撰稿·杨少锋

　　2008年对相当一部分普通投资者而言绝对是灾难性的一年，股市和楼市的双双暴跌，致使他们家庭资产大幅度缩 水，许多人十多年的奋斗成果一夜蒸发。对于普通股民而言，对股市失去信心的最关键原因，是2009年将要解禁的 “大 小非”。无独有偶，在中央公布的4万亿救市措施中，针对房地产及关联行业力度最大的政策，就是2009年中央将拨款9 000亿建设保障性住宅。9000亿保障性住宅加上目前国内1.36亿平方米的空置面积，是否将成为2009年楼市的 “大小非”？是否正如某些媒体所说：“对数以万计享受了多年高速成长的房企来说，2008年充其量是一个萧索的晚秋。 在通缩的大背景下，随着政府保障性住房的启动，2009年才是它们真正的冬天”？

　　这种悲观的论调，也成为房地产行业众多大腕们攻击保障性住宅建设的最重要理由。

　　2007年年末全国房贷余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%。而根据央行数据，截 至2008年11月末，全国房地产贷款余额5.24万亿，2008年全国房地产贷款余额全年预计增长5000亿元，相 比2007年，增幅缩减了50%之多。可见2008年楼市之低迷。

　　2008年房地产行业面临的危机，关键在于前期房价涨幅过快超出许多人的购买能力，市场对房价形成了下跌的预 期，以及因为金融危机导致大量中产阶层破产造成的购买力大幅下跌，这三方面共同造成了楼市的低迷。楼市需求的低迷恰逢 开发商资金紧张，房价下跌也就成为一种必然。

　　在这种形势下，大规模的保障性住宅投入使用造成2009年楼市供应的剧增，是否将成为压死房价的最后一根稻草 ？

　　如果需求在2009年还不会回暖，供应量的剧增对楼市肯定将造成更大的压力，然而，熟悉房地产行业的人都知道 ，在当今中国，楼市的刚性需求依然巨大，从长期看，未来相当长一段时间之内，供应都是无法满足需求的。其中规模最大的 刚性需求，大部分已经被高房价拒之门外，而保障性住宅的建设，成为了满足这部分需求的重要手段，换句话说，如果没有保 障性住宅，这部分需求很可能是永远买不起商品房的，所以，保障性住宅某种意义上，和普通商品房可能还存在一定意义上的 竞争，对高档商品房影响则不会太大。在核心城市，如北京、上海、广州，保障性住宅一般距离市中心较远，交通多不方便， 因此即便加大供应量，也不会对楼市造成太大冲击。但在二三线城市，由于城市规模较小，且区域差异不大，保障性住宅对市 场可能会形成较大的压力，从这个意义上，把保障性住宅视为楼市“大小非”是有一定道理的。

　　笔者认为，近来房地产市场持续低迷，是造成关联产业链企业经营危机的重大原因，在宏观经济形势没有改善的情况 下，如果楼市继续低迷，必然会加剧经济整体下行风险，产生更多的经济社会问题，最终受损的还是老百姓。因此，国家最近 密集出台各项政策措施，并不是要挽救“高房价”或者拯救哪个房地产商，而是在争取化危机为契机，着眼于通过提振、引导 、调整房地产行业发展来拉动内需，实现促投资、保增长、稳大局的目标。

　　面对14亿人口的居住需求，中国在未来几十年之内百姓的居住问题都将是难以解决的重要矛盾，这种特殊的国情也 决定了在经济快速发展的时候房价上涨的必然。解决这个矛盾并不能通过打压投资热情来实现，之前政府有关部门所采取的大 幅提高房地产开发门槛就是错误的药方。既然房地产的根源矛盾在于供不应求，那么只要供应没有大幅增加，矛盾永远存在， 市场化的楼市结局就是房价暴涨，所以，关键还是增加供应，同时采取措施抑制不合理的囤房捂盘等炒作手段。

　　笔者认为，在当前特殊的经济形势下，乘着需求下滑房价下跌之际，采取措施降低房地产开发门槛、减少交易成本， 不但能够拉动经济的发展，也是缓解住房矛盾的一个千载难逢的好机会。这个时候，加大对房地产企业的资金支持，改善房企 经营环境，减少百姓购房成本，引导房企通过价格的合理调整同需求对接，同时加大政府主导的保障性住宅的建设力度，既能 够有力地拉动经济发展，扩大就业，带动关联行业发展，也能够增加未来市场的供应量，将房价维持在一个较为合理的水平。 (作者为联大四方房地产经纪公司董事总经理)-