撰稿·叶檀

　　房地产市场危险而盲目的乐观情绪与牛市6000点时很相似，当时，大部分投资者憧憬8000点，房地产市场在 憧憬新的大牛市。

　　8月13日参加2009年度博鳌房地产论坛，与去年的冷清悲壮不同，今年洋溢着乐观情绪。人们总是自我印证， 持乐观情绪的人以实体经济尚未复苏、政府不可能改变宏观经济政策、土地供给与投资同比增幅减少、房地产行业拉动经济的 重要性互相印证，而对民间情绪、对房地产市场对其他消费的挤出效应却弃而不顾。

　　在会议上持谨慎观点的有中房协秘书长朱中一、中房集团理事长孟晓苏、中原集团主席施永青等人，孟晓苏先生对于 土地政策、物业税等颇具民生情怀的看法，并未得到大多数人的支持；陶冬先生则尖锐地指出，宏观政策开错了药，今年下半 年房地产价格还会疯涨；钟伟先生则表示，房地产市场该有的调整没有到来，风险将在三年之内发作。

　　所谓刚性需求与城市化进程推高今年房价纯属胡扯，真正推高房价的是投资性需求，只有资产品泡沫价格才会飞上天 。否则，我们如何解释2008年为何房价突降，难道今年的城市化比去年来得猛烈？难道去年就不存在刚性需求？有一句话 叫做“经济差持股炒”，同理可知，经济差也可持房炒，从根本上说，房地产与股票都是投资品种。去年的房地产市场下行， 非常经典地诠释了金融学的定义，就是人们会根据房价未来预期决定购买行动，需求可以被刺激放大，也可以随着风险的提升 被抑制。人口红利、城市化、人民币升值预期均可以保证房地产在未来十年内有趋势性上涨，而不能证明从去年到今年房地产 价格逆转的真正原因。

　　原因就在于政策的刺激。目前购房者众，一是出现货币贬值预期，导致购房保值者众，二是购房成本包括购房利率等 处于历史低位，三是政府并没有动用有力的武器抑制购房。

　　政策具有极大的威力。

　　先看货币政策，从2008年9月15日起，央行在100天内连续五次降息，并下调银行存款准备金率。虽然目前 银监会收紧了二套房贷，但是不同的银行执行力度不同，购买二套房者有不少仍然可以享受优惠利率。目前的房贷利率是19 98年实施房改居民开始自己购买商品房以来的历史最低水平，公积金利率也达到历史最低水平。有研究表明，房地产信贷供 给每增加1%，房价就增加0.45%。

　　不仅如此，广东等地规定“土地出让款可延长2年缴纳”，今年5月底国务院宣布，将普通商品住房项目投资的最低 资本金比例从35%调低至20%，此举是为了刺激房地产投资，但同样拉长了房地产商的资金杠杆。

　　拜托房地产市场人士不要再谈什么刚性需求老调了，他们要感谢宽松的货币政策与极低的借贷成本，在寒冬之后快速 进入盛夏，成全了今年房地产业的火爆。不然，央行加五次息试试？保证把房地产市场打回原形。

　　房地产市场欠一个结构性调整。怀揣巨额授信而行业经验不足的央企出手频频拿下地王，根据相关媒体报道，当前国 资委分管的136家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。有 数据显示，二季度主业非房地产央企的直接利润中有28%来自于楼市。靠搅动泡沫重新分配财富，央企房地产能行之多远？

　　如钟伟先生所说，“如今阿狗阿猫都在做房地产”，原有的房地产结构性调整戛然而止，低水平的房地产企业只要有 钱、有人脉就能重复高利润，而一些房地产市场的先行企业希望靠质量、性价比、工业化制作取胜之路被堵截，如此急功近利 、粗糙而无远见的市场，怎么可能不经历重大调整？

　　房地产市场必须通过结构性调整，通过较高的贷款成本，将无良的、无技术的、滥竽充数的企业逐出市场，而将具有 竞争力的企业保留为种子企业，由这些企业与保障住房体系相辅而行，中国房地产才能摆脱臆症，理智前行。-