近年来，在一些二手房交易过程中，不断发生买受人在不知情的情况下购买“凶宅”，进而起诉出卖人请求退房或赔 偿的纠纷。由于我国目前尚无规范性文件对此类纠纷加以规范，而司法实践中一些法院对涉及隐瞒“凶宅”交易的纠纷在适用 法律上也不尽相同。如何从法律上界定并解决“凶宅”交易纠纷，成为摆在人们面前的一道难题。

　　郑法/文

　　为顺利将房屋卖出，卖方有意隐瞒了原房主妻子吊死在房屋内的重要事实；为促成交易，赚取佣金，某房产中介公司 出面将这处“凶宅”介绍给他人；为了维护自己的合法权益，买房人将卖房人和房产中介公司告上了法庭，强烈要求撤销房屋 买卖合同并依法赔偿自己的经济损失。

　　2009年3月，河南省郑州市中级人民法院公布了这起因买卖“凶宅”引发的纠纷案。

　　买卖“凶宅”起纠纷

　　2007年12月中旬，家住河南省郑州市的张女士，为在2008年春节前和相恋3年的男友共结连理，决定通过 某房产中介公司购买一套精装修的二手房。

　　某房产中介公司的业务员向张女士推荐了市民刘先生的一套面积约为90平方米的房屋，并陪同张女士实地察看了该 房屋。看房后的张女士对该房的面积、户型、楼层、朝向、装修、价格等都比较满意，两天后张女士便携带购房定金在某房产 中介公司与刘先生签订了购房合同，双方很快就办结了该套房屋的交接和过户手续。

　　2008年1月初，张女士在新买的房屋中筹备结婚事宜。但就在此时，楼下一位好心的大妈告诉张女士，这套房子 是“凶宅”，前不久原房主的妻子就吊死在房间里。张女士听后异常愤怒，遂以刘先生隐瞒真相为由，坚决要求其中止合同退 还房款。但刘先生坚称该房屋是从别人手中购买的，自己对原房主的妻子在房里吊死一事并不知情，故不愿意退还房款，双方 因此酿成纠纷。万般无奈之下，张女士只好将刘先生和某房产中介公司诉至法院，请求法院确认自己和刘先生签订的购房合同 无效，判令刘先生返还购房款40万元，并判令某房产中介公司和刘先生连带赔偿其精神损失1万元。

　　状告卖主一审败诉

　　庭审中，原告张女士诉称，被告刘先生(以下简称第一被告)故意隐瞒原房主之妻吊死在该房屋这一事实，将涉案“ 凶宅”卖给自己，此种行为明显违反了我国《民法通则》、《合同法》所规定的诚实信用原则，也与我国民间的传统习俗相悖 。因此，自己与第一被告签订的购房合同应属无效，第一被告应将购房款40万元予以返还；又因第一被告存在主观恶意，故 第一被告还应赔偿精神损失1万元。同时，被告某房产中介公司(以下简称第二被告)明知涉案房屋是“凶宅”，而未将这一 事实告知买房人，反而推荐该房屋，其行为明显违反了我国《合同法》关于居间人义务的相关规定，并给自己造成了较大的经 济损失，故第二被告应与第一被告共同承担损害赔偿责任。

　　一审法院经审理认为，原告同第一被告签订的购房合同是双方真实意思表示，属合法有效。原告将涉案房屋认定为“ 凶宅”是其主观认识问题，且属于封建迷信。第一被告虽未将原房主之妻在涉案房屋吊死一事告知原告，但这并不影响原告对 涉案房屋的使用，也不存在违法等情形，故第一被告依法并无向原告返还购房款、赔偿其经济损失的义务；同时，原告也未能 证明第二被告故意隐瞒重要事实(即在涉案房屋里曾发生过吊死人一事)的行为，故第二被告也没有赔偿原告所谓“经济损失 ”的义务。据此，一审法院驳回了原告的诉讼请求。

　　隐瞒事实构成违法

　　一审判决书下发后，原告张女士不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院。郑州市中级人民法院经审理后认为，“凶 宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。第一被上 诉人既然知晓涉案房屋为“凶宅”，就应在出卖前告知上诉人，但其却加以隐瞒，明显违背了《民法通则》第七条“民事活动 应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益”的规定，同时，“凶宅”对于涉案房屋而言显然属于重要事实。第二被上诉人作 为居间人，理应将其知晓的此类重要事实告知上诉人，但其为促成交易、赚取佣金却蓄意隐瞒事实，显然也与《合同法》第四 百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定相违背。

　　鉴于上诉人购买涉案房屋的目的及本案的其他实际情况，2009年3月，二审法院依据《民法通则》第七条，《合 同法》第五十二条、第五十八和第四百二十五条的规定，作出了终审判决：撤销一审判决，依法确认上诉人与第一被上诉人签 订的购房合同无效，第一被上诉人应于10日内将40万元购房款返还给上诉人，同时，驳回上诉人要求第二被上诉人连带向 其赔偿经济损失的诉讼请求。

　　法官说法：

　　如何调处“凶宅”纠纷？

　　笔者在查阅了关于“凶宅”的相关资料后，发现有关“凶宅”是否真正存在的争论一直沸沸扬扬、莫衷一是。可是， 在现实生活中，确实有许多房屋内因为发生过非正常死亡事件，导致房主受到精神刺激或房子贬值甚至无法售出。

　　对于“凶宅”是封建迷信，还是民间习俗这一问题，郑州市中级人民法院法官周国华认为，欲辨明“凶宅”是封建迷 信还是民间习俗，首先需要弄清楚何为封建迷信，何为民间习俗。其次，需要明确“凶宅”的定义。所谓封建迷信是我国解放 后约定俗成的一个专用名词，专指人们相信星相、占卜、巫医、风水、命相、鬼神的思想和行为。这些思想或行为早在原始社 会、奴隶社会就产生了，但由于它们盛行于封建社会，因而人们称其为封建迷信。封建迷信是原始人类残留下来的一种落后愚 昧的盲目信仰，也是统治阶级愚弄下层民众的手段。它利用人们对于死亡的恐惧、对生存的渴望，突出一些无因果联系的生命 过程，以致在无知和神秘的迷信氛围中，恐惧压倒坚强，邪恶战胜正义。但民间习俗却不相同，它指的是在特定社会里个人或 集体的传统风尚、礼节、习性，是民众长期生活实践的产物，反映了特定社会民众的生活习惯，它本身不为法律所禁止。其次 ，“凶宅”不是封建迷信，而是一种忌讳。忌讳是指人们对某些不吉利的事物或语言、举动的顾忌和避讳。忌讳实际上是一种 民间习俗，“凶宅”作为忌讳的一种表现形式，自然不是封建迷信。因此，本案一审法院和第一被告所谓“凶宅”是封建迷信 的说法是没有依据的，而二审法院对该问题的认定无疑是正确的。

　　而对于民间习俗能否影响合同的效力，郑州市中级人民法院法官陈贵斌认为，首先要明确民间习俗在法律上的归属， 其次要考虑民间习俗对合同效力的影响。从内容上看，民间习俗本来就是特定社会民众的传统风尚、礼节、习性；从来源看， 民间习俗是民众长期生活实践的产物，反映了民众的生活习惯。本案中的“凶宅”作为一种忌讳，是社会大众所共有的。其二 ，民事习惯在一定条件下具有法的效力，即可成为习惯法。所谓习惯法是指那些已经成为具有法律性质的规则或者安排的习惯 。目前，习惯成为习惯法的条件是：(1)待决事项确无制定法规定；(2)要确认的习惯是确实存在的；(3)该习惯长期 以来被当作具有约束力的规则来遵守；(4)当事人均属于该习惯的约束范围之中，即当事人双方或者多方都知道这一习惯并 受习惯约束；(5)习惯必须不与法律的基本原则相抵触。我国民法虽没有明文规定民间习俗具有法的效力，但从1951年 7月18日最高人民法院西南分院关于赘婿要求继承岳父母财产问题的批复中可以看出，我国最高司法机关是认可某些不与法 律的基本原则相抵触的民间习俗的。可见，在法律、法规没有规定的情况下，具有习惯法效力的民间习俗可以作为制定法的补 充。就本案而言，我国相关法律、法规并未对“凶宅”问题作出规定，因此民间有关“凶宅”的习俗就可以适用，又由于这种 习俗是善良风俗的一种，其内在精神与社会公德是相通的，所以违反此种习俗实际上就是不尊重社会公德，也损害了社会公共 利益。故二审法院据此依照《合同法》第五十二条第四项规定确认涉案购房合同无效是正确的，是符合目前我国民众的感情的 。

　　第三点是卖房人的事先告知义务。我国法律规定，民事活动应当尊重社会公德，不得有悖公序良俗。目前，相关法律 、法规虽然没有关于“凶宅”的规定，但是按照传统的民俗，“凶宅”确是一般人所不愿意接受的。此外，作为售房人对所售 房屋是否为“凶宅”，从道义上讲应该告知。但这种告知并非法定义务，因为发生命案在法律上并不影响房屋的正常使用，因 此不属于法定告知的范畴。而最好的解决办法是买房人一开始就要求售房人在购房合同中就此问题进行约定。

　　关于隐瞒实情应当退房的情况，根据我国《合同法》的规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤 销，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲 裁机构变更或撤销。这也就是说，如果能够找到卖房人欺诈行为存在的依据就可以退房。但是对这种欺诈行为，买房人需要证 明两点：第一要证明卖房人有故意隐瞒这种情况的行为；第二要证明他这种故意隐瞒的行为导致自己作出了错误的表示。如果 这两点都可以证明，买房人就有权撤销该合同。

　　同时，如果卖方未履行告知义务，买主要求退房，应当支持买主的要求。原因是买主对于要买卖的房屋不掌握实际情 况，存在重大误解，按照法律规定，该合同属可变更、可撤销的合同，买房人可行使撤销权，可以将房屋退给卖方，卖方应将 购房款退回。