威海热潮：有了沙盘就不愁卖房

　　-本刊记者/ 冒安林(发自山东威海)

　　汽车在山东威海银滩主干道长江路上行驶时，售楼小姐手指着窗外一片一片的新旧小区说：“这有多少房子，也卖得出去。”这些小区大多无人居住，成片成片地空置，但都已经属于售出资产。

　　全国有三个银滩，分别在海南三亚、广西北海和山东威海。银滩，顾名思义，银白色沙滩即沙子质量很好的海滩。现在，无论是哪个银滩，都成为中国最热的海景地产之一，人们从全国各地蜂拥而来，抢购住宅。

　　有了沙盘就不愁卖房

　　威海银滩，地处山东半岛东南部的黄海岸边，位于旅游开发城市青岛、烟台和威海三座城市的中心地带，行政隶属威海下面的乳山县级市。这里景色优美、沙白水碧，集山、海、岛、湖、河、林于一体。尤其是绵延20公里的银白色沙滩，坡缓沙平，细腻松软。

　　大约在三四年前，推销威海银滩房地产的促销活动，开始出现在北京、上海、武汉、广州等各大城市。因为优越的自然环境和低廉的价格，威海银滩吸引了很多人的目光。相应的，银滩的住宅价格也从原来的每平方1800元涨到2400元，再涨到现在的三四千元。目前号称“超五星级”的高档酒店式公寓海岸明珠楼盘，其内部认购价格已经高达6600～7200元。

　　10月12日从北京出发的这趟购房班车，仅一天时间，就订购了35套住宅。而更多的人，还在源源不断地从四面八方赶过来。据银滩管委会的统计数据，2007年“十一”黄金周的前两天，约20多万人涌入银滩，房产成交量大约在2万多套。

　　持续的热销，引发投资资金的正面循环效应。在银滩，只要是已经建成的楼盘，就肯定一售而空，有时仅凭图纸和沙盘就能销售出一半，到动工建设期间，房源已经所剩无几。

　　乳山市益天房地产开发有限公司在成功开发了益

天花园并销售一空之后，又一口气同时在建“如意花园”和“湖畔人家”两个小区项目。国泰城建开发有限公司在银滩开发了10万平米楼盘宏泰阳光花园之后，销售异常火暴。又紧接着开发了总建筑面积达26万平米的银泰海景花园，拥有77幢多层及高层住宅。

　　俨然成为陆地之城

　　目前，让人对威海银滩产生忧虑的原因，就是在海边建造太多的高层住宅，会不会影响到整个区域的自然环境平衡和带来过多的空置压力。

　　小区多、楼房多，是银滩目前的真实现状。目前，银滩海岸沿线已开发或规划开发的土地，绝大多数都是用于单一的住宅项目。缺乏良好的规划设计，或许是银滩将来要面临的最大问题之一。在银滩延绵20公里的海岸线上，已经开发的小区大约有几十家之多。从西到东，从沿岸到稍远的内陆，高高矗立的塔吊和栉比鳞次的高层楼房，成为最夺目的景观。

　　1995年，当中国石油天然气总公司长庆石油勘探局在银滩投资兴建长庆油田培训中心的时候，主体建筑还是以独栋别墅为主，除了一座培训大楼以外，还有17幢别墅，总建筑面积还不到一万平米。

　　而银滩大规模开发的几年来，就一直以六、七层的多层住宅和20层左右的高层住宅为主。由乳山市益天房地产开发有限公司开发的湖畔人家花园小区，就是占地面积达45万平方米的大盘之一。其总建筑面积达到了56万平方米的规模，即使按照普通每户100平米面积计算，小区总住户也在5000户之上，根据小区规划图纸和沙盘展示，总共拥有住宅楼100幢以上，却只有一个社区活动中心和幼儿园，根本没有商场、超市等商业配套设施。

　　高容积率，造成银滩沿岸已经俨然成为一个陆地之城，而不是沿海旅游度假区，比如国泰城建开发的银泰海景花园和益天房地产开发的如意花园楼盘，小区设计容积率都高达0.7左右，达到一般城市住宅的极限，这和普通城市的住宅已经相差无几。

　　卖楼容易出租难

　　在银滩投资房产，似乎自住是第一目的，但目前从各地蜂拥而来的投资客们，已经明显抬升了当地的住宅价格，比如银泰海景花园，在2007年7月份售价为2900元左右的住宅，到10月份已经上升至4100元左右。而银滩的房地产均价，也从数年前的1800～2000元上涨至3500元左右。靠近一线海岸的别墅，也已由原来的百万元一套上涨至160万元一套。

　　但在房地产快速上涨的背后，真正单纯购买住宅用来生活养老的购房者，似乎很少。虽然前来看房和购买的大多是老年人，但大多数购房者还是出于投资目的，或者抱有双重目的购房者则更多。

　　来自北京某所中学的退休教师毛女士说：“我先买了房子等等看，如果能升值更好，不升值我就自己来住。但真正老了肯定还是要回北京，这里太远实在不方便，看个病想报销都很难。”

　　据世纪家好的工作人员介绍，在银滩，曾经有个外地投资客，一次性购买了14套小户型住宅，用以在暑期度假高峰期出租赢利。按精

装修房屋价格4000元计算，一套56平方米的小户型也只需要22万元，就算一次购买14套，也只需要300多万元，还不抵北京一套高档住宅的价格。

　　和高涨的售价相比，银滩的房屋租赁行情，呈现绝对的低价格局。按照最新的租赁行情，租住一套中小户型的年租金，大概在4000至5000元之间，有时业主为了招揽租户，减少空置，甚至会开出13个月租金4000元的低价，约合每月租金300元。

　　“我估计现在买了房子也用不着，这里完全没有配套设施，要等这里真正发展旺了，起码还要十年。”从大街上拿到一张威海银滩的宣传单就直接坐车来银滩考察，连家也没有回就直接订购了一套170平米房子的孙先生说，“十年以后的事情，谁说的清？但总不会比现在的

房价还低吧！”

　　涌动的财富热潮

　　除了传闻的花几百万上千万大手笔购房的故事以外，在威海银滩，还到处流传着关于巨额财富的神话。当你从海滩沿岸走过，人们会告诉你，这里是青岛泰林集团正在开发建设中的“乳山国际高尔夫球场”；那里马上会是李嘉诚投资20亿元开发的银滩国际游艇游乐中心；再远处未来会成为某某集团投资4个亿建造的豪华娱乐场。甚至银滩的宫家岛，也已经被大庆油田集团花了6个亿买下来，建造岛上游乐中心??

　　你可能会咂舌，除了传闻本身特定的夸大其词，这些的确是真的。目前，进入威海银滩开发区的项目已达200多个，合同投资额达100多亿元，实际到位也有几十亿元，总开发面积达18平方公里。只是号称投资20亿的银滩国际游艇游乐中心的投资方是山东天泰集团，而大庆油田集团是花了2个亿在宫家岛上建造游乐园。

　　实际上，整个银滩的开发，最早从1992年就开始了。银滩旅游度假区始建于1992年，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，2002年11月被国家旅游局批准为国家AAAA级旅游区。最先在银滩投资开发的是来自长庆石油和大庆石油这样的大企业集团，在银滩建造了别墅小区，用作职工的疗养和休息。随后，山西太原煤炭气化(集团)有限公司在银滩旅游度假区投资5000万元，兴建乳山职工培训中心。

　　更大的投资热情，来自资金实力雄厚的企业。大庆油田投入巨资开发了“大庆颐园”住宅小区二区工程。中房集团也在开发“中房蔚蓝海岸”地产项目、青岛颐中集团开发“颐和度假中心”项目，山西省天然气总公司、吉林化工集团等知名企业纷纷来此投资开发。

　　此后，在最先认识并挖掘出银滩投资价值的那一批投资客的手上，银滩仿佛一夜之间就变为一方财富宝地，炙手可热。房地产成为最先火暴起来的产业，也是目前唯一火暴起来的产业，因为银滩目前除了房地产，别的什么也没有。在“十一”刚过去几天的时候，银滩海岸边几乎完全没有游客，看不到一个颇具人气的休闲场所。

　　由于山东本省海景资源丰富，仅仅依靠本地人的消费能力，根本无法撑起威海银滩。而千里迢迢来到银滩的外地游客们，也将会面临着这样的困境：人全来了，无法得到成熟的配套服务，像售价7000元的高档公寓海岸明珠，20层的高楼连地下车库都没有配置；人不来，如此多的房产余量又无法消化，仅靠单纯临海概念炒作能否支撑起房价的持续稳定和上涨，还是个问题。

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