海边房东的狂欢与忧患

　　-特约记者/张鹭

　　今年7月8日，在海南做采访后，《华盛顿邮报》驻京记者爱德华·科迪以一篇《被人忽略的中国夏威夷——海南岛》的文章让美国人认识了三亚的亚龙湾。在这个中国最有名的海滩上，深绿色高尔夫球场的另一侧，集中分布着像喜来登、希尔顿和马里奥这样的国际度假酒店，即便价格不菲，每到农历新年，里面还是住满了“有钱旅行的中国家庭”。

　　亚龙湾所在的三亚，沿海岸线新建的一幢幢海景房吸引着越来越多的眼球。尽管三亚一线海景房的均价已经达到每平米一万甚至两万，在今年7月开盘的一个楼盘还是引来了3000人排队购房，其中外地人占据了这支买房大军的70%。夏季是海南的买房淡季，所以这个现象被媒体描述成海南楼市的“反季节飘红”。

　　在这场被称为“海南房地产第二次开发浪潮”的经济推力作用下，更多的三亚奇迹正在被复制在岛内的沿岸城市。北面的海口、陵水、澄迈，东面的文昌、琼海、万宁、陵水，都有开发项目在动工，有资料显示，目前海南正开发的土地几乎比现在海南各市县已建成区总面积还要大，相当于再造一个海南。

　　越来越稀缺的海岸线

　　“海岸线是一种不可再生的资源”，《京华时报》房地产事业部总经理蔡照明说，“北京市修一个三环、四环、五环，这个城市会无限的蔓延，但是海岸线是线的概念，线和面的概念是不一样的，线是有宽度的”，“中国的人均海岸线资源本来就不多，地处城市、能用来建房的就更少”。几年前，他曾对中国海岸线资源的开发做过调查，结论是：海岸地产进入了厘米时代。在北方，海岸线资源稀缺的情况尤甚。

　　这个背景或许可以部分解释近几年购房者对海景房逐步升级的消化能力。

　　来自异地置业研究机构海景房(北京)展销中心的统计数据显示，从去年6月至2007年5月，共有81个异地居住项目进京推广销售，大都来自旅游城市或风景区，如青岛、烟台、日照、秦皇岛等。另据报道，在最近结束的国贸秋季房展会上，外地进京的近海参展项目意向成交量达1400套，创历届展会新高。

　　对于海边房的热情，也可以这样来看：根据中视美亚广告公司连续三年抽样调查，如果有条件的话，2006年有46%的北京人有进行外地置业的意愿，而在2004年仅为22%。进行外地置业多数为二次以上购买住宅产品，产品主要为观景、度假、养老等功能的异地风景住宅，选择购买的城市一般都是工业污染较少的滨海城市，比如北戴河、威海、日照等新兴城市。

　　“如果以城市为单位，北京应该是威海楼房最大的销售终端”，威海人居(北京)展交中心经理陈伟亮说。根据他的估算，北京人“占到威海房客户人群的30%”。

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，北京房地产市场的消费结构明显呈“哑铃”形——两头大，中间小。一端是众多不大富裕的平民百姓，依靠人数优势积累大量资金，主要针对普通住宅市场；一端是少数手里有“闲钱”的富裕阶层，在北京已经有一处以上的住房或别墅，并且有继续购买的需求和能力。大量的异地项目持续进京推广完全符合“刺激-反应”模式：只有市场需求增加，才可能出现市场供应的增加。

　　海景房的兴起

　　按照《新京报》房地产记者张学冬的说法，以2006年为界——这一年的国贸冬季房展会上，包括海边项目在内的外地项目的成交量第一次超过了北京本地的项目。更早要追溯到2000年，“那时的海景项目以投资性产品居多，主要是一些产权式酒店、分时度假产品和投资性商铺。”

　　而中视美亚广告公司总经理王鑫则将这个时间提早了一年，他认为购买海边房的标志性事件，是1999年11名北大教授购买日照教授花园的项目。这个日后成为新闻热点的明星项目，在他的阐释下，被还原成一个偶然事件。

　　作为该项目的策划推广者之一，王鑫对《新世纪周刊》回忆道：1999年，北大教授李俊杰怀揣着多位同事的海景房梦，在沿海各城市寻找合适的项目。他所在的教授考察团从大连一直考察到海南、广西北海，最终看中了日照的一块地。“大连冬季太冷，而南方又太远，风土人情、饮食习惯也不适应。”于是找到现在的开发商山海天集团，做了第一期教授花园项目。目前，这个项目已经做到了第三期，吸引了北大的300多名教授入住。

　　根据中国旅游房地产展示交易会组委会提供的《中国旅游房地产备忘录》，在2000年开始预售的秦皇岛维多利亚海湾，是最早在北京销售的产权式酒店。

　　而这个项目，则成为很多业主至今仍挥之不去的噩梦。“首付3万，月供800元”便能享受“100%私家码头”、“100%私家游艇”的诱惑，对于购房者的诱惑力之大，可以用下面的数据说明：不到一个月，该项目就售出400套房。

　　不过，业主们“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”的情结，在开发商延期交房两年多的现实面前变得苍白。不得不将开发商告上法院，最后，开发商的人间蒸发彻底宣告了他们的投资变成了一个烂尾项目。该案的后遗症是，在此后很长一段时间里，购房者对投资性的海景项目不感兴趣。

　　“大概从2004年开始，北京人买海边房的用途发生了变化，”张学冬说，“同样是居住用，大户型的房子逐渐被小户型的精装房取代，这意味着休闲度假取代养老，成为一个趋势。”

　　中视美亚广告公司对几个海边项目进行的跟踪调查显示，83%的被调查者购房用于休闲度假居住，12%的购买者用于将来退休后居住，5%的购买者则是投资。同时，购买人群中35-40岁的人群增多，达到52%，而此前，北京的海边房消费人群主要在50岁以上。

　　潜在的风险

　　外地海边房在北京的扩张之路，并没能逃脱市场成长期的规范黑洞。

　　“目前在北京做海景项目代理销售的机构，不下两三百家，但并非每家都有营业执照”，陈伟亮说。

　　“这个市场里什么程度的人都有，”张学冬开玩笑说，自己打算写一篇《北京海景房代理销售语录》，“一个朋友跟我说，他的一个朋友正在做海景房的代理销售，他之前是卖猪饲料的，也有一些业主，自己买了房子以后跟小开发商联系，再到展会现场卖房。”

　　张学冬介绍说，不具备执业资格的销售人员，最常见的做法莫过于对房产的夸饰性描述。一位乘专车去看房的人，甚至因为没有订房而差点被留在当地。更值得担心的问题在于产权，“有的房子没有取得房地产开发许可的土地，或者规划的许可，就是属于乡产权房，这种房产很有可能因为没有得到当地政府的认可，将来面临被拆除”。

　　“海景楼盘要靠近海边，因而离市区一般都很远，比如威海的乳山银滩，银滩离乳山市有20公里，而乳山坐车要两个多小时才到威海。”王鑫说。一位已经在银滩安家的购房者向本刊反映，“由于银滩住宅区大多外卖，当地人很少，一到冬天附近基本看不到什么人。周围也没有像样的超市、

　　海景房的威海模式

　　海景房能在多大程度上改变一个城市？

　　极端的例子是日照。这个并无太多特色的滨海小城，在300多位北大教授入住后，“当地的人才结构被改变了”。王鑫介绍说，由于北大将一些产学研基地设在了日照，对山东当地的高校形成了聚集效应。曲阜师大、山东体院、济宁医学院等高校将总部迁到日照，随之而来的，是大批学生。

　　事实上，如今以北京为圆心向东辐射，形成一个包括大连、秦皇岛、日照、烟台、威海、蓬莱、青岛等城市在内的扇面。“在2004年以前，北京人在大连、青岛买海景房的人还很多，随着2005年这些地方

　　自从2003年被联合国人居署评为“最适合人类居住的城市”，威海市政府开始有意识地进行城市规划。由此而来的一种担心是，这个经常被拿来与三亚对比的城市会不会成为第二个三亚？

　　“一个纯消费型的城市，我个人认为是不太适合中国人的，除非你这个城市是个赌场”，不动产投资人舒可心说。对于海景房的置业者来说，这句话可以这样理解：如果威海市也像三亚一样成为季节性空心的“候鸟”城市，“海南的度假期也就五六个月，像威海这样的城市只有两三个月，谁愿意花一百万买一个房子就用两三个月？剩下的时间你说租出去，你不住别人也不租，假期一过了谁也不会租你的房子”。

　　考虑到威海是离韩国最近的中国城市，舒可心倾向于用深圳模式来看待威海。“像深圳得天独厚的是香港的有钱人，但是一开始到深圳的都是香港的穷人，甚至买菜都有人因为贵贱而来回跑着买。我觉得威海、山东、青岛这一片，虽然隔着一个海没有罗湖那么短，但是很多韩国人在威海置业。他们置的是酒店、工厂，因此提供了很多的就业机会。”

　　“现在在威海长住的韩国人有3万”，陈伟亮介绍说，不仅是韩国人，威海市的近60万城市居民中，有半数以上是外地人。而根据威海市政府的规划，在2020年，威海的居民要达到150万人。“要达到这个数字，单靠‘繁殖’肯定是不可能的。”

　　在这样的背景下，海景房成为威海伸向北京的城市名片。陈伟亮说，威海海景房的结构与此相适应，投资型的项目很少，消费特征明显的项目也不像三亚那么多，“在2005年以前，以150平米以上的大户型为主，近两年的情况是，总价在30万左右的小户型开发得比较多，总的原则就是满足中产阶层的休闲和养老”。