杭州：卖出去是硬道理
文/《瞭望》新闻周刊记者王政
西湖、运河“双世界遗产”似乎没能止住杭州楼市调整的步伐。自今年2月开启中国楼市“马年首降”后，杭州楼市一发不可收地坠入下行通道，房价下挫、成交低迷、观望情绪浓厚。
近日，杭州官方宣布，从7月29日零时起，购买杭州市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。
“取消限购并不意味着楼市不用调控，而是要用市场手段重构供给、需求模式，推进房地产税立法、不动产统一登记等制度建设。”采访中，专家向《瞭望》新闻周刊记者提醒，当前要防范“双向调控”变为单边调控——市场的手段没跟上，行政的手段取消了。
杭州楼市处于下行通道
如今在杭州说房价，人们讨论的不是降没降，而是降多降少的问题。但在半年前，降价依然是能引发全国关注的话题。正如已经报道过多次的那样：今年2月底，杭州城北楼盘“德信北海公园”的一声降价，吸引了全国甚至不少外媒的目光。此后不久，同区域有两个楼盘跟进，3月开发商“屏住呼吸”，4月“悲伤”来临，降价延伸到其他板块，5月、6月、7月杭州楼市在“跌跌不休”的道路上渐行渐远。
自杭州出现楼盘大幅降价后，有关楼市泡沫、风险甚至“崩盘”的言论无不把杭州楼市作为例证。本刊记者走访发现，杭州楼市多个板块的楼盘价格出现较大降幅，而随着降价楼盘扩容，购房者等待观望情绪更加浓厚，进一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢为本刊记者解读说，“以价换量”本身就是一个矛盾，价格松动了，购房者大多会选择观望，成交量难以上去，从杭州楼市实际情况看，降价换量的效果并不理想。
当然，跌穿板块底价的“彻底低开”以及只求走量以楼面地价卖房的“裸奔”，还是能换来不少成交量。在这“甩开膀子”卖房的激烈竞争中，楼盘质量、开发商口碑越来越成重要考量，愈演愈烈的交付纠纷让购房者开始关注低价买进的楼盘质量以及能否按时交付。
国家统计局最新公布的“2014年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，杭州新建商品住宅价格在5月环比下降1.4%之后，6月继续以环比下降1.8%的数据“领跌”全国。尽管同比房价仍为增长0.7%，但与四年前相比，杭州房价下降了1.5%。这意味着杭州房价已经“阴跌”了四年，当然这里面有样本选择、统计口径的问题，但也能一窥杭州楼市调整的深度。
杭州本地的统计数据或许更具说服力。今年上半年，杭州市成交商品住房22723套，同比下降34.1%，成交均价15195元/平方米，下降13.2%。据杭州市住房保障和房产管理局统计数据，上半年，市区二手住房成交13113套，成交面积119.4万平方米，成交金额179.7亿元，分别下降49.4%、48.6%、51.2%。
“现在可以说，杭州楼市出现了普跌，真正进入了下行通道。”长期研究当地楼市的快房网首席评论员程伟明说。统计数据显示，今年前6个月杭州市新建商品房销售面积同比下降22.0%，降幅比一季度收窄4.4个百分点。
供求格局悄然变化
杭州楼市为什么会率先调整？一直以来，人们对疯涨的楼市以及“十年九调、屡调屡涨”的调控政策颇有微词，然而，当限购限贷这一“下猛药治沉疴”的调控坚持下来之后，楼市最终起了变化。本刊记者调查发现，除了楼市起步早、市场化程度高等原因外，杭州楼市在本轮调控中最明显特征是，抑制需求与增大供应“组合拳”。
抑需求对杭州楼市有区域特色的“需求类型”特别有疗效。过去十多年，杭州吸引了省内各城市居民，民营经济发达以及遍地“老板”，让杭州楼市的有限供给难以满足全省的巨大需求，加之彼时“炒房团”肆意炒作，杭州楼市一飞冲天“领涨”全国。限购限贷抑制住了投机以及外来需求，需求端重压得以缓解。
从供应来看，2013年，杭州市区共出让土地225宗，面积为12216.9亩，总成交额为1326.9亿元，土地出让收入紧随北京、上海之后位列全国第三。土地供应就是潜在的商品房供应，据估算，自2010年以来，杭州土地供应量“变现”为商品房的潜在供应量约为2000万平方米，即20万套左右商品房。
抛开潜在供应不说，数据显示，当前杭州楼市库存已超过13万套，创下历史新高，每月销售套数为六七千套。在此情况下，专家认为，房价松动、下跌是需供此消彼长的市场机制在发挥作用，“面对这一局面，‘千方百计去库存、把房子卖出去才是硬道理’会成为下半年楼市的基调。”
从现时来看，包括杭州在内的许多城市房地产供需关系发生了结构性变化，由供不应求到供需逐渐平衡，但这并非意味着房价会单向度波动，更关键的因素是预期。
信贷政策也是重要的影响因素，与成交乏力并行的是个人住房按揭贷款收紧，即使在人民银行召集商业银行开会研究金融支持住房事宜后，首套房个人住房贷款利率优惠也很鲜见，二套房贷利率则普遍上浮10%以上，一些银行仍停发住房贷款。开发商的降价、优惠全部或部分被银行的利率上涨抵消、吞噬，阻碍了“刚需”人群下单。
政府站在“中间地带”
风传已久的杭州楼市限购“松绑”消息近日落地，新规解除了对主城区大户型项目的限购，以及萧山、余杭地区所有户型的限购。
从“市场的归市场”这一点上看，不应简单把当前风起云涌的“解禁限购”看作“救市”，这是楼市重回市场轨道的必由之路。当然取消限购并不意味楼市不用调控，而是要用市场手段重构供给、需求模式，推进房地产税立法、不动产统一登记等制度建设。当前的确要防范“双向调控”变为单边调控——市场的手段没跟上，行政的手段取消了。
限购“松绑”将带来什么？莱茵达置业董事、总裁陶椿表示，限购取消以后，其实只是给房企一个信号，也就是市场已经触底了，不会奢望取消限购后对成交量带来很大的反弹。景瑞地产集团副总裁吴炜认为，限购和限贷都彻底退出舞台，整个社会的信心才会更足。
正如中国城乡建设经济研究所所长陈淮指出的，在抑制投机和坚持地方政府责任制上，中央政府的态度是一以贯之的。限贷仍在，投资需求无法借助金融杠杆掀起大风浪，而在投资房产获利减少、机会成本增大的当下，又有多少人愿意全款去“炒房”？
伴随着中国经济由高速增长向中高速增长的新常态转变，房地产行业从投资占主导向居住基本属性转变。“放水”救楼市刺激增长的做法已成过去。不打压也不刺激，政府站在“中间地带”，房地产业才能健康发展。□
(原标题：杭州：卖出去是硬道理)
成都主城区楼市价格仍面临下行压力，开发企业资金链紧张加剧。而开发商所期待的“政策市”，无疑是水中望月
文/《瞭望》新闻周刊记者胡旭
2014年上半年，在全国楼市不景气的大气氛中，成都亦未能幸免，销量、供应量双双下降。就在上半场艰难画上句号之时，全国刮起的“住房限购松绑潮”波及成都。7月中旬，松绑的消息迅速刺激了当周成交量，创出了年内新高。
采访中，专家为《瞭望》新闻周刊记者分析说，由于微调政策刺激，成都楼市购房者和开发商信心将短暂回笼，进而带来成交量的缓慢回升，但下半年价格大幅波动的可能性极小。下半年政策层面没有很强的预期，即使有也只能是局部的、个别的常规动作，不会出现所谓的全面救市，不应期待“政策市”再现。
成交小高峰难改房价颓势
7月17日，成都主城区住宅成交量达到519套，与前一天相比涨幅近两倍。同时，据中指院监控数据，当周成都主城区商品住宅成交面积24.83万平方米，环比上涨达100%；成交套数2132套，环比上涨也达到87%。而世家机构的监控数据显示，当周成都市主城区商品住宅户均成交面积达107平方米，成交均价11671元每平方米，均创年内新高。
到目前为止，成都官方没有正式确认住房限购政策已经取消。显然，开发商绝不会放过这最好的营销时机，不少看房者这些天都陆续接到销售顾问的短信，大意多为“限购取消，房价反弹概率增加，建议出手”。连本地“销冠”蓝光地产也在传闻出现后第一时间释出旗下品牌楼盘优惠信息，试图抢占政策变化后的第一波市场。
中原地产华西区总经理庄泽宝表示，若真的取消限购，短期来看，会在一定程度上刺激购房者预期，减少观望情绪，开发商也会乘机加推房源，加大营销力度。
事实上，对已经低迷半年的成都楼市而言，此时不管“限购松绑”是一剂强心针还是安慰剂，都足以点燃开发商掩盖不住的推盘热情。用锐理数据品牌营销中心总经理郭洁的话来说，上半年成都楼市“量跌价稳”，开发商比谁都着急。
嘉联地产发布的数据显示，上半年成都主城区住宅总供应面积271.68万平方米，环比下降44%，同比下降45%；总成交面积405.13万平方米，环比下降25%，同比下降10%。
不少人注意到，成都楼市上半年多个高端楼盘相继出现大幅降价，引发市场热议，甚至有人预言“拐点”将现。来自四川省住建厅的最新报告在强调成都整体房价较为稳定，未出现大面积、大幅度价格下降情况”的同时，也指出，房地产企业的销售压力进一步增大。
据统计，6月末四川省商品房待售面积为2016.95万平方米，同比增长15.7%。庄泽宝也表示，从他了解的情况看，虽然均价表现不明显，但上半年成都楼市价格下行压力相当大，对资金链紧张的开发商来说十分困难。
调控政策中性特征
实际上，在6月下旬，成都市就出台“关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施”，其中明确提出，支持居民合理住房需求，优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费。有分析称，相关部门可能在为下半年放松楼市调控做铺垫。
但庄泽宝则并不认同，他认为，成都近来关于楼市的一些调控都是常规动作。比如，将提高买房落户条件到90平方米，实为重新调整灾后重建政策，而且是收紧方向；又如推出存量房线上交易服务平台，实为规范市场秩序；而限购的取消，似乎预示着行政限制手段的退出，长期看来，这些措施都不会对下半年楼市的供应和价格产生实质影响。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文也坦言，房地产市场以及房价的走势，会同时受到多重因素制约，在考量限购政策变化是否一定会对市场产生利好的同时，必须注意到是否有负面因素产生抵消。
庄泽宝指出，下半年成都楼市的走向还是需要从市场属性来观察，一个最基本的事实是，成都目前仍然是一个刚需驱动的市场。嘉联地产的数据显示，上半年成都主城区成交面积为70～90平方米的占比达到44%，印证了他的观点。
而刚需市场最大的影响因素是购买者的支付能力，直接相关的不是限购而是银行房贷政策，包括贷款利率和首付成数。庄泽宝分析，一方面，预计央行下半年会继续坚持定向调控原则，另一方面，银行也会继续坚持多套住房的差别化贷款政策。因此，不能期待流动性全面放开来触动房价反弹。□
(原标题：成都：“下半场”难有“政策市”)
伴随交通等旅游配套日益完善，以旅游地产为核心品牌的海南地产业，在动荡中迎来了品质提升的破局关键期
文/《瞭望》新闻周刊记者郑玮娜魏骅
海南楼市在全国具有一定的风向标意义。2014年海南楼市整体跌宕下行，粗略统计较前两年高位下跌近4成。
近日，《瞭望》新闻周刊记者在调查中发现，受限于国内实体经济持续走弱，内地资金投入放缓，海南国际旅游岛旅游地产难以短期内提振。业界专家建议，宜通过合理的政策性调整，促进国际旅游岛旅游地产的转型升级。
市场遭遇艰难盛夏
受房地产市场限购及信贷紧缩政策的持续影响，今年以来，海南省房屋销售面积与销售额双双下降。上半年，全省累计房屋销售面积为464.58万平方米，同比下降18.8%，降幅比一季度扩大12.6个百分点。累计房屋销售额为488.08亿元，下降12.5%，降幅比一季度扩大3.6个百分点。
“海南楼市的承载力相对较弱，所以在大环境低迷时，海南楼市迎来了十分艰难的盛夏。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说，虽然部分楼盘依托海南得天独厚的环境资源优势和价格优势频频“出招”，但旅游地产作为“非必要性消费”的关注度正在下降，尤其是琼海等基础设施配套相对薄弱的区域，2012年之前楼市泡沫的水分基本被“挤光”，甚至出现了超过70%的下跌。
三亚湾红树林度假世界营销总监车旭说，粗略统计旅游地产在海南楼市的比重应超过8成，无论是广义的旅游地地产还是旅游地产，其针对的购买群体都是非刚需群体，“海南的刚性住房需求主要集中在海口市，尽管海口市已经放开限购政策，但现行的限贷政策、投资环境都会对非刚性需求产生强烈的抑制性作用。”
两极分化致楼市加速洗牌
由于销售额和销售量持续下滑，海南房地产企业的资金链趋于紧张，导致海南房地产企业加速洗牌。从今年初开始，万科收购香水君澜项目剩余开发和销售、广物收购海南之心三期、中信收购红磡香水湾二期、碧桂园通过收购部分股份形式注资澄迈海南欧洲风情小镇。王路认为，一系列收购完成后，2014年下半年各名企将逐渐展开注重品质的竞争。
专家认为，剥离资金周转压力的竞争，将让企业有时间和精力深耕项目本身的品质，这也正是旅游地产的实质。“躺着挣钱”的房企格局已经渐行渐远，除了基础性的配套设施，旅游地产将注入养生、养老、购物、国际论坛等更为多元化的旅游体验。
在业内人士看来，大企业需要考虑的不仅是项目回报本身，而且是思考整个区域的发展潜力和未来数十年的发展预期。比如，王路认为，楼市洗牌的同时，随着海南省陆海空交通等主要配套设置的陆续落地，也让国际旅游岛迎来了旅游地产全岛竞争阶段。
期待补齐服务短板
经历了多年前楼市泡沫弯路以及国际旅游岛政策出台后的大起大落，海南地方政府一直在努力探索一条房地产业持续健康发展的路子。
王路、车旭等业内人士认为，由于海南自然条件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜区分刚性需求与投资性需求的限购政策，根据国际旅游岛的定位松绑限购限贷等政策，针对三亚、海口等核心区、旅游区进行细致的区分定位，在保证刚需人群不受整体房价影响享受保障性住房的同时，适度放开旅游区域的购房指标、面积标准及贷款限制，避免“一刀切”的政策对市场健康运行造成负面影响。
“海南东线一些地方政府受制于土地财政压力被开放商‘绑架’，开发商在没有依照合同同步开发旅游配套基础设施的情况下，政府却缺乏有效手段予以监管，致使所谓的旅游地产再次沦为难以可持续发展的旅游地地产。”王路说，因此在这一个环节上，除了市场本身的作用，地方政府也应当夯实自身的监管能力，提高行业准入门槛，提振国际旅游岛的旅游地产附加值。
再比如，海南得天独厚的自然环境和气候为养老地产带来了广阔的市场前景。本刊记者走访调研发现，由于部分地方政府工作人员对“养老”等概念的曲解，致使各地对“养老”型旅游地产及配套设施的跟进力度“参差不齐”。
车旭等人建议，目前市场行为的自我净化功能相对有限，政府宜负起监管责任，通过政策把关让人力、物力流向旅游和养老等高附加值地产，逐步转变低附加值和投机性地产的发展路径。□
（原标题：海南地产艰难转型）
