北京香堂村规模化小产权房调查

　　在一位老村民眼中，小产权房的开发让他们走上了致富道路，生活水平有明显改善。村党支部书记认为，小产权房不 仅解决了很多城市住房问题，更重要的是带动了一方经济。

　　一位小产权房购买者说，买的时候他就知道没有大产权，但他认为这样很值得，原因是这里环境好，房价便宜。

　　崔村镇政府的态度则是：小产权房确实带动了我们崔村镇的经济发展，如果抛开关于小产权房的一些敏感问题，现在 的香堂绝对是社会主义新农村的典范。

　　□《民主与法制时报》记者温淑萍

　　“那时建房没人管，我们的目的也是为了发展经济，引进有素质的人才居住。”北京昌平区崔村镇香堂村党支部书记 张文山如此形容香堂开发小产权房的初衷。

　　香堂村位于北京正北方向，距市中心约40公里，是一个半山区村。这里小产权房的规模性开发曾是这个村的致富捷 径。

　　来自香堂村委会的数字显示，去年，香堂村共卖出小产权房300多套。从今年年初到现在，也已卖出100多套。

　　“今年卖得不怎么样，应该是与政府提出小产权房有风险的事有关。”村委会的一名工作人员说。

　　这名工作人员所说的，是6月18日建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》，其明确表示“小产权房不能 办理房产证等合法手续”。

　　小产权房到底会何去何从，许多人拭目以待。香堂村，作为一个规模性发展小产权房的村子，面临的问题可能会具有 一定的典型性。

　　小产权房与今日香堂

　　香堂村全名香堂文化新村。据一位当地村民介绍，10多年前，香堂是一个贫困村，原有村民600多户。而在10 年后的今天，香堂的年交税额就高达1000多万元。“这一奇迹般的变化归功于小产权房的规模性带动。”

　　目前，香堂文化新村在一只手打造文化自然村的同时，另一只手还在忙着开发翠华山的旅游项目。

　　整个香堂文化新村占地14.2平方公里，三面环山，一面临水。一位村民认为，香堂能发展成今天这个集文化与旅 游于一身的新农村，与先天的地理优势分不开，更与小产权房的规模化发展脱不了干系。因为开发了小产权房，才引来了有文 化的居住人士，有了资金才带动了香堂的发展。

　　现在香堂文化新村划分为10个区，共有3000多住户，房型分为二层小别墅、大三居、四合院。与之配套的设施 有：医院、幼儿园、健身馆、超市、物业、高尔夫球场。

　　在香堂老村民看来，是小产权房给了香堂村一次重生的机会。据了解，香堂文化新村的小产权房开发一直掌握在村委 会手里。因此，在当地村民眼里，香堂文化新村党支部书记、村委会主任两职集于一身的张文山功不可没。

　　张文山回忆说，香堂开发小产权房，在当时完全是一种穷则思变，尔后就是一发不可收，并形成了规模。

　　张文山介绍，他在1987年接手香堂村党支部书记时，村账目上只有负债，村里的十多个企业在银行负债800多 万，村民们也是穷得一清二白。“一个贫穷的半山区村，又没有资金，唯一可利用的就是土地，只好被逼上梁山了。”张文山 说。

　　在香堂村当时穷得叮当响的现实下，张文山找到了一条建楼卖房的致富路。张文山告诉记者，1995年，香堂村利 用自己组建的建楼队伍，建好了3栋二层小别墅，售价5万元，而这3栋别墅在当年全部卖出。卖房的钱部分分摊给村民，部 分留在村账目上，作为村里其他项目开发资金。

　　“村民手里有了钱，香堂村也有了发展资金，一举两得，有什么不好。”一位村民如是说。

　　从这一年开始，香堂村建楼外卖一发不可收。而香堂村的人口由以前的600多户村民，发展到了现在的3000多 户。

　　“当然，楼房占地都为宅基地和山坡地。”说话间，张不忘强调一句。

　　“那时建房没人管，我们的目的也是为了发展经济，引进有素质的人才居住。”按照张文山当时的构想，香堂村将发 展成一个具有文化气息的社区，为买不起高价商品房的人打造一个完美的居住环境。

　　而入住这里的人都得到了香堂村委会印发的一个“香堂荣誉村民证书”，这个证书从另一个侧面强调了：你是这里的 村民，你对房子有永久居住的权力，但没有国家承认的大产权。

　　对于香堂村小产权房的发展，崔村镇副镇长张新亮如此评价：“如果不告诉你香堂的房子是小产权，你根本看不出来 ，也不敢这样想。因为香堂发展的实在是有模有样。”

　　“小产权房确实带动了我们崔村镇的经济发展，如果抛开关于小产权房的一些敏感问题，现在的香堂绝对是社会主义 新农村的典范。”崔村镇党委宣传部的一位工作人员如是说。

　　自信政府不会强拆

　　虽然香堂的小产权房形成了一定规模，居住环境不错，带动了一方经济发展，对社会做出了一定贡献，但终归是小产 权房，不可能不受到外界因素的影响。

　　小产权房不受法律保护、不合法、政府征地不对其补偿等问题被频频提及后，香堂村的小产权房主们出乎意料的平静 。

　　一位别墅区的陈先生告诉记者，他在2003年入住这里，房款加上精装修下来总共花了80多万元。买的时候他就 知道没有大产权，但他认为这样还是很值，原因是这里环境好，房价便宜。

　　至于买小产权房的风险问题，陈先生认为，香堂村的房子大都依山而建，政府征地几率太小，“即使真有一天征地， 那也得对房主们有个过得去的交待，这里毕竟已经形成了一定规模。如果强硬地推倒，将会给社会带来不稳定因素。”

　　而对于小产权缺乏保障的问题，一位购买了三居室的房主告诉记者：“相信对于已经建成、并形成规模的小产权房政 府会有一个合理的解决方案，比如促使其合法化，因为这只是政府与乡镇的一场利益博弈，终极目的不是为了破坏老百姓现有 的住房利益。”

　　在对其他几位村民的采访中，记者发现他们大都是一个态度，就是政府不可能征这里的地，这里形成了规模，政府的 措施将是怎样使这里的小产权房合法化。

　　香堂村党支部书记张文山对此的态度是，香堂村的小产权房被政府硬推倒是不可能的，只能是怎样转成国有的问题。 因为这里的小产权房不仅解决了很多城市住房问题，更重要的是带动了一方经济。张文山举例说，2004年，香堂村的经济 收入是1.5亿元，上缴税金900万元；2006年上缴税金达到1058万元。而香堂村的村民就业率达到100%。

　　一位香堂老村民告诉记者：“自从走上小产权房致富道路以来，村民的生活水平有明显改善，现在老人们每个月都能 领到钱，孩子上学还补贴，时不时分米分面。”

　　“在治理小产权房问题上，政府态度肯定会比较温柔，不会太强硬，这后面关系的是社会稳定问题。”张文山认为， 小产权房在一定意义上不存在不合法，因为土地既然归集体所有，那集体组织开发、售卖，获利归集体分摊，有什么不对？难 道只有把土地出让给开发商，建成商品房再高价买回来，大额利润揣进开发商的腰包才算合理？“改革开放后，老百姓生活发 生了巨大的变化，部分规定应该适应老百姓需求才对。”张文山说。

　　而对于这一点，崔村镇政府避而不谈。

　　无法回避的硬伤

　　小产权房占地问题是整个小产权房被定位违规的直接原因，一位不愿透露姓名的业内人士直言，小产权房违规的背后 是政府与小产权房开发商和村集体的一场利益博弈，“政府征收农村集体所有制土地，出让给开发商可以获得土地出让金，可 是农村集体组织在集体土地上盖房，政府却一无所得。这恐怕就是政府禁止小产权房出售的根本原因。”

　　据张文山介绍，香堂村小产权房的用地也曾被国家土地局划定为违法用地，要求停建停售，“在2003年，就因为 这个我还和国家土地局执法大队的人吵过，最后被罚款824万元了事。”

　　“想想那时够后怕的，如果小产权房当时被迫停止了，就不可能有现在的香堂，有的只是一个群山围裹着的穷村，村 民们衣衫破旧地挣扎在温饱线上。”一位老村民对记者说。

　　从某种程度上可以说，张文山当时的力争为香堂的繁荣带来了机会。

　　但房子终归是小产权房，这一现实是香堂人无法回避的硬伤。6月25日，北京市国土资源局局长安家盛公开表示， 北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规开发建设，违规开发建设的要停工停售。

　　这一消息的爆出，给香堂人的生活蒙上了一层阴影，虽然他们自信政府不可能硬拆，但能否转为合法，他们无法预料 和把握。

　　何去何从，

　　专家看法各有不同

　　6月18日，建设部发出《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“小产权房不能办理房产证等合法手续”。 随后，房地产商任志强在自己的博客上撰文指出，建设部完全可以理直气壮的去管理，而不是仅仅再做出这样的“风险提示” 。因为建设部无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但有权管理违反《房地产管理法》的市场销售行为。不管这些“小产权 ”的建设是否合法，但其对社会销售的行为是违法的。建设部有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。

　　一业内人士直驳任志强的观点：小产权房的大规模兴建，其低廉的价格必将影响中国商品房价的居高走势，这样一来 会导致开发商利润减少，开发商当然不高兴了。商品房价被小产权房拉下来后，财政收入也将会有所下降，因此，在开放商的 鼓动下，政府竭力打压小产权房的生长。

　　在对小产权房的处理问题上，部分业内人士认为政府应该促使其合法化。“小产权房是现实情况下，老百姓寻找自救 的一种办法。我认为，政府应该鼓励小产权房走向合法化。”北京理工大学经济学教授胡星斗认为，小产权房可以通过政府的 合理规划、有效管理，避免占用大量的集体土地而走向合法化。

　　中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生认为：“政府为了发展房地产业，可以向农村集体经济组织征收集体 土地，然后转手出让给房地产开发商，由房地产开发商赚取高额利润。既然都是在土地上‘种房子’，为什么不能让农村集体 经济组织根据消费者的需要，自行开发房地产呢？”

　　“小产权房形成已有很多年，客观地说反映了市场需求，虽然法律没有保护，国家不承认，但一棍子打死不符合中国 市场经济的发展规律。中国的法律本身滞后于现实，并不是目前没有规定，就说它是违法。”北京师范大学房地产研究中心副 主任王宏新认为，就目前经济市场发展来看，小产权房是一种应该存在的市场产物，但前提是在现行的土地管理体制下、土地 管理法框架下要分清两种情况，一是小产权房用地是否占用了耕地，如果这样，需要治理，如果小产权房占地属建设用地，应 该允许其交易。因为，既然农村的土地归集体所有，那集体就有怎样使用的权利，别人没必要再干涉。尤其是已经创造出价值 的集体行为，有关部门应该谨慎对待。

　　对小产权房“合法化”持反对意见的也大有人在，中原地产李文杰就在他的博客上撰文明确表示：承认小产权房合法 化，等于承认违法的事实，等于认同违法，政府官员谁敢违法？！就好像有人已经贪污，现在为了解决问题，大赦天下，贪污 的钱财均可以认同为合法收入一样。这不仅是对法律的亵渎，也是对守法人的侮辱。更何况已经有些区的“小产权”项目被拆 掉了，涉案人员已经被羁押，如果承认“小产权”合法化，那他们的损失怎么办？