进入下半年，一些地方的房地产调控出现了政策“微调”。不论是被议论为“松绑”，还是被强调为“稳定市场”，楼市价格和投资双双回调的案例越来越多。

　　受此影响，房地产市场会不会大幅波动冲击调控大局？理性健康的房地产业距离我们还有多远？

　　近日，《瞭望》新闻周刊记者深入北京、上海、广州、杭州、成都等具有代表意义的城市实地采访，探寻房地产的新趋势和变化。

　　从上半年数据来看，房地产市场运行稳定回落仍是主流。1～6月份，全国房屋新开工面积同比下降16.4%，商品房销售面积、销售额分别下降6%和6.7%。应当说，两年多来，这种稳定回落的局面挤压了过去十余年我国房地产投资和价格上的虚肿，至少浇灭了地产商和投机客助涨的“非理性繁荣”虚火，同时让真正的房地产消费市场开始冷静理性预期房市未来。从这个意义上讲，调控房地产市场“稳定降落”，已经初见成效。

　　特别值得关注的是，此次调控在收紧房地产信贷的同时，笃定保障房建设和棚改这种与惠民生密切结合的政策。民生为重，疏堵并举，稳定预期，成为了影响本轮房地产调控成果的关键。

　　统计数据显示，2012～2014年上半年，全国保障性安居工程基本建成1460万套，完成投资近3万亿元；2008～2013年六年来惠及中低收入者1.02亿人。这大大改变了市场预期，也有力化解了“硬着陆”的风险。

　　行百里者半九十，下一步房地产调控需要市场和行政手段各司其职，相互配合。而且，从长远看，解决房地产行业快速发展十余年积累的沉疴，配套举措和制度完善始终是核心所在。可以认为，无论未来外部因素如何影响，伴随着中国经济由高速增长向中高速增长的新常态转变，房地产行业从投资占主导向居住基本属性转变，已成定局。那种“放水”救楼市和刺激增长的做法已成过去，不打压也不刺激，政府站位得当，中国房地产业才能有健康的未来。□(文/唐敏)

(原标题：房地产绘出理性回归曲线)

　　如何挤出快速发展中一直未能祛除的房地产业投机性沉疴，成为下一步房地产行业健康发展的重要风向

　　文/《瞭望》新闻周刊记者郑钧天

　　2014年上半年，中国房地产市场呈现出商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等态势，楼市预期和博弈优势悄然生变。近几个月来，国家统计局数据显示，全国楼市成交量价呈现增速双降的局面。

　　在中国楼市进入下半场之际，新建商品住宅库存再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面已经显现。另一方面，一些地方政府面临经济增速下滑、财政减收压力，救市的冲动强烈。

　　在复杂胶着的宏观经济形势下，这轮房地产的调整将如何演化，成为房地产行业本身发展以及下半年经济形势的重要影响因素。

　　楼市到底调整到了什么程度

　　国家统计局最新发布的“2014年1～6月份全国房地产开发和销售情况”显示，全国楼市呈现成交量价增速双降的局面。1～6月份，全国商品住宅销售面积42487万平方米，同比下降7.8%，相比去年全年的增长17.5%下滑25.3个百分点；住宅销售额25632亿元，同比下降9.2%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑35.8个百分点。

　　而“6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，房价环比下降的城市达55个，创下30个月以来的新高。

　　从二手房来看，以北京为例，我爱我家市场研究院的统计，2014年上半年，北京全市二手住宅网签量仅4.4万套，环比大跌34.4%，同比大跌53.5%，市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。

　　接受《瞭望》新闻周刊记者采访时，世茂集团副总裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地产市场高歌猛进，从今年3月份起，市场发生了一个“非常快速”的跌落，目前市场仍处于下行通道。而且，“供求结构发生了根本性的转变，由量变到质变。”

　　对于上半年全国商品房销售面积出现负增长的原因，住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，主要原因有三：

　　第一，去年同期的商品房销量基数较高。“自住性需求是常数，去年卖多了，今年就卖得少。从销售总量来看，仍然是一个不低的数字。”

　　第二，近期楼市“崩盘”论、房价将“断崖式暴跌”等不对称信息让购房者的观望情绪日益加重。

　　第三，信贷约束影响了购房行为的实现。今年以来，个人住房抵押贷款的收紧，使得购房者置业成本提高。一方面购买首套房不仅没有优惠利率，反而要在基准利率基础上上浮；另一方面，房贷额度紧张影响了刚需的置业需求。

　　目前，在她看来，“对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”

　　另一方面，新建商品住宅库存再创历史新高，加上市场成交继续低迷，楼市供需失衡的局面凸显。

　　截至6月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26218万平方米，环比增长2.8%，同比增长22.9%。35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为18.1，这也意味着市场需要用18.1个月的时间才能消化完这些库存。

　　而在5月份，该存销比数值为16.4。其中，温州以45.1的存销比居于首位，宁波以31.4的存销比排行第二。半年业绩考核下，部分房企的打折促销力度加大，但很多购房者依然不买账。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，6月份去库存化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。

　　面对一些城市房地产调控政策的调整，比如限购政策的放松，本轮楼市调整会否重蹈之前报复性上涨的覆辙？瑞银首席经济学家汪涛认为，过去十年间，中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同，此次房地产下滑的深层原因是，“中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价低迷、反腐以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

　　瑞银最新发布的《地产泡沫之忧》报告显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85%～88%，而在城镇地区该比例约为75%～78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

　　汪涛表示，强劲的房地产投资和建设活动作为中国内需主要引擎的时代行将终结。

　　楼市下行对经济产生怎样的影响

　　房地产市场的降温，直接影响到地方的财税收入。财政部公布的上半年财政收支情况显示，今年1至6月，全国国有土地使用权出让收入21129亿元，同比增长26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下滑。上半年房地产营业税和房地产企业所得税告别以往动辄百分之二三十的高增长，6.6%和9.3%增幅也印证着楼市的低迷。

　　上海财经大学教授胡怡建说，受房地产市场量价齐跌影响，4～5月，上海一度出现房地产营业税和房地产企业所得税负增长。

　　土地出让金及房地产交易税费增幅的跳水，传递出经济下行压力不容忽视的重要信号。以上海为例，数据显示，今年上半年，房地产业增加值为554.89亿元，增长1.2%，增速回落13.3个百分点。房地产开发投资1338.01亿元，增长5.4%。

　　从GDP来看，上海市统计局最新公布的数据显示，上半年上海全市生产总值(GDP)为10952.64亿元，按可比价格计算，比去年同期增长7.1%，增幅同比回落0.6个百分点。

　　中国经济目前能否承受得起房地产的深度调整？

　　财政部专家贾康表示，一般来说，城镇化率在达到30%之前是城镇化初期，达到70%以后是城镇化后期，这中间的40%对经济的增长具有突出的支撑作用，“目前我国的城镇化率仅50%出头，但由于很多新增城镇居民得不到市民身份，实际的城镇化率只有40%，成长空间巨大，因此城镇化可支撑中国房地产20年左右的发展。”

　　在他看来，中国房地产适度调整有利于中国经济的转型升级，但如果“深度调整”，则对实体经济发展不会产生正面作用。

　　汪涛认为，房地产仍是未来中国经济增长面临的最大下行风险。考虑到房地产行业的重要性及其与经济其他部门千丝万缕的联系，房地产活动持续下滑可能会进一步加剧很多重工业的产能过剩问题，从而进一步削弱企业收入增长和现金流、打击投资意愿。

　　采访中，金融专家表示，房价和销售面积下跌，对经济、就业、金融将带来伤害。尤其银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，需要警惕房地产抵押贷款的不良率的增长。

　　随着房地产业进一步下滑，汪涛也提醒，近年来金融杠杆迅速攀升所蕴含的风险隐患，尤其是通过影子银行体系增加的信贷，可能将愈发突出。但他同时表示，有两个有利因素支持经济大势：购房者杠杆率较低，且政府仍可以采取许多措施来稳定建设活动、支撑经济增长。政府可以进一步加大基础设施投资和保障房建设、加快推进可以促进增长的改革。

　　房地产行业面临怎样的挑战

　　对于房地产开发商来说，蔡雪梅坦言，目前市场虽然处于观望期，但需求并未丧失。6月份该集团之所以能够销售业绩“冲上来”，靠的就是以价换量。“前几年，由于开发商单一追求规模不断拿地，造成了大量同质化住宅产品的累积。“在当前市场不好的情况下，开发商的竞争力就剩下了价格。在这样的情况下，我们就要改变定价策略，开盘流程和开盘节点也要改变。”

　　易居中国执行总裁丁祖昱表示，“现在土地的资金成本较高，所以必须尽快开工，开工之后才有可能回笼资金。在房价涨幅回落态势业已确立的情况下，如果房企长期拿地不开发，囤地的成本就将高于其资金成本，甚至会把自己拖死。”

　　雅居乐集团副总裁刘华锡透露，在市场步入调整期、销售压力剧增的背景下，雅居乐目前的策略是“短平快”，即优先选取一些优质地块，然后快速实现营运，快速实现开盘跑量。

　　某上市房企副总裁告诉记者，现在房地产市场环境虽然低迷，但正日益趋于市场化，调整也是未来的大方向。从政策上来看，中央政府并未出台任何楼市调控政策，也就是说，政府不会再以行政手段调控房地产市场。让开发商们接受市场的洗礼，这并不是一件坏事，反而对中国房地产市场的健康发展有益。

　　在房地产市场内在供求格局变化的背景下，市场对政府出台的救市措施是否还能重复以往的反应？瑞银认为，虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善性购房需求，但投资需求的反弹幅度并不明朗。另外，即便需求反弹、库存得以消化，吸取了过去几轮周期的教训，开发商可能也不会贸然增加支出、加快新开工。这对于短期宏观经济增长目标在一定程度上形成挑战。

　　对于金融部门来说，浦发银行某相关人士表示，现在没有产生楼市暴跌的环境：首先，没有急剧变化的经济形势；其次，刚需依然存在；第三，经济还在增长；第四，货币增速依然保持。

　　目前商业银行对房地产开发贷款的政策正在调整情况。浦发银行上海分行公司银行部人士告诉记者，房地产开发贷款减少与以往不同，银行更倾向于把贷款放给资质好、收益高的方向。房地产开发贷款规模大，风险高，收益相对降低，所以现在总行已经严格控制额度和授信审批了。

　　某监管部门领导在接受记者采访时表示，目前一线城市的需求仍很旺盛。导入人口和刚需存在，加上前几年的限购，还有很多消费潜力没有释放。从面上看，销售在减慢，价格从上涨压力到下降压力。今后，政府要继续加大保障房、共有产权房的建设，促进需求的分化，增加低端土地供应。届时即使房价下跌，低端的社会民众也有保障。

　　对于购房者来说，信贷支持无疑是他们最为关心的问题。改善型需求购房者张振成对记者表示，目前急需置换住宅的他已经有心仪的房子了，“贷款下不来，房东不交房。房东是上海本地人，是改善型需求，他也看好一套房子，也是因为贷款下不来，那头不肯交房，现在是一环套一环，大家都等着贷款呢，希望国家信贷政策支持改善型需求的刚需群体，一旦信贷政策松动，我们肯定出手。”□

(原标题：冷观房市走向)

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