-观察记者 夏 燕 文/摄

　　岁末年初，黄龙月亮湾酒店上百名业主悬在心口的那一块大石仍然没有落地—自从这家产权式酒店交付四年多来，许 多业主的产权证一直没能办理出来。

　　而过去的一年里，在历经了酒店开发商资金链断裂、老板潜逃等一系列事件之后，业主们的神经更是紧绷到了极点。 一番讨要说法之后，处理的方案依然“犹抱琵琶半遮面”，孰是孰非间，也再次引发了对于产权式酒店这一经营模式的拷问。

　　纠结的房产证

　　杭州人阿秋是所有没能办理产权证业主的其中一个。

　　2003年房交会上，颇有投资眼光的阿秋一眼相中了这个位于建德新安江南畔的四星级酒店，让她动心的除了每年 可获得酒店经营收益总额5.56%的固定比率作为投资回报之外，还有免费入住ARSA加盟酒店7天的回报条件。

　　“据说很多四星级以上酒店都加入了这个亚洲酒店资源交换联盟，感觉真的很不错。”阿秋说。

　　2003年7月，阿秋和月亮湾酒店的开发商建德市东洲田园房产开发有限责任公司(东洲集团的前身)签订了《商 品房买卖合同》和《租赁协议》，一次性付款17万余元购买了酒店一套约60平方米的面江房间。随后，把房间返租给酒店 经营，后者从2004年4月1日起每月支付租金。

　　2005年2月6日，黄龙月亮湾酒店隆重开业。彼时，其中的330间客房共对外出售了220多间，主要由杭州 人和建德当地人购买。

　　此后的每月10日前，阿秋都会按时收到酒店打入的租金，但她心里始终有一个疙瘩无法解开：房子的产权证一直没 办出来。

　　直到很长一段时间之后阿秋才明白，问题出在房屋类型上。

　　按照当时签订的《商品房买卖合同》，月亮湾酒店的地块规划用途为商住楼，土地使用年限为50年，但合同又约定 “受买人的房屋仅作住宅使用”。根据相关法律规定，住宅的土地使用年限是70年，合同本身存在自相矛盾的地方。

　　关于产权，合同规定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记的相关材料报产权登记机关备案 。”合同把退房条款一笔划去，而开发商逾期未办产权证，“出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。”—按照这个条款 ，阿秋的赔偿款只有一千元左右。

　　而酒店交付前，开发商和业主又签订了补充协议，承诺在2005年12月31日前办理产权登记。

　　“因为房屋类型不对，产权证迟迟办不出来，我就想讨个说法。但现在赔偿问题一直谈不拢，开发商又联系不到，一 定要去现场，产权证也就拖着了。”阿秋说。

　　据了解，几年间先后有70多名业主选择了退房，目前酒店仅剩下150多间业主的房子。

　　2008年7月，阿秋在百姓互助维权网上发了个帖子，寻找酒店没有退房的上百名业主。在不到半年的时间里，取 得联络的业主们又建立了自己的qq群。

　　群主“千年白蛇”已于2008年3月取得了产权证，此前，她在文一西路某大厦的建德东洲田园房产开发有限责任 公司驻杭州办事处和开放商又签订了一份补充协议，把房产性质由住宅变更为了非住宅。为此，她支付了结算面积差价和支付 各种费用共8000多元。

　　但近一年来，她对酒店的经营状况一无所知。

　　“分红从来都没有兑现过，又没有业主委员会，酒店生意到底怎么样我们一点都不清楚。”“千年白蛇”说。甚至连 酒店开发商资金链断裂、老板潜逃这样的大事，她也是很久以后才从报纸上得知的。

　　2008年6月的这个消息同样让和阿秋一样没办出产权证的业主们心急如焚。

　　这个炎热的夏季里，一系列关于建德东洲田园房产开发有限责任公司的母公司—杭州东洲集团董事长何炜东潜逃的传 闻愈演愈烈。

　　其中的一个版本为，当时有警方在杭州萧山机场发现了一辆丢弃的建德牌照轿车，经过核查，证实车主为何炜东本人 。随即，警方又在飞往新西兰的旅客名单上找到了何炜东及其家人的名字。

　　而随着何炜东的出走，他所苦心经营、有着数十亿资产的东洲帝国也在瞬间变得岌岌可危。紧接着，一个更为可怕的 讯息传到业主们耳中：因为资金短缺，开发商将酒店的部分抵押给了银行。

　　阿秋从律师的口中了解到，依据相关法律规定，业主手上没有产权证，《房屋买卖合同》只是一个合同关系，即债权 关系，而银行所有的是抵押物权。由于物权是法定权利，债权只是一种约定权利，所以物权优先于债权，银行可以优先主张抵 押权，购房人则只能主张违约损害赔偿。

　　想到这里，阿秋再也坐不住了。

　　乌云笼罩

　　2008年7月，部分业主来到黄龙月亮湾酒店进行交涉。负责接待的，是当时的公司执行董事张嘉毅。

　　张嘉毅承认，因为集团在广州投资建和商业广场需要大量资金，所以以月亮湾酒店为抵押向交通银行建德支行贷了近 2亿元的款项，此外还涉及一些民间借贷。

　　至于业主们关心的酒店抵押给银行的是哪个部分，酒店和房产公司都无法提供《抵押合同》，但答案却是不约而同。

　　从田园房产相关工作人员处得知的情况是，酒店抵押给银行的是地下一层到三层酒店拥有产权的部分，以及还有没卖 出去的客房，并不包括业主所有的房间。

　　而张嘉毅的说法也基本一致：“抵押给银行的是公司拥有产权的部分，业主所有的房间并没有抵押。”

　　为了安抚业主的情绪，他透露，酒店正在起草一份告业主的信件，就部分业主提出的成立业主委员会，以及月亮湾酒 店目前的经营状况作出解释，当月底就会发给业主。

　　得到答复之后，业主们终于决定先看看这一份信件再作打算。但阿秋的心里依然很沉重，产权证还能不能办出来？月 亮湾酒店以后的经营状况怎么样？仍然是悬在她心头的一块大石。

　　事实上，阿秋也不是没想过要退房。那一次，促使她产生这种想法的除了酒店开业以来投资回报率低外，更重要的是 ，她发现自己买的客房已不再是当初的那一间。

　　“原来买的时候有个图标明房号位置的，是面江的，实际建造时房间号换过了。”阿秋说。而每年7天的免费入住优 惠，对她而言也成了一根食之无味、弃之可惜的鸡肋。“我曾经想过和杭州的一些酒店换住，但现在像花家山庄什么的都退出 了。”

　　如今，决定还没做出，开发商却出事了。有业主告诉她，就目前的情况来看，如果打官司退房，房价和赔偿款能不能 拿到也是一个问题。

　　根据外界的传闻，东洲集团至少欠下了3亿元的银行贷款和1.6亿元的民间借贷。更确切的情况还有，月亮湾酒店 的帐号已经被交通银行冻结，东洲集团不能再从里面划出一分钱。

　　考虑到这里，阿秋决定还是先把产权证办出来，但她和其他业主一样，坚持要“讨个说法”。阿秋告诉记者，在整个 事件中，开发商至少有三方面是违约的：推迟办理三证的时间、房产性质与合同上不一样、改变原来房间的位置。

　　时间很快到了7月底。在漫长的等待中，阿秋和其他业主并没有如约收到那份传说中的告业主信件。

　　另一边，却得到了建德东洲田园房地产开发有限公司接连成为三起案子被告的消息。与之一同发布的，还有东洲集团 和相关部门已经成立了重组小组，正在进行资产清算，以期归还巨额欠款的新闻。

　　直到中秋节过后，阿秋和其他业主们仍在讨要他们的说法。

　　这时候，拨打开发商的联系电话，后者已处于无人接听状态。

　　12月，阿秋忽然从其他人口中得知，产权证“办是可以办了”，但一定要去现场，至于酒店目前的状况怎样，仍然 一无所知。

　　前 尘

　　“清溪清我心，水色异诸水，借问新安江，见底何如此，人行明镜中，鸟度屏风里。”这是一千多年前诗仙李白在建 德新安江畔写下的《清溪行》。

　　生活在当地的人都知道，月亮湾是新安江上最美的一段水域。由于新安江水库常年泄洪，月亮湾附近的地势低洼，多 年来始终没有得到开发利用。

　　一直到何炜东的出现。

　　长在新安江边、颇有投资意识的何炜东清楚地知道月亮湾的商业价值。由此，上世纪九十年代末，在创建了建德东洲 田园房产开发有限责任公司之后，他随即开始了黄龙月亮湾酒店的筹建。

　　彼时，兴起于上世纪70年代的产权式酒店在国内还是一个极其陌生的概念。

　　在国外，它的英文全称为“TIMESHARE”即“时间共享”，即将酒店分成单元的形式出售给投资人，同时投 资人又委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，从中获得一定投资回报的一种消费模式。这种新型的投资方式凭借高成长 空间、投资回报可观、行业稀缺等特质，刚一露面便成为了各路资本所青睐的对象。

　　2000年，国内第一家产权式酒店在深圳建成后，全国各地随即掀起了一股产权式酒店热潮。

　　何炜东也从这种热潮中嗅到了特别的气息。

　　几年后，在复旦大学EMBA的毕业论文里，他这样阐述自己涉水产权式酒店的初衷—“在中国房地产市场发展如火 如荼的现在，人们对房产品的追求不仅仅局限于满足普通的居住功能，很大一部分‘先富起来的人’对居住环境及房产投资价 值有了进一步的需求，景观房产就是在这种大环境下应运而生的。产权式酒店就属于景观房产中独树一帜的细分产品，具有明 确到位的产权分割，又有国际酒店管理公司经营的模式，吸纳了酒店与景观房产的优点……”

　　很幸运地，他的这种想法在市场中迅速找到了契合点。

　　2002年10月18日，东洲田园房产在杭州黄龙饭店举行月亮湾产权式酒店投资推介会，前来问询的人趋之若鹜 。不到半年的时间，计划中的酒店房间就售出了大半。

　　酒店开业前，何炜东还特别到海南挖来了颇有经验的职业经理人张嘉毅。

　　2005年2月，月亮湾酒店隆重开业。对于新安江这个国家级风景旅游城市而言，它的出现不仅实现了当地四星级 酒店零的突破，更改变了建德宾馆业的格局。

　　此后的一段时间里，何炜东又把自己东洲帝国的版图扩大到了杭州、广州、北京乃至更远的香港。

　　这其间，和浙江大多数民营房地产企业一样，东洲的资金链始终因循着“极少的自有资金＋来自民间的委托贷款＋大 量的银行流动资金＋开发贷款＋预售带来的按揭贷款”的轨迹。

　　而月亮湾酒店的业主们，也正满心欢喜地期待着一场“双赢”合作的开始。

　　直到2005年12月31日。

　　这一天，业主们并没有如期拿到自己的产权证。因为审批下不来，后者被告知还需再等一年。

　　在这一年的时间里，部分业主陆陆续续退了房，保留房间的业主最后收到通知，如要办理产权证必须与开发商签订一 份补充协议，接受房产性质的变更。这时的业主们突然意识到，自己被愚弄了。

　　2008年夏天，潜藏在东洲集团的资金链危机全面爆发。

　　董事长何炜东不得不向曾经的债权人借款。只是这一次，他不仅没有兑现承诺，却连自己也“蒸发”了。

　　一夜之间，业主们忽然发现连讨要说法的对象都失去了。

　　何去何从

　　站在新安江宛如长波的彩虹桥上，江对面的黄龙月亮湾酒店就像一艘整装待发的帆船。14层高的主楼和附近的建筑 相比，俨然有种巍峨的气势。位于酒店附近江中心的，就是多情的月亮岛，而今，它也是前者的“地盘”。

　　2008年12月29日，阴冷异常。

　　酒店门前挂着两条红色的会议欢迎横幅，空阔的大厅里几乎没有客人进出。几个工作人员正在装点迎新饰物，有一搭 没一搭地聊着天。其中的一位热情地问记者，需不需要预定年夜饭。

　　“今年的预定情况不太好。”她说。

　　这和记者之前了解到的情况颇为相似。一位知情人士透露，去年下半年以来，酒店的生意确实差了些，至于原因，她 认为多方面的。执行董事张嘉毅被调回了东洲集团杭州总部，现在负责酒店运营的，是一位谭姓经理。“现在的酒店，交通银 行、建德市政府、东洲三方都有份。”

　　事实上，正如阿秋所了解到的那样，酒店部分已经抵押给了交通银行，因为此前，东洲借了该行5000万的流动资 金。

　　记者致电交行杭州分行以及交行建德支行。交行建德支行信贷科张科长没有否认传言，只说不方便透露相关情况。如 今，酒店大门口安置了一台交通银行的ATM机，一旁的落地玻璃上贴着大幅“交通银行”蓝底白字的招贴，无疑彰显着这家 银行在酒店的特殊地位。

　　和往常一样，月亮湾酒店也依然得到了建德市政府的“疼爱”。尽管发生了许多事，后者还是把市里一些重要接待放 在了这里。看起来，一切似乎都没多大改变。

　　但在新安江城区东入城口的东洲商务公寓，确是另外的一番景象。

　　这座同样由东洲田园房产开发公司建造的大楼，入住率看起来并不高，不少房间的玻璃窗上至今还贴着招租启事。公 寓对面，是去年8月刚刚开业的半岛凯豪大酒店，虽说只完成了一期工程，但无论从星级还是规模上看，似乎都不亚于月亮湾 。

　　循着联系地址寻找，记者发现昔日的东洲田园房产开发有限责任公司早已变成了一家大型ktv。旁边某旅行社的小 姐告诉记者，房产公司早就搬了，至于搬到哪里，没有人知道。

　　而月亮湾酒店在杭州的办事处，也已经人去楼空。

　　事到如今，连阿秋自己都弄不明白，该如何保障自己的权利。

　　她告诉记者，自己曾经在网络上搜索一些业主维权的经验，突然发现其实他们遭遇的后续风险跟自己也相差无几：在 你想享受免费居住时，管理方以无空房拒绝；在你索要年度投资回报时，管理方以种种理由搪塞；而你远在外地很难知道酒店 的实际经营情况，出现问题也不便处理……

　　而大家最终的结果也可能不尽相同—被折腾得筋疲力尽，前景还是一片茫然。

　　1月4日，记者再次和阿秋取得了联系。

　　谈话的最后，她沉默了好一会儿，突然问了句：“你能帮我们维权吗？”言语间充满了渴望。

　　但这确实不好回答。

　　根据调查，从第一代的产权投资年限动辄几十年的高额回报项目，到百分之几的短期产权酒店投资，国内的产权式酒 店已发展至200多家，但成功的案例几乎为零。更多情况下，开发商承诺高额回报以销售酒店产权仅仅是为了回笼投资资金 而已。

　　一位经济学硕士告诉记者，在兑现承诺回报时，公司合法回报给投资者的利润必须通过账面支付。从账面上支付这部 分回报利润就要考虑两方面的内容。其一是根据国家现行财务制度，这种回报形式类似于红利，这就证明公司的经营状况是盈 利的，那么其中一部分流动资金就要保留，不得动用。而刨除这一部分资金之后承诺高额回报率结合行业整体运营情况显然是 不现实的。

　　“现在的产权酒店基本上是这样一个模式：开发商是收益者，把房子卖了，钱就到手了，经营者是投机者，一旦经营 状况不佳，随时可以走人，最大的受害者就是投资者。”中国房协经济合作委员会的专家在一篇探讨产权式酒店的文章中分析 道。

　　而对于受害的投资者，其维权的过程并不容易。因为目前，国家还没有这方面的法律法规。

　　1月4日晚上8点，南山路上的天度餐厅灯光璀璨，但餐厅里靠窗的位置空无一人。门口迎宾的印度人无聊地走来走 去。这也是东洲名下的产业。

　　东洲的两部总机电话一直无人接听。记者找到东洲集团杭州总部的行政中心办公室，工作人员说：“领导都不在，去 哪里了我们也不知道。”

　　而东洲集团一位高层表示：“现在还没有成为定局，很多情况我也不清楚。在合适的时机，我们会对外发布东洲的情 况。这个时机，也许不会太晚。”

　　希望对阿秋来说，这个时机也不会来得太晚。 -