安居之釜首在抽薪

　　政府在规划住房保障的同时，也必须考虑如何推进房地产领域的市场化。显而易见的是：打破地方政府对土地的垄断 ；打破房地产开发商对房屋供应的垄断

　　8月1日召开的国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。这一 意见基本上确定了城镇居民住房保障体系的框架，即政府建立廉租房制度，面向最低收入住房困难家庭，并逐渐扩大到低收入 住房困难家庭；经济适用房制度则与其相衔接，主要面向城市低收入住房困难家庭。

　　值得注意的是，在

经济适用房的覆盖对象不再是笼统的“中低收入住房困难家庭”，而仅覆盖低收入家庭。这是比较 明智的，因为，按照以前的政策，中低收入家庭都可购买经济适用房，这意味着城镇70%的家庭都有购买资格。如此宽松的 标准必然制造出过于庞大的需求，政府根本无力满足，分配的结果是中高收入家庭买走经济适用房，收入较低的人反而享受不 到政府的补贴。

　　另一点值得注意的是，政府仍然倾向于通过市场供应住房、政府提供补贴的途径，来解决城镇最低和低收入住房困难 家庭的住房问题：经济适用房固然是由居民购买，城市廉租住房保障也以通过发放租赁补贴、增强低收入家庭在市场上承租住 房的能力为主。

　　应当说，这一思路也是正确的。面对

房价飞速上涨、低收入家庭住房难的问题，很多专家建议，廉租房主要由政府直 接建造房屋，向最低和低收入收入家庭出租。郑州市甚至已经成立了政府住宅公司，负责建造此类房屋。但是，由政府直接建 造、租赁房屋，其效率难以保证。而且，居住者只有短期租赁权，这些房屋必然会面临“公地悲剧”问题。

　　这些专家的设想基本上是要求政府模仿香港、新加坡的住房模式，由政府通过各种形式的公共住房，承担大多数人口 的住房问题。但是，香港、新加坡是城邦经济体，城市规模是相对固定的，而中国还处于城市化过程中，大量农村人口将持续 地流入城市、所有城市的规模都将继续扩大。而新涌入的人口必然主要是低收入群体，除非封闭城市，否则，由政府建造房屋 ，政府将不堪其累。

　　可以说，通过市场向民众供应房屋，而政府对收入过低、无力自行解决居住问题的家庭提供必要的补贴，乃是一种比 较明智、也比较现实的选择。但是，实施此一城市住房解决模式的前提是，住宅市场体系相对健全，大多数家庭以自己的正常 收入，可以在住房市场上通过购买或者租赁的方式，自行解决居住问题。但今天，大多数城市家庭显然觉得自行解决居住问题 的负担确实太沉重了，这也正是人们普遍呼吁政府承担解决大多数家庭居住问题之责任的主要原因。于是，转了一圈又回到了 问题的起点：市场为什么会让普通家庭有压迫感？

　　在这里，对“市场”二字恐怕要打上一个引号。舆论之所以呼吁政府解决多数家庭居住问题，乃是因为，房屋价格上 涨速度太快了，房屋价格相对于家庭收入来说太高了。而房价之所以太高、之所以快速涨价，根本的原因则在于目前的城镇住 房用地供应制度和城镇房屋供应制度存在严重弊端。

　　概括说来，目前的城镇住房用地供应是垄断的，由城市政府垄断，农村集体土地不得用于建设商品化房屋。城镇房屋 供应也是垄断的，由

房地产开发商垄断，城镇政府只向开发商出售土地，居民个人或居民合作成立的组织，无法获得土地自行 建造房屋。

　　这两项制度同时扭曲着房屋市场，或者使这个市场根本不是真正的市场。由于“土地-房屋”的双重垄断，整个社会 必然形成土地供应紧张、房屋价格将快速上涨的预期，这种预期将会推动房屋价格和土地价格真地快速上涨。而在土地和房地 产业上存在巨大利益的地方政府将会竭力维持这一价格上涨趋势。相对于其他商品和服务，房屋价值当然会被严重高估；相对 于普通家庭的正常收入，房屋价格会高得离谱。这正是过去若干年来房地产市场的基本态势。城镇普通家庭即使勉强购买房屋 ，也觉得压力十分沉重。

　　在这种情况下，水涨船高，即使是得到政府补贴的经济适用房，其负担也令低收入家庭望而生畏，廉租房租价也不会 太低。而政府补贴与市场价格之间巨大的落差，也必然会诱发严重的寻租现象，一如目前的经济适用房所面临的困境。

　　因此，政府提供给民众的住房保障，要真正地瞄准最低与低收入住房困难家庭，就必须以健全运作的房地产市场为前 提。因此，政府在规划住房保障的同时，也必须考虑如何推进房地产领域的市场化。其方向也显而易见：打破地方政府对土地 的垄断，允许农民在农村集体土地、尤其是宅基地上建造商品房；打破房地产开发商对房屋供应的垄断，让居民个人及合作组 建的住宅合作社获得土地，绕开开发商建造房屋。 ★