黄瑜
人物简介：
黄瑜，高级房地产经济师、注册房地产估价师、注册造价工程师、国家开发银行特聘房地产专家，现任中国指数研究院常务副院长。
对于举国关注的房地产市场，专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言，而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一，中国指数研究院(下文称“中指院”)对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上，它目前的分支机构遍布主要大中城市，其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数，被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。
对于举国关注的房地产市场，专家、学者乃至地产商都会在各种场合发表自己的判断和预言，而作为中国目前最大的房地产专业研究机构之一，中国指数研究院(下文称“中指院”)对老百姓来说却似乎有些陌生。事实上，它目前的分支机构遍布主要大中城市，其建立的“中国房地产指数系统”会定期发布主要城市的房地产价格指数，被视为衡量中国房地产市场变化的重要指标。
“我们希望用数字帮大家总结一年一度的市场变化，同时我们也希望用数字，特别是用我们的模型来预判未来一年的市场趋势。” 在2015年中国房地产市场发展形势报告会上，中指院常务副院长黄瑜开门见山地说。不久前，中指院发布的数据显示，2015年1月，全国百城房价环比在经历了连续8个月的下跌后，出现了微涨。围绕房价“回正”的话题，黄瑜接受了环球人物杂志记者的专访。
房价指数怎么来
环球人物杂志：中指院有大量数据来自对全国重点城市的监测，这些重点城市有哪些？
黄瑜：百城价格指数涵盖了一、二线城市和重点三线城市。重点城市共50个：一线包括北上广深；二线包括天津、杭州等25个城市，主要是省会和计划单列市；三线包括莆田、中山等21个城市，主要是地级市。
环球人物杂志：对于各地收集的信息，中指院通过什么方式进行分析，做出预判？
黄瑜：相对于国内很多学者的市场感知和经验，中指院更多是用数据和模型对市场进行分析和判断，像“中国房地产中长期发展动态模型”就包括了6个方程和22个模块。模型预判不仅包括房地产市场本身的供求因素，还包括与房地产相关的宏观经济水平、政策等，对这些我们也会做一些关联分析。对于宏观经济，我们会做一些相关假设，如GDP增长，在综合考量各经济机构的研究成果后，我们假设一个增长率，同时假设货币环境整体稳健、政策干预比较少、房地产逐步回归市场化，在这个大背景下，我们会把长期以来的数据进行系统分析，对整个市场进行一个预判。
环球人物杂志：由此得出的房价指数能否预测楼市发展趋势？老百姓研究房价指数对个人买房有指导作用吗？
黄瑜：房价指数的主要作用是反映一定时期内房屋价格的变动程度和趋势。由于房价变化的根本原因在于供求关系的变化，因此在某种程度上，房价指数也能反映房地产市场未来走向，如中国房地产指数系统即被称为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标”。房价指数除了对政府部门、研究机构等专业机构具有重要意义外，对普通老百姓也具有重要的指导作用，因为房价指数简单明了，能够帮助普通居民及时了解房价变化情况，所以能对个人买房置业提供有效参考。
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现在是买房好时机
环球人物杂志：中指院的数据显示，2015年1月全国百城房价在连续8个月下跌之后首次回正，目前的均价是多少？
黄瑜：2015年1月，全国100个城市新建住宅平均价格为10564元/平方米；环比在经历连续8个月下跌后止跌，微涨0.21%。另外，北京、上海等十大城市新建住宅均价为18990元/平方米，环比止跌上涨，涨幅为0.59%。
环球人物杂志：哪些因素导致了回正？
黄瑜：价格回正主要有几个方面的原因：首先，成交量方面，2014年四季度以来，主要城市需求平稳释放，去年底成交量“翘尾”，12月成交量达2010年以来单月最高水平，楼市预期逐步转好；其次，供应方面，因春节临近，主要城市推盘量有所减少，短期内主要城市库存压力稍有缓解；再次，政府方面，李克强总理首次就房地产市场表态，积极肯定了行业中长期发展的重要性，市场信心有所增强；最后，企业策略方面，企业年初的业绩压力较为缓和，部分楼盘优惠力度相对2014年底减弱。
环球人物杂志：从数据看，不同地区、各线城市的房价是否出现分化的趋势？对一线城市居民来说，现在是买房的好时机吗？
黄瑜：2015年1月不同地区及各线城市房价均表现分化。从不同区域看，珠三角和环渤海房价环比上涨，涨幅分别为0.13%和0.17%，长三角地区房价环比小幅下跌0.06%；从各线城市看，一线城市房价环比全部上涨，平均涨幅0.78%，二、三线城市房价环比下跌，跌幅分别为0.1%和0.2%。
从地价来看，一线城市一直以来都是品牌房企关注的热点区域，住宅用地成交楼面均价持续走高，未来随着货币政策不断放宽，一线城市房价将面临一定上涨压力；从库存来看，一线城市库存压力较小，长期看主要是供应不足的问题，目前一线城市的出清周期普遍在12—14个月，2014年四季度以来需求逐步释放，库存压力不大。对于一线城市居民来说，现在不失为买房的好时机。
环球人物杂志：中国楼市一直有“金九银十”的说法，根据中指院的数据，这种说法有数据支持吗？
黄瑜：通常而言，“金九银十”指的是每年9月、10月为传统楼市旺季。从成交及价格数据看，“金九银十”有一定道理，但并不十分准确。具体来看，成交方面，根据50个重点城市交易数据显示，近5年来，除2011年外，其他年份9、10月的成交量虽然明显超过当年均值，是成交小高峰，但都未达到年内最高点。
再看价格方面，根据百城价格指数，近5年来，仅有2010及2013年新建住宅均价在9、10月涨幅明显提升。2011及2014年甚至出现下行趋势。
环球人物杂志：那么房价是否存在所谓季节性、周期性的规律？
黄瑜：价格波动的季节性、周期性规律并不明显。成交方面有一定规律，如年中、年底企业冲业绩的推盘高峰，“金三银四”及“金九银十”，成交量会出现一定幅度上涨，7、8月及1、2月的春节假期成交量较为缓和。总体来说，房价的变化主要受供求、政策、市场预期等多重因素影响，季节性、周期性规律相对不明显。
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缓慢增长是“新常态”
环球人物杂志：你怎么看今年房价走势？
黄瑜：从我们模型预判的价格来看，整体市场价格还有继续下跌的趋势。2015年的市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来，受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，但需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的快速上涨趋势，全年销售均价基本平稳。2015年全国市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%—2%之间。2月28日，中指院发布了2月的百城价格指数，新建住宅平均价格环比小幅下跌0.24%。
环球人物杂志：各线城市今年的房价会如何发展？
黄瑜：不同城市房价未来走势将继续呈现分化局面。从2014年10—12月的短期成交表现看，一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感，潜在购房需求仍较旺盛，同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高，若2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。
少数热点二线城市同样存在大量购房需求，库存压力减轻后房价走势或接近一线城市，但多数二线城市价格将相对平稳。大多三、四线城市市场需求在早期透支，库存压力较大，房价或将继续下行。
环球人物杂志：房地产市场未来几年的大趋势是怎样的？
黄瑜：首先市场已经发生变化，由原来的高增长逐步进入平稳增长期。2015年到2020年，整个增速还会下一个台阶，进入一个缓慢增长的过程，企业要调整发展速度，让增速趋缓，这是房地产的新常态。另一方面，去库存是有压力，但并不是说下个阶段一点市场都没有。不同的城市表现不一样，一线城市的市场空间还是比较大的，不仅现实供应不足，未来供应也不是那么多，潜在的需求非常旺盛。我们原来做过一些城镇化研究的相关课题，无论是大城市对GDP的贡献比例、人口的聚集性占比，还是面积占比，北京、上海跟纽约、东京等国际大都市还差得很远，所以这些大城市、大都市圈的潜力还是非常大的。
