国土部行政管控地价 严禁各地再出“地王”

　　国土部高层：1000万套保障房用地最多3万公顷

　　刘展超

　　前几年地王层出不穷的现象，或许在国土资源部昨日出台地价行政管控新规后，难再发生。

　　昨日，国土部发出通知称，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。

　　自2009年中期至2010年一季度，随着楼市销售的火爆，北京、上海等地土地市场接连出现天价地块，屡屡刷新当地地价纪录，在一定程度上推高了社会对于房价上涨的预期。随之而至的数轮楼市调控，也将控制地价上涨视为主要手段。

　　此次通知中，国土部要求地方“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善供地政策，充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况，增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地，促进房价合理回归。

　　不过，近年来随着“招拍挂”出让制度的不断完善，土地市场的市场化方向日渐稳固，此时国土部动用行政手段防控地王，是否有“去市场化”之嫌？最终的效果又将如何？

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对《第一财经日报》表示，地价涨跌主要取决于楼市销售前景，如果开发商预期房价趋稳或下降，自然不会再去高价拿地，而使用如此行政手段控制地价，具体难以操作，效果未必会达到预期。

　　优质地块如何限高价？

　　各界对地价的关注，缘于房价的不断攀升，并且日益偏离民众和中央可以容忍的底线。不少观点认为控制房价必须先控制地价，而控制地价则要先从土地出让环节入手。

　　农工党中央近日提交给全国两会的一份提案即认为，从许多地方的情况看，现行的“土地出让金”的收取和分配政策，对房价攀升有直接的影响。地价、房价急剧攀升，加剧了居民收入分配差距的非正常扩大，提高了国民的生活成本和创业成本，削弱了经济社会可持续发展基础。土地收益的短期化行为不符合科学发展的要求，应早日作出调整。

　　国土部部长徐绍史本月2日在内部会议中也强调，今年要完善土地出让制度。一定要积极探索“限房价、竞地价”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出让从单纯的价高者得，到惠民生、稳预期，到注重社会效应最大化，向这个方向转化。

　　“优质地块出让之前，一定要做好研判和评估，一定要严防出让价格的异常，特别是高价地。”徐绍史称。

　　不过，对于优质地块，无论是楼市处于高潮还是低估，都会成为开发商的垂涎之肉，不肯轻易旁落他人。一旦超过同类地块最高价格，难道就不允许开发商再度加价竞买？

　　这种状况在尹伯成看来，就是国土部此举在实际操作中难以避免的问题。

　　“假如几家开发商的报价都达到了最高限价，这时地方土地出让部门将这块地给谁？”他问道。

　　在国土部的通知中，外界尚难以窥知这一问题的解决之道。此前，北京曾试行土地交易“限地价、竞政策性住房面积”新规，即竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场投报配建租赁房(即公租房)面积的方式确定竞得人。

　　目前，尚难以推断其他地方也会效仿北京此举。

　　尹伯成认为，地价涨跌主要是市场行为，当前不少重点城市出台了限购政策，开发商对于房价上涨的预期已经发生了变化，这时在拿地行为上自然会趋于谨慎，不会再像以前那样疯狂。

　　地价高涨，并非只是推高了房价上涨预期，受益的还是不少地方政府。近两年来，在不少民众难以承受过高房价的同时，不少地方政府的土地收益也水涨船高，成为疯狂楼市中的一大赢家。

　　财政部部长谢旭人7日透露，2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106.2%，与2010年超过8万亿元的全国财政收入相对照可以发现，去年我国土地出让收入占财政收入比重已超过30%。

　　“土地财政已经走到尽头了，地方政府不能靠卖地来搞建设。”全国政协委员厉以宁在6日召开的全国政协记者会上强调。

　　今年保障房用地约3万公顷

　　除了在商品房用地领域加强地价管控，对于今年的1000万套保障房用地供应，国土部也决定采取问责机制。

　　官方数据显示，2010年全国保障性住房用地供应2.47万公顷，同比增加124.5%。与前几年的供地情况同口径相比，保障性住房、中小套型普通商品房和其他住房实际用地10.89万公顷，同比增长42.5%。

　　国土部土地利用司副司长窦敬丽表示，今年对保障房用地涉及新增建设用地的，国土部将实行计划指标单列，也就是说，地方可以先安排使用土地指标，然后根据实际使用情况，经核实后到国土部备案核销，这样可以避免地方因用地指标不足而影响保障房的土地供应。

　　她强调，保障房用地一旦供应，土地使用性质不得更改，对擅自改变保障房用地性质的，一经发现就要收回重新供应。

　　国土部副部长贠小苏则透露，根据各地不同条件，由于规划所设计的容积率不同，可能用地的面积多少也不同，如果按照1.5的低容积率算，或按照全国城市商品房建设平均的2.2容积率计算，不论低一点还是高一点，1000万套保障房用地最多也就是3万公顷，应该说全国所有城市确保供应3万公顷土地绝对没有问题。