广东楼市“分化调整”
文/《瞭望》新闻周刊记者刘宏宇
今年以来，广东房地产市场降温明显，步入分化调整状态。《瞭望》新闻周刊记者得到的最新统计数据显示，上半年广东省新建商品房销售面积同比下降8.9%，增幅比去年同期大幅回落50.7个百分点；与此同时，房价增幅回落，70个大中城市中，广州、深圳6月新建商品住宅销售价格同比增幅回落，环比小幅下降。
增幅回落
广东省统计局于7月20日公布了一组“不容乐观的数据”，数据背后潜藏隐患。
其一，开工面积大降。上半年，广东房屋新开工面积5307.9万平方米，同比下降22.9%，其中住宅新开工面积下降27.4%。商品房销售面积3846万平方米，同比下降8.9%，其中住宅销售面积下降11.1%。商品房销售额3510.94亿元，同比下降8.4%，其中住宅销售额下降11.6%。
其二，囤地速度降低。房地产开发企业土地购置面积840.86万平方米，同比下降10.6%。
其三，库存加大。6月末，商品房待售面积4931.41万平方米，同比增长17.4%。
专家分析，今年房地产市场的调整是宏观经济增速放缓、房地产调控政策持续作用、房地产信贷政策收紧等因素共同作用的累积结果，也是房地产市场在去年高速增长后的理性调整。
从绝对数量看，今年上半年广东商品房销售面积3846万平方米，仅次于2013年上半年，高于2008～2012年各年的上半年销售量，处于历史较高位。
专家分析，与房地产业紧密关联的上下游行业众多，房地产市场的分化调整，短期来讲对宏观经济的企稳回升产生一定压力，同时个别中小房地产开发企业由于资金紧张也面临经营风险。但从长期看，市场分化调整有助于消化库存和行业整合，有利于房地产市场本身的健康运行。
目前，房地产市场需求以刚需和改善性需求为主。随着居民收入增加、城镇化推进，房地产市场还有很大的发展空间，关键还是要依靠市场规律，通过建立健全长效机制促进房地产市场健康发展，避免大起大落。
预计下半年，广东房地产市场仍将延续调整趋势，供需关系紧张的一线城市商品房销售成交逐步调整后趋于稳定，个别供大于求、库存压力较大的二三线城市或将迎来较大幅度调整。
广东省统计局的专家认为，虽然上半年广东经济增速有所回调，但运行总体稳定，健康良好。预计下半年广东经济在二季度企稳回升的基础上继续走强，GDP增速进一步提升。在此背景下，广东的房地产市场没那么“悲观”。
但从土地市场来看，上半年出现了“由热转冷”的情况。广州市计划土地出让率创新低。据《2014广州经营性用地供地蓝皮书》，今年广州预计出让居住用地64宗，商业用地83宗。然而今年上半年，广州仅出让居住用地24宗，商业用地15宗，出让率仅为26.53%。
具体来看，前三月连续诞生了番禺、黄埔、荔湾与增城地王，然而第二季度土地成交却急转直下，多宗靓地流拍中止，大多数以底价成交。数据显示，今年上半年广州通过招拍挂方式出让的地块一共77宗，成功成交60宗，总占地面积339万平方米，成交金额412亿元。
广州楼市调控“微放松”
从2013年开始，广州楼市实行“五限政策”——“限购、限贷、限价、限签、限售”。今年以来，房地产市场逐渐下行，各方面要求政府松绑的呼声渐高。从5月开始，在中央分类调控的总体思路下，广州已悄悄进行多项“微调”措施。
一方面，地方性“限价、限售、限签”政策逐步宽松。早在今年5月份，广州市的郊区——增城、从化率先松绑限价，开发商无须再搞“双合同”卖楼，并且允许高价别墅网签。
与此同时，增城、从化两地的限签政策也逐渐宽松，不少高价盘每月有一定网签限额。除了郊区松绑限价，市区的高价盘网签也在近几个月被放开。
另一方面，户籍政策放松，曲线救楼市。今年3月份，广州公布广州市人口调控和入户政策“1+3”文件，即《关于加强广州市人口调控和服务管理的意见》以及《广州市户口迁入管理规定》《广州市积分制入户管理办法》《广州市引进人才入户办法》等3大配套文件，放宽引进高层次、高技能人才的年龄门槛，也让户籍政策进一步宽松，使原本只能在广州买一套房或不能买房的外地户籍居民增加了一个甚至两个购房名额，无疑也能带来更多市场空间。
同时，广东将全面调整城市户口迁移政策，从放宽直系亲属投靠条件、降低大学生入户要求、逐步调整珠三角大中城市入户政策、放宽广东中小城市落户政策等多方面进行调整。
广州经纬行研究中心认为，在中央分类调控、分城施策的思路下，各地方调控措施将更趋于灵活。广州目前已经对限价、限售、限签进行了执行层面的放松，但预计下半年放开限购、限贷的可能性甚小。
下半年形势不容乐观
不少专家同时认为，土地市场未来底价成交或流拍的现象有可能持续蔓延。
合富房地产经济研究院院长龙斌认为，对于外围配套设施不完善的区域推出的地块，开发商拿地会更加谨慎，更容易底价成交；但对于中心区的优质地块，开发商仍会持较高的关注度。
开发商资金回笼方面压力增大，可能是导致土地市场未来状况不容乐观的因素。“下半年的形势或将更糟糕。”资深房地产专家韩世同预测，三季度的广州市土地市场很可能延续二季度的状况，而这又将对四季度带来严峻的考验，形势不容乐观。
韩世同具体分析说，一季度频出地王，曾给房地产市场带来很大的信心，是因为很多开发商并没有意识到楼市已经开始出问题了。所以进入二季度，土地流拍的现象就开始增多，开发商普遍谨慎起来，不再接受政府的开价。
“下半年如果政府不调整土地出让价格，情况将会更糟糕。”韩世同认为，政府需要及时调整心态，不妨调低起拍价。
第一太平戴维斯分析认为，预期在限购政策不撤销的前提下，广州市政府将继续从各种方面对楼市进行微调，对促进刚性购房需求的增长施加积极影响。多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年推货量增加，市场供应将有所上升，“去库存”将成为下半年主基调。预计房价短期内将在波动中出现阶段性下行调整，吸引刚性需求入市。
广东省房地产协会会长蔡穗生认为，“限购、限价”等措施不属于长效机制，其在房价过快上涨时有其合理性，但随着时间的推移及市场环境变化，其弊端越来越明显。当前住房市场普遍降温，市场机制正在发挥其调节作用，建议地方政府根据市场运行特点，适时有序退出“限购、限价”等措施，同时，加快建立房地产市场长效调控机制，避免市场大起大落。
“随着经济体制改革的持续推进和简政放权力度的不断加大，市场在资源配置中的决定性作用将逐步加大，市场在资源配置中的决定性作用将逐步彰显，房地产市场的行政干预因素也将随之减少，将为各类资本进入实体经济奠定良好基础。”
蔡穗生说，“上半年的房地产投资建设机构相比过去正呈现积极的调整姿态，非住宅类地产发展势头强劲。根据国家产业政策引导方向，投资开发医疗、健康、文化、休闲、旅游、养老、科技、教育、工业、物流等新型地产将是行业发展的重要领域，有望促使房地产投资保持平稳增长。”□
(原标题：广东楼市“分化调整”)
