北海：房价涨幅缘何居全国之首

　　-本刊记者/张邦松(发自广西北海)

　　“我做梦也没想到可以住得离海这么近。”苏杭显然不是第一次对人说起这句话，但写在她脸上的兴奋依然很清晰。名为“苏杭”的她实际上是一个地地道道的西北人，在来到北海之前，她几乎没有踏出过她的家乡兰州，以至于2006年12月，她来到广西北海时，几乎不敢相信在那个季节，天气还能如此温暖，在她的家乡，“风已经刮得像刀子一样了”。

　　苏杭是随着北海市房地产甘肃展示中心组织的一个看房团来到北海的，但当时她的主要目的是想看看她从未见过的海。“当时有刹那的错愕，觉得自己见到的是蓝色的沙漠。”苏杭在她的博客里写她第一次见到海的感觉相当奇怪。“但当湿润的海风吹到我脸上，我很快便陶醉了。”她说。

　　这种感觉让她作出了一个让自己都吓一跳的决定：在北海买房子，并且从此生活在这里。但与当时踊跃购买一手房的兰州老乡不同，苏杭选择了位于北部湾东路“鑫泰花园”的

二手房。“非常划算，才1300元多一平米，全部办下来不到15万。”苏杭对《新世纪周刊》说，“走路去海边只要十几分钟。”现在苏杭已经把在兰州的电脑配件店挪到了北海，“生意不算好，但活的比兰州还安逸”。

　　苏杭只是2004年以来北海为数众多的外来购房者中的一员。“北海外来投资者的数量每个月都在上升。”北海海湾地产工作室营销总监王欣对《新世纪周刊》说，海湾地产工作室是一家专门从事楼盘营销策划的机构。北海官方的统计显示，外地人已成为广西北海市购房主体，在2007年6月份1699宗房产交易中，外地人购房1154宗，已接近七成。

　　外来资金的大量进入，为北海房地产市场注入了极大的活力。今年3～8月份，北海的房价涨幅一直高居全国之首，沉寂多时的北海，又一次因为房地产而站在了全国的聚光灯下。

　　北海！北海！

　　涨速快得令人始料不及。据海蓝蓝房地产咨询中心总经理王立介绍，在2006年9月份，北海普通商品房的均价在1500元/平米左右，相当于内地县城的房价。然而，一年时间不到，北海房价每平方米涨了差不多1000元。目前北海房价每平方米多层2600元左右，高层3500元左右，别墅4000元左右，海景房4000?8000元。

　　“即使这样，到今年7月份，北海已经基本无楼可卖了。”王立对《新世纪周刊》说。

　　位于北海银滩的楼盘“亚洲之门”是一个面朝大海的酒店式度假公寓，该售楼处的人员对记者表示，这个楼盘一推出就迅速被抢购一空，均价在5000元以上。银滩一些别墅项目已经建好，但开发商却迟迟没有开盘，“他们想捂一捂，因为觉得房价还会涨。”一位知道内情的业内人士表示。

　　而位于市区的楼盘同样销售火暴。怡景港湾是位于北海市北部湾中路的一个新楼盘，这个距北部湾海岸线只有几百米的楼盘，要明年才能拿到预售许可证，但是前去咨询看房的人已经络绎不绝。“最多的时候一天要接待几百人。”销售经理苏静说，她表示，这些购房者大多来自外地，其中福建人的比重相当大。

　　该楼盘的销售代理栾永康正是来自福建。这个2006年初才来到北海的中年人，除了怡景港湾，同时还是北海最火暴的商铺润发大厦的销售代理。“商铺在两个月内就被抢购一空，400多套住房也只剩下四五十套。”栾永康说。

　　与怡景港湾类似，润发大厦的购房者中福建人也占到了50%到60%。“目前在北海的闽商超过3万人，在北海投资的项目资金超过70亿人民币，用于房地产的有近30亿，福建房地产开发商最少占30%以上。”栾的另一个身份是北海福建商会副会长，他认为，福建人对北海的影响正在日益扩大。在与记者交谈间隙，栾不断接到购房者打来的电话。“今天还要接待一个十多人的福建购房团。”他说。

　　中宇房地产顾问有限公司调查了北海市市中心区域的8个楼盘，结果显示从购买的客户来源方面来看，投资型客户已经达到60%以上，其次才是本地客户。而在投资客户当中50%以上来自于福建等地的炒房者，他们见证了北海市中心房价从均价1500元／平方米上涨到3500元／平方米。

　　“来北海买房的人群中，福建和江浙一带的购房者主要是以投机为主，而北方尤其是东北的就是以居住为目的居多。”王立说。

　　一直以来，北海有大量的东北人在从事运输、餐饮和旅游服务等行业，他们成为第一批在北海买房的东北人，他们同时也带动了大量亲戚朋友来北海买房，因为北海怡人的气候对于一年将近有一半时间处于冬天的东北人来说，具有很大的吸引力。

　　“实际上，现有的外来购房者目的各不相同，有养老型、候鸟型、移民型、投资型，投机的，但基本都带有投资的意图。”王立说。

　　又见泡沫？

　　北海曾经是一个让人耳热心跳的城市。这不仅仅是因为它美丽的亚热带风光、怡人的气候和中国最长的沙滩，更因为在这片土地上曾经发生过中国最严重的房地产投机行为。这个位于北部湾东岸的海滨小城在上世纪90年代初成为房地产开发的热土，10万炒房者裹挟着200亿资金涌入北海，他们试图使自己和别人相信，这个只有几十万人口的小城市，房价有无限的上升空间。最终他们大多成为这场投机游戏的受害者，血本无归、倾家荡产者大有人在。然而受害最深的是北海本身，这个城市在此后的十多年里几乎只在做一件事，就是清理房地产泡沫留下的不计其数的烂尾楼。

　　一朝被蛇咬，十年怕井绳。对于一个投资于和希望投资北海房地产的人来说，曾经的地产泡沫一直都是挥之不去的一块阴云。所以当北海房地产连续六个月涨幅第一时，关于泡沫的争论又开始挑动投资者脆弱的神经。

　　特别是限制贷款的9·28金融新政出台后，许多大中城市的房价上涨势头受到明显遏制。一向活跃的深圳黄金周期间只有82套房成交。北海房地产也出现了观望的局面，成交量明显萎缩。

　　“市政府背负了一个很重的包袱。”王立说，建设部甚至电令北海对于房价问题作出解释。北海市市长连友农对此回应是，北海上涨属于正常，房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。

　　“即使上涨这么快，北海8月份的成交均价(住宅)也只不过2305元，这比起河北的一个县城都不如。”王立说。

　　他介绍，过去几年，北海一直在盘整烂尾楼，由于政府给了许多优惠政策，所以这些楼价格比较低，拉低了楼市的价格。在这几年中，全国各地的房地产市场飞速发展，但北海仍然在消化烂尾楼，错过了这一轮的上涨，别人房价已经抬得很高的时候，北海房价还在低谷，这导致了北海形成了一个价格洼地。随着北海的烂尾楼清理完毕，一些新的项目起步，房价才开始逐步抬升。

　　同时，他认为，北海房价上涨与上半年开工项目少也有一定关系。“上半年专门讨论房地产的规委会只开了两次，放了十几个盘，北海市规划局的楼梯上经常坐着一堆的开发商，等着批项目。”他说。

　　怡景港湾开发商、北海佳怡实业有限公司董事长对《新世纪周刊》表示，建筑成本的上涨也是房价上涨背后的有力推手。原来2000多元一吨的钢材，现在差不多5000元，标准砖原来一毛六，现在四毛多，工资成本也翻了两倍。这些成本对于大城市的开发商来说或许可以忽略，但对于房价基点不高的北海来说，却有相当大的影响。

　　北海万祥房地产开发有限公司苏远新先生认为，时下的市场环境、经济气候与10年前不同。以前进入北海开发楼市的大多是国企，资金基本上是国有资金，对政府依赖性强。现在进入北海的购房者、投资者、开发商，大多是个人、民营企业、私营企业，他们的泡沫行为是少的。个人与企业对楼价的抗跌能力不一样，形成投资的风险不一样。

　　“其实追问北海房地产有没有泡沫，就是在追问北海依托的几个概念有没有泡沫。”陈权对《新世纪周刊》说。陈是北海房地产策划界的领军人物，由他所代理销售的物业，一度占据了北海40%的交易量，这被认为是一个业界奇迹。陈权认为，如果把买房比喻成炒股，那么购房者买的是这个城市的预期。北海现在依托北部湾经济区和东盟桥头堡两个概念，除非这两个概念做不成，否则，其价值总要体现出来，他认为现在的房价还没有体现出这个价值。“如果没出别的利空政策，北海很快会到4000元。”陈权预测。

　　“广西自治区党委书记刘奇葆2006年6月到任广西以来，已经到北海来了9次，几乎每个月都要来。”王立认为，这足以显示广西对北海的重视程度。

　　空房间的尴尬

　　但是，无论泡沫之争有无定论，一个不容回避的事实是，北海有着惊人的空置率。

　　海湾地产工作室的苏梓义曾在2003年负责一个中高档楼盘碧海云天的销售。“房子很快就卖完了，但是一直到现在，房屋的入住率还不到30%。”苏指着位于其工作室斜对面的楼盘说，这种局面几年来一直没有改变。

　　“这在北海是一个很普遍的现象，北海的空置率达到60%。”他认为，这说明北海这个城市的地产是投资型的地产。

　　但陈权认为，用“空房率”来表述可能会更加准确一点。“空置是指开发商没有把房卖出去，但空房买而不住。”他认为，这个城市房地产表面看来是供不应求，但这么高的空房率传递的信息是，北海的房地产本质上是供大于求，那些买而不住的人，大部分是都可以看作是二级开发商，他们都在寻求把房子倒手卖出去的可能性。

　　如果长期保持这么高的空房率，无疑会影响投资者对北海房地产的热情。

　　一位曾经计划在北海购房的网友就表达了他的顾虑：房子装修好了拿来出租，对象是谁，如果是外地来北海旅游的，顶多租你一个月，就玩腻了，一年频繁的换租客，其麻烦程度不言而喻；如果不租出去，北海每年的反潮期对房子的影响特别大，房子容易生霉，对家具等都有很大的伤害；如果找个在本地工作的，价格又上不去。在每个时段根据自己的经济状况需求的房子也不同，等自己工作了几十年想回北海住的时候发现房子已经很老了，周边的管理和配套已经落后了，卖出去也已经不值钱了。

　　陈权认为，解决空房问题，房屋后期服务是关键。后期服务方式主要有三种，分别是产权酒店、移动自助公寓和委托中介机构长租。“北海有很多中介公司，但后期服务不是很发达，因为受城市规模影响，他们觉得这块利润不大所以不去做。”

　　然而，要从根本上消除北海人气不足给地产带来的隐患，壮大自身经济实力是必然选择。一直以来，北海都是以三亚为榜样，以旅游为主导产业。但这一定位正在悄然转变。几个大型的工业项目如林浆纸一体化项目、大型炼油厂项目都已进入实施阶段，这些项目不仅会使北海财政收入以十倍以上的速度增加，而且因此带来的人气可能会进一步促进北海房地产市场发展。

　　“但是环保就成为一个尤为关键的问题，但现在我们还无法评估这些项目对购房者心理的影响。”陈权说，虽然新加坡曾经有过成功的先例，但在北海，旅游业和工业能否和谐发展，至今还是一个疑问。

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