房市调控“同与不同”
文/《瞭望》新闻周刊记者乌梦达
成交量大幅下跌甚至“腰斩”，“零首付”重出“江湖”，楼市各项指标全面下降……今年以来一些城市供需面出现反转势头，楼市“调整期”基本确立。中原地产统计数据显示，上半年全国典型的54个城市合计住宅签约套数113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到34%。
从北京来看，市统计局数据显示，2014年上半年，北京签约商品房数据为276万平方米(剔除保障房)，总成交额为738亿元，成交额同比2013年上半年1190亿元下调38%。而成交面积则为历史最低纪录，远低于2008年。
寒冷的不仅是楼市成交套数。据国家统计局公布的数据，2014年上半年商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积均同比出现下滑，而商品房待售面积激增25%，达到3.59亿平方米。近日，《瞭望》新闻周刊记者调研中发现，过去那种所谓“中国楼市只涨不跌，跌了也一定会涨回来”的“信条”，在这一轮调控中遭到了巨大冲击，业界普遍认为调整期真来了。
“狼”是真的来了
“有人不以为然，认为是房地产市场的周期性调整。但这次下滑绝对不同于以往。房地产市场下行已成定势。”国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌说。
回顾2003年中国房改之后历次楼市波动，与以往限购、限价等一系列“史上最严”调控政策造成的房价波动不同，今年的房地产低迷并没有明显的政策调整因素，且呈现出供需面反转的态势。
相比2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，高通智库认为，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往更长。
“中国楼市消化不良，前期已经把未来房价上涨空间透支了。”万科集团执行副总裁毛大庆说，“要慢慢通过市场来平衡，房地产‘不可能是一个永远没完没了涨价的产品’。”
北京市大兴区保利熙悦春天，今年3月开盘时500套房源，交10万定金的超过1000人，一房难求，开盘当天就销售超过90%，然而，从4月中旬开始，风云突变，第二期开盘的500套房子直到7月还没卖完。价格也出现了每平方米500元左右的降幅。
“开盘卖的都是位置不好的房子，现在二期卖的朝向和户型更好，本来打算涨价的，但是现在只能降价。”一位销售员告诉记者，但即使如此，仍然去化缓慢，“已经有好几个销售员没有业绩离职了，我现在已经1个月只有1单成功购房的提成，每个月只能拿到3000元左右的基本工资，3月一期开盘时每个月可以挣15000元以上。现在看来，下半年的日子也不好过。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，由于市场的分化加剧，“一线城市存货压力相对较小，有可能在明年下半年复苏，二三四线城市的调整时间将更长”。
房地产进入结构调整新常态
2014年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中，有11个城市今年成交降幅超过25%，受政策从紧影响显著。
中央分类调控的指导原则下，面对房地产市场下行压力，地方政府各类微调政策持续推进，主要从放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。
专家指出，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关，中国经济增速从高速向中高速调整，房地产业也进入了结构调整的新常态。
机构统计，6月全月，北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，合计土地出让21宗，土地总成交额仅55.85亿元。平均溢价率也降到历史低点，仅5.43%，相比之前的30%左右的平均溢价率明显下调。
在持续接近半年的地热房冷后，土地市场逐渐开始降温。之前认为难以受到影响的一线城市，交易市场已经明显降温，对土地市场的影响也逐渐开始出现。
某上市房企北京区域营销总监对本刊记者表示，现在的情况很不乐观，尽管从长远看北京等城市供需矛盾仍然会长期存在，但是今年最好的办法就是赶紧跑量，降低销售任务，“相比较一二线也出现的市场调整迹象，目前三四线整体趋势已经明确，预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。但房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。”
取消限购并不能反转楼市
从房地产市场来看，陈晟认为，目前呈现“三冷三热”的情况。
一是房冷地热，商品房成交明显趋冷，而一些地方，特别是一线城市的土地市场出现了逆周期火热，预计这种情况很难持续，主要是上半年三四线城市的风险加剧，倒逼房地产企业逐鹿一线城市，带动了这些城市的地价和成交量上升。但随着房企对后市预判的谨慎和资金链的紧张，开发商拿地热情可能下降，从5、6月来看，一线城市的土地市场也在降温。
二是“房冷人热”，住房交易趋冷，但是一些二手房业主和中介机构焦急火热。由于中央反腐和不动产登记等影响，一些特大型城市出现了二手房降价跑量的情况，而对于中介机构而言，今年上半年是一个寒冬，很多中介门店一个月只有一两单生意，维持生计都很困难。
三是“首冷改热”，从成交结构看，受房价和贷款利率影响更为明显的首套房刚需置业趋冷，中国房地产数据研究院统计上半年上海单价15000元以下的住宅成交惨淡，而改善性购房则相对活跃。
陈晟认为，目前房地产市场的表现和2008年国际金融危机时十分相似，都面临成交低迷、信心不足的情况，但不同点有二：一是2008年无限购而现在很多城市正在取消限购，引发了舆论质疑和关注；二是2008年随后出台的4万亿调控措施。从调研的情况分析，中央与地方资金有相当一部分，超过10万亿通过直接或者影子银行等间接方式流入房地产市场，严重扰乱了市场自身发展，注入了大量泡沫，而现在中央执行的定向宽松、严控风险对房地产信贷仍起抑制作用，民间资本对于房地产后续风险的担忧也在增强，房地产的资金链呈现偏紧。
也因此，要避免再出现2009年的房价报复性反弹，是否取消限购并不是关键点，因为本轮房价调整的主要矛盾是供需市场的调节，除了北上广深等供需关系仍扭曲的城市，其余城市取消限购并不会导致“天塌下来”。□
(原标题：房市调控“同与不同”)
