能力购买所需要的住房吗？如果目前的住房政策不改变，他 们要进入高房价的市场根本不可能。

　　“也就是说，住房的需要与人口结构有关，但住房的需求与人口结构关系不大。最为重要的就是与房价的高低有关。 而且就目前人口结构的变化来看，家庭融合只是减少对住房套数的需求，而不是增加。”易宪容说。