中国楼市既经不得冬寒，又经不住春暖，常常迷恋于酷夏的狂热，总是梦萦于金秋的收割。

　　撰稿·王世泰

　　中国楼市，有点“叶公好龙”。冬天里煎熬时声声唤春回，一朝阳春到，却是满脸的错愕，产生“小阳春能春多久” 的问号。也难怪，曾经多少权威，言之凿凿，断定2009是严冬。如今冬天思维的气息尚在弥漫。卜问“小阳春”能有多久 ，显然说明信心不足。

　　参加过好几个论坛，听到各样解读。政策效应、刚需释放，作为春之由来的论证；外部危机尚未化解、国内经济有待 提振，作为春寒仍在的担忧。这些对于小阳春的认知，大体趋同。但是始终觉得有几点，似乎没有说得很透。

　　刚性需求是否靠得住？一来刚需的心性并不刚。投资增值的现实版财富故事，诱惑委实太大。自住和改善的需求，稍 稍弹性起来，楼市就妖娆大于本分，不会守身如玉了。再者，刚需的保证硬不硬？没底。买方腰包不能持续鼓起来，没有足够 刚性支付能力的支撑，刚需流于软需，也说不定。

　　政策能否捉得准？政策向左，政策向右，从来是动态的制衡和调节，谁说过政策取向一成不变？有利地产健康发展， 这是总的方向。倘若一下子燥热起来，政策再来出手降温，也未可知。再有，左右政策的力量，利益相关各方都在运足功夫， 变数实在难卜。

　　舆论究竟几面倒？光是眼下，就有各种声音在大力PK，社科院专家和地产大佬相互炮轰；上海市政府质疑全国工商 联住宅商会的数据来源；央视这样的舆论掌门，也都禁不住插入争论……中国楼市没有杏花春雨的温煦，倒是淹没在一片口水 之中。当然，造势的依旧造势，引动新一轮恐慌和贪婪，重温轰轰烈烈之旧梦也还有可能；但是舆论另一面，中低收入人群离 安居之梦越来越远，财富不公平的腾挪愈演愈烈，积怨深深，与和谐社会、民生地产的目标，愈加背离。那番后果，决不是春 风广拂天下，人间一派温暖。春多久？端的是一个沉重的问号……

　　稍想可知，中国楼市既经不得冬寒，又经不住春暖，常常迷恋于酷夏的狂热，总是梦萦于金秋的收割，病象存焉！既 然病症在身，不施标本兼治的疗救，难免一忽儿喊冷，一会喊热，不是虚汗淋漓，就是面红心躁，总难进入健康状态。有业内 人士呼吁中国房地产到了改革的重要关口。希望真的在“望闻问切”之后，痛下针砭药石才好。

　　当然，空谈无益，“小阳春”的问号还是需要切实面对。计将安出？

　　《中国房地产报》发表社评，指明“第二季度是生死季，也是功夫季”。虽然诤言不悦耳，却是难得的恳切。轻浮的 “提价”、“逼客”，已经被业界自评为愚蠢，这样的营销方略少用为佳。

　　有人说，还是看看万科的宣言和动作。万科此前弃价保量，同行测评这是辜负“小阳春”，吃了亏了。不管万科是否 心中叫苦，接下来或许会改弦更张，大体走不出“利求最大”的商业逻辑。但是万科近来对外公开表态，珍惜市场回春态势， 依然弃价保量。对于“小阳春”的气象分析，这基本算是正解，因为惜春有心，护春才能有望。

　　《北京晚报》一贯是京片子风格，对于“小阳春”的景致，有个俏皮的画像：“专家叫，政府跳，开发商笑”，勾画 了楼市利益关联各方的微妙神情和作为。老百姓是否也欢喜得脸如春花呢？没有说，多少能够相见一份阴沉。所以，要得春常 驻，专家能不能不再卖力吼叫诸如“买房就是爱国”的高论？政府也不要为了帮助开发商卖房，过于卖力蹦跳；开发商善待市 场和客户的身段，最好还是谦恭一些，笑在心里可以，不必太张扬，更不能强横开来，说：老子钱袋爆满，天下才有春天。( 作者为资深地产评论人，深圳星彦地产品牌总监)

　　当限价房遭遇尴尬

　　限价房和经济适用房最好是现房销售，以避免价格大幅波动让本已经济十分拮据的中低收入者蒙受不必要的损失。

　　撰稿·顾海波

　　2008年初，国内首个限价房——广州金沙洲保利西子湾以一口价6500元/平方米，正式对外销售，首批84 3套房源吸引来3790位购房者的申请，经过严格的抽签有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价 房被抢购一空。但一年后的今天，70多户曾经满心欢喜的购楼者却以各种理由拒绝收房，主要原因就是过去一年中暴跌的房 价。

　　保利西子湾刚推出时，定价是6500元/平方米，而金沙洲当时商品房均价在1万元以上。一年多来，周围商品房 的价格缩水厉害。政府在推出保利西子湾时，考虑抢的人过多，就增加了一些限制，房子的流通性就受到影响，如五年以后才 能上市，交易时还需缴纳土地差价的70%。同时在这五年内，保利西子湾业主不能拥有第二套住房。也就是说，限价房基本 上剥夺了房价升值给购房者带来的收益。遭受了跌价损失，将来升值了，大头还要给政府，限价房瞬时间由“香饽饽”变成“ 弃儿”。

　　面对限价房困局，广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺日前在保利西子湾全面交楼新闻发布会上表示，广州市 政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，可能转化为保障性住房用地或者作为拆 迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。

　　笔者认为，广州限价房遭遇尴尬是情理之中的事，随着今明两年全国各地大量的经济适用房会相继入市，届时“经济 适用房遭遇尴尬”可能也会出现，这些都是房价理性回归的必要“阵痛”。我们的管理部门，千万不要因为此事就因噎废食， 毕竟限价房、经济适用房、廉租房、经济租赁房(包括90/70住房)有关民生，应在更规范、科学的前提下加快、加大发 展力度。

　　世界房地产业的发展史证明，各国的房地产发展(包括房价)是螺旋式的发展。一般房产周期8—10年，长者如美 国周期为20年左右。而中国房地产业长达将近20年的长周期发展有太多非自然因素，理性回归只是时间问题。以深圳、广 州为代表的珠三角房价的理性回归正是客观经济规律的内在表现，根本不必大惊小怪。北京和长三角地区非理性高房价在不久 的将来也会步珠三角的后尘。

　　笔者建议限价房和经济适用房最好是现房销售，以避免价格大幅波动让本已经济十分拮据的中低收入者蒙受不必要的 损失。另一方面，由于房改10多年来，经济适用房等保障性住房长期是空白，太多中低收入者需要改善住房，目前的供应量 明显不够，而且有些地方至今启动十分缓慢甚至尚未实质性启动。因此，管理部门应该加大不同层次保障住房的供应和相应扩 大保障性住房的受益面。值得庆幸的是，限价房在广州遭受困局时，其他地区对限价房的热情依然不减。4月1日，北京规划 委还公示了位于朝阳区，总用地面积6.85万平方米的限价房项目。

　　我们的管理部门还应该从供给(管住地根和银根)、需求(遏制投机)及惩治房地产商业腐败(建议房产销售国内联 网)、惩戒管理部门不作为等几个方面进行系统调控，方能取得标本兼治的效果(即需要“六道”闸门，传统只讲管住“土地 和信贷”两道闸门)。现在的问题是，我们虽然管住了地根和银根，对投机、投资的限制却太少，这样调控的效果难免适得其 反。管住18亿亩耕地不应该是一句空话。

　　管理部门不妨对多套房通过高额的利率、信贷、税收(累进)进行调控，恢复5年营业税政策，实行20%房产交易 所得税，率先对两套以上住房实行物业税。(作者为独立撰稿人、高级经济师)