专家献言廉租房

　　文/秦虹

　　优势很明显

　　当前，我国廉租住房制度正处于健全完善过程之中。宏观调控政策将廉租房制度建设纳入地方政府的目标责任管理的举措，促使地方政府提高了对建立住房保障制度的重视程度，廉租房制度建设得到了较大的推进。

　　截至2006年12月，全国已有512 个城市建立并实施了廉租住房制度。累计用于廉租住房制度建设资金70.8亿元，其中，2006年到位的资金占到33%，2006 年解决了12.2万户低保家庭的住房困难，占45.5%。但是，总体上看，廉租住房的覆盖面小、发展不平衡是主要问题。

　　廉租住房有以下优点：一，廉租房由政府提供租金全免和差额补贴，可以与住房支付能力极低的需求相匹配，决定了其应作为住房保障的主要实现形式。二，住房保障制度保障的是居住权而不是产权，即首要解决的是有房住的问题，住房供应体系中低端的供应主要是通过租赁方式实现的。三，廉租房容易解决保障供应和保障需求错配的问题，提高住房保障政策有效性，可以剔除有更高支付能力的家庭购买住房产权的需求和追求资产升值的投资性购房需求的介入。四是，廉租房更易于实现住房保障的退出机制，通过保障性房源的封闭运行、重复循环利用，提高政府住房保障投入的利用效率。

　　因此，廉租住房应在实现对住房特困家庭保障的基础上逐步扩大到住房困难家庭，以及其他住房支付能力不足的家庭。

　　“缺钱”与“缺人”

　　目前，完善我国住房保障制度面临两个主要问题：一是“缺钱”，即缺乏财政性保障资金。二是“缺人”，即缺乏专门的住房保障机构及人员。

　　由于上述两个“缺乏”，导致在住房保障中短期性、应对性、随意性的行为较多，例如有的地方平时对住房保障考虑较少，只在问题突出时采取措施缓解一下，有的地方甚至把住房保障作为形象工程来看待。

　　住房保障属于公共产品，其资金安排应该出自财政。而我国过去尚未有稳定的财政资金预算渠道，住房保障资金供给的不稳定和数量少就在根本上决定了目前我国住房保障制度的覆盖面难以提高，导致了住房保障供给的不稳定和不可持续。

　　目前，我国用于住房保障的资金安排主要包括三种渠道，但都存在一定问题。

　　一是从2006 年开始，规定土地出让金净收益不低于5%用于廉租房制度。2005年，全国土地出让净收益约为2100亿元，如果按5%提取，则可用于廉租住房的资金约为100 亿元。

　　但由于地区发展不平衡，这100 亿元中，东部地区就占了62.4%；中部6 省18.3亿元，占16.7%；西部12 省22.7亿元，占20.8%。另外，土地出让金在各年并不稳定，与廉租住房租金补贴需要稳定连续有一定矛盾。

　　二是地方政府的财政资金。

　　由于原来的地方财政预算中，并无住房保障资金渠道，再加上地方政府对住房保障工作认识不足，过去用于住房保障的资金非常有限。到2006年年底，全国历年累计用于廉租房制度的资金仅有70.8亿元，其中，财政预算安排资金32.1亿元。另外，由于我国东、中、西部经济发展不平衡，对于经济发展落后地区的住房保障，地方政府难以在本级财政中安排住房保障支出。

　　三是住房公积金增值收益。

　　1998 年以来，全国住房公积金增值收益累计提取廉租住房建设资金约100 亿元，东部地区83.8亿元，其中北京、上海两市就占了47.5亿元。住房公积金制度主要保障普通工薪阶层提高市场购房的购买力，是缴纳住房公积金的职工之间的互助，公积金的增值收益是否应该不分对象地普遍用于低收入家庭的住房保障，目前社会上存在较大的争议。因为将公积金收益用于廉租房建设，等于政府向公积金缴存人征收100%的利息税。这显然不符合公积金作为住房保障制度组成部分的宗旨。

　　显然，就上述三种渠道的住房保障资金筹集情况来看，在各地区的分布存在着严重的不平衡。经济发达的地区，土地出让净收益相对较多、机动财力较为充裕、住房公积金的利用率高收益率也相对高。而经济不发达地区通过这三种渠道所能筹集的资金都非常有限，同时，目前中央财政的一般转移支付方式也不能落实到廉租住房制度。据测算，就目前针对低保户的最低保障水平而言，中、西部城市廉租住房资金缺口70.5亿元，其中中部地区18.2亿元，西部地区52.3亿元。

　　稳定保障基金

　　根据建设部的调查，目前城镇中住房困难的低收入家庭有1000 万户左右。根据各地廉租住房建设“十一五”规划，“十一五”期间解决低收入家庭住房困难需要2485 亿元，年均接近500亿元。如果考虑对旧住宅区整治和集中成片棚户区改造的补助、特殊群体租赁住房建设补助，年均资金需求860 多亿元。

　　根据测算，覆盖低收入家庭的廉租房制度每年需要469 亿元，如果土地出让金净收益用于廉租房的比例从5%提高到10%，那么，依2004 年土地收益计算，地方财政可用于廉租住房的资金为234 亿元，需要中央和省财政补助的资金为235 亿元。

　　此外，问题的关键是要在各级财政中建立稳定的廉租住房保障基金，才能保证廉租住房制度的持续性。

　　(本文作者系建设部政策研究中心副主任)