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三四年前，几名浙江商人从一二线城市转战到江西小城德兴市开发房地产。他们认为，当时，三四线城市属于房地产开发的热土，有很大上涨空间。
这个总人口只有30多万人，市区人口5万多人的小城，房价也在两三年内从1000多元被推高到4000多元。
在中央金融政策对楼市“急刹车”的调控之下，资金链断裂的开发商求助于民间借贷。
随着小城的楼市“泡沫”破裂，开发商背负高息民间借贷，曾经的明星地产项目陷入窘境。
两年多时间，江西德兴市的“地王”——福泰商业广场就经历了众星捧月到烂尾的过程。
在政府的协调下，开发商德兴福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）的债务问题仍未化解。
截至目前，福泰公司开发的地块仍保持着土地交易价格最高纪录。
2013年下半年，福泰公司从民间借贷1.5亿多资金。正是这些高息借款压垮了这个项目。
在三四线楼市行情最差的2014年底，随着福泰以及德兴另外几个楼盘相继“出事”，这个县级小城的房价应声而落。
德兴市楼市由盛到衰的3年，也是中国中小城市楼市经历飞速发展到滞涨的3年。
“地王”项目停摆
价值几个亿的项目被抵偿民间借贷，股东发现借贷款未入公司账目
王永增，福泰公司第二大股东，公司监事。
过去一年多，王永增一直在举报福泰公司董事长钱亚军。王永增的目的只有一个，他想拿回自己的投资。
5月13日，王永增举报钱亚军涉嫌非法集资、侵吞公司资产一案在德兴市公安局立案。
福泰公司是德兴市迄今为止的“地王”开发商，所开发的福泰商业广场也引领着德兴楼市的风向标。
但在2014年下半年，福泰公司遭遇债务危机，项目被抵债，公司陷入停摆。
王永增认为这一切都是福泰公司董事长钱亚军涉嫌违法造成的。一年多来，王永增一直向公安机关举报，但此前一直未获德兴市公安局的立案。
“我的前途未卜。”5月18日，钱亚军对新京报记者说。前一晚，他接受德兴市公安局经侦大队调查问讯到半夜12点多。
王永增称，他和钱亚军是同乡，也曾是他最信任的投资伙伴。
2011年5月，他从老家宁波来到江西德兴，跟着钱亚军第一次投资做房地产，没想到自己2000多万的资产全部套牢，还背负债务，“老婆多次想跳楼”。
3年时间，几个亿的资产在钱亚军手里没了着落，王永增接受不了这个现实。
王永增曾在债务危机爆发后，回到公司。他找到一些钱亚军民间借款的借条，上面简单写着什么时间借多少钱，钱亚军签名，盖着福泰公司的章，月利息多在4%~6%。
“总共有1.5亿多元，这么大数额的钱，从没有入过公司的账目。”王永增说，钱亚军未通过股东会决议，这样做已涉嫌违法。
“债务危机爆发后，钱亚军用公司价值2亿多的房子抵偿这1.5亿多元的债务，现在基本抵完了，那么股东的钱呢？”他说。
截至目前，福泰员工们数月拿不到工资，除了数名财务人员外，几乎全部离职。尚没有完工的二期福泰家居城项目脚手架还没有拆除，从2014年底停工至今，变成“烂尾楼”。
原本生意“火爆”的福泰商业广场逐渐人气降落，业主们因为拿不到合约规定的返还款，数次拉横幅。前不久，业主与福泰公司之间的矛盾再次爆发，商场彻底关门。
创造新纪元的“地王”
福泰公司以7550万元竞得土地，每亩440万元刷新德兴市纪录，此前土地多在30多万元一亩“现场很激动，想当于创造了德兴楼市的新纪元。”福泰公司前副总徐志勇回忆2011年5月那场拍卖会，仍激动不已。
当时，钱亚军带着王永增从浙江宁波来到江西德兴，一周之内，他们便决定拍下看中的一块土地，“志在必得”。
“竞争还是很激烈的，起步价是3600万，一次加50万，当时有人一下子加1000万。”参加了那场拍卖会的徐志勇回忆。
他记得钱亚军三次举牌，分别是“6600万、7450万、7550万”。
拍卖会之前，德兴的开发商拿地价格在30多万元/亩。但是，7550万的价格被“一锤定音”之后，德兴的土地被炒到了史无前例的440万/亩。
福泰公司拍下“地王”后，德兴市的平均地价从30多万/亩很快涨到了200多万/亩。
钱亚军拍下的也是德兴市风景最好的地段。
德兴市相关政府官员告诉新京报记者，在整个上饶市，德兴是房地产开发相对较晚的一个城市。
2011年，跟大多数三四线城市一样，德兴当时也正在运作新城区的规划和开发。德兴市政府一份公开资料显示，德兴市当时的城市开发重点是“控制老城区、发展南门新区、重点建设一河两岸”。
钱亚军看中的那块地，正在洎水河岸边，对岸就是德兴新城区。在钱亚军看来，以工业立市的德兴，相当于一个楼市开发的“处女地”。
钱亚军是典型的浙商，他在老家宁海县经营三个制造型企业，做进出口贸易。早年“温州炒房团”跑遍全国各大城市炒房时，他也跟当地人一起到处炒房。
不过，到了2010年前后，全国一二线城市的房价已经“水涨船高”，渐渐地超出大多数人的购买力。“炒房团”随着楼市“天花板”的临近，声势渐渐减弱。
“在那个时候，我感到楼市行情不好了。”钱亚军说。
“当时我认为，土地在未来肯定是稀缺资源。”2010年，放弃“炒房”，钱亚军转身投身到了“炒地”大军。
江西省东北部的几个地市邻近浙江，不少浙商聚集在这里“炒地”和从事房地产开发。
不担心投资失败
当时只要投入项目20%，就能拿到预售许可证卖房，很快就能赚到钱“我当时想，要做一单大生意。”钱亚军说。他和合伙人王永增等人认为，有了政府支持，又有黄金地段的位置，他们肯定能在德兴大赚一笔。
5月15日，钱亚军说，按照当年德兴市楼市的发展势头，他们投资的福泰商业广场项目估算投资2.56亿，项目建成后总销售收入约3.55亿元，预计税后利润7244.1万元。
事实上，当时买完土地，福泰公司账上只剩1000多万元，即便加上银行贷款，也不足1个亿资金。
但钱亚军当时并不太担心投资失败。
“当时的房地产可以说‘疯狂’，只要投入项目的20%，就可以拿到预售证卖房子了。好像谁胆子大，谁就能赚到钱。”德兴一位从事过土地评估工作的人士回忆。
2013年，福泰商业广场项目和2012年底福泰公司投资的另一个商住综合体项目福泰家居城同时入选德兴市“重点项目”。
“按照当时规划，这两个项目将是德兴市的‘门面’，政府也很重视。”德兴市政府相关负责人告诉新京报记者。
有了政府的肯定，福泰商业广场的运作“非常顺利”。2012年底，福泰商业广场一期住宅楼开盘时，也发生了跟“地王”同样的连锁反应。
福泰住宅楼的开盘价在5000元左右/平米，很快，德兴均价2000元左右/平米的房价也涨到了4000元左右/平米。最终，一期住宅楼开盘回收了1.8亿资金（实际到账1.3亿多元）。
一位德兴本地开发商告诉新京报记者，福泰一期开盘在德兴也具有“标志性意义”，此前，德兴房价不足2000元/平米，这之后，德兴的房价应声而涨，原来销售价格在1000多元/平米的楼盘，直接涨到了3000多元/平米。
“此时，单单运作福泰房地产项目，我们的资金很充足。”福泰另一大股东王永增告诉新京报记者。
但是钱亚军在这个时候做了一些让多数股东反对的决定。
钱亚军在福泰房地产项目刚开始运作时，就用5000多万资金投资运作了一个工厂，江西省福兰克塑化实业有限公司（以下简称“福兰克公司”），主要生产窨井盖和塑木型材。
2012年底，钱亚军又以4650万的价格从政府手中拍到一块土地，叫做福泰家居城。
王永增表示，他作为第二大股东以资金紧张为由，反对继续拍地，但“钱亚军一意孤行”。
钱亚军当时认为，资金根本不是问题。当时，除了一期楼盘资金已经部分回笼，他还向上饶银行以公司名义申请了4500万的贷款。
蜂拥而至的民间借贷
股东撤资，银行断贷的情况下，董事长涉嫌绕过其他股东，私下以公司名义高息集资1.5亿多元
钱亚军没想到的是，危机正是从贷款开始。
他说，2013年下半年，福泰家居城运作半年，迫切需要投入更多资金。但是，2012年下半年以来，受国家房地产宏观调控政策影响，银行陆续出现收紧对房地产开发贷款的情况。
上饶银行直接关闭了对房地产开发贷款的大门。
银行“断贷”之后，当初一起合伙的其他股东，因为不同意钱亚军的管理方式和投资策略，纷纷撤股。
2013年初，王永增因为“坚决不参与该项目（福泰家居城）的合作”，而选择退出家居城项目。随后，他与钱亚军发生严重分歧，就连福泰商业广场也彻底不管。
“那之后其他股东再没有拿钱进来。”钱亚军说。
钱亚军将目光投向了在德兴正“火热的”民间融资。
“很‘疯狂’，基本不用什么担保协议，直接借贷。”德兴周华会计师事务所所长吴周华告诉新京报记者，这一时期的民间资金有很大一部分流向了房地产市场。
2014年1月2日，吴周华向朋友募集到2200万元，借给钱亚军，月利息4%，期限半年。
一份来源于钱亚军的“民间借贷明细表”显示，从2013年下半年，至2014年8月，1年的时间，钱亚军向30多位民间人士融资，合计1.5亿多元。
这其中，多数借款利率为4分，部分高达5分，甚至有1000万的借款利率达到了6分。每个月，钱亚军仅支付民间融资的利息，就达641.9万。
王永增说，这些高息民间集资他和其他股东并不知情。钱亚军在未召开董事会和股东会的情况下，瞒着其他股东，以公司的名义，高息集资借贷1.5亿多元。
王永增至今仍不相信，钱亚军把这1.5亿多资金用在了公司，因为这笔资金没有在公司账面体现过。
福泰公司会计董姓女士向新京报记者表示，确实没见过这些钱，资金没有走公司财务流水账。
钱亚军后来解释，这部分资金一部分直接用来还账、支付利息，一部分直接支付了公司运作中各种投入。
王永增认为，钱亚军私自向民间集资，又将集资款挪到别处，致使福泰公司陷入窘境，最终彻底停止运转。
他后来向德兴市公安局举报，“钱亚军涉嫌侵占公司财产、非法集资、私刻公章”。
无人接盘“失去最后稻草”
2014年是德兴楼市行情最差的一年，原有意打包购买福泰项目的公司反悔，债主围堵了公司大门。
钱亚军对新京报记者称，他起初对偿还这批借款“胸有成竹”。
2014年2月，福泰家居城的商业综合体已签订合同，打包出售给德兴市聚隆经营管理有限公司，原价估值1.9亿左右，打包销售价1.35亿元，分期支付。
“如果能拿到这笔钱，让我还完债务，剩余的支付工程款，危机肯定能够化解。”钱亚军说。
但钱亚军所说的“最后一根稻草”也失去了。2014年年初，原有意打包收购项目的公司反悔。
当时德兴市的楼市已出现颓势。
此前几年，受国家相关部门出台的调控房地产市场过热的政策影响，全国大中城市陆续出台“限购令”。
德兴市房地产行业相关人士曾告诉新京报记者，当时虽然德兴没有出台“限购令”，但是相关银行证监会出台的限制贷款等政策最终还是波及到了德兴。到了2014年，德兴市投资性买房大幅下滑，房地产市场几乎“跌入谷底”。
“2014年是德兴历史上卖得最差的一年。”他说。
由于德兴聚隆公司的反悔，福泰公司资产再次面临无人接盘，敏感的民间借贷者马上围堵住福泰的大门。
2014年8月初，吴周华“提前觉察出不对劲”。
2014年7月，吴周华的2200万借款到期，但他未如约收到剩余的1900万还款，立即去钱亚军办公室询问。
随着时间推移，上门要债的人越来越多。吴周华决定，必须赶紧解决自己的那笔债务问题。
2014年8月8日，吴周华跟钱亚军签订“债权转购协议”，“以1300万元购买福泰商业广场商住楼一层26间商铺的方式结算1300万的到期借款”。
两天后，德兴市第一场房地产公司债务危机爆发。德兴市另一个房地产项目“嘉艺尚品”开发商跑路，债权人围堵了政府。
“嘉艺尚品那边一爆发，福泰也撑不住。”钱亚军说，他被债权人围堵在办公室，甚至有债权人吃住在他的办公室。
“他还挨了打。”知情人士告诉新京报记者。
王永增也没有幸免，他曾在债务危机爆发后回过一次德兴，刚到达酒店，就有人围上了他从宁波开过来的车子。
“钱亚军非法集资1.5亿多元是犯法的。”王永增说，他对这些借贷并不知情，他怀疑钱亚军在爆发财务危机后集资，“他做好潜逃准备”。
据德兴市政府相关负责人讲述，“为了维稳，避免爆发群体性事件”，德兴市政府很快便成立了针对嘉艺尚品和福泰公司债务危机的“帮助协调处置领导小组”。
2014年11月10日，福泰债务危机爆发3个月后，福泰公司在德兴市政府工作网站发布《关于用房产抵偿债务实施方案》。
根据会计事务所审计，当时，福泰公司三个项目的资产合计为6.685亿元；债务合计为5.60亿元，包括1.492亿民间借贷、0.483亿银行贷款和工程款等。
当时的处置方案是，从2014年11月20日至30日，债权人按要求办理债权转购手续。而抵偿具体方案是，债权人原则上住宅按9.5折、商铺按9折进行办理。
钱亚军说，目前，所有债务已经处置80%。
一张“福泰公司债务抵房款统计总表”显示，截至2014年11月13日，包括福泰商业广场、家居城、福兰克公司在内的房产约5.87亿元被抵偿债务。
钱亚军认为，如果没有政府出手帮助他用房子抵偿债务，在房地产市场最为疲软的2014年下半年，他很难靠自己以这样的价格消化掉这么多房子。
钱亚军说，公司所剩资产约为7000万左右。但因为公司已经停止运营，这笔资金每天都在缩水。
但这个方案王永增并不认可。他认为，钱亚军涉嫌非法集资造成公司这个局面。房产被债主瓜分后，留给股东的也只是房产，而他想要回自己投入的2000多万元现金。
“福泰败在了老钱的手里。”徐志勇感叹：“民间借贷那么高的利息，就是在那块地上挖金子，也挖不出来那么多钱。”
紧急去库存“福泰和嘉艺尚品倒下后，德兴的房价有一个小回落。”德兴市住宅均价每平米从5000元左右跌至4000元左右
以福泰为代表的房地产项目停摆，整个德兴的地价和房价都应声而落。
据德兴多位房地产开发商讲述，从2014年至今，德兴没有再向房地产开发商拍出一块土地。目前在德兴运作的楼盘，全部是2013年之前的项目。
来自上饶市房管局的统计数据显示，2014~2015年，上饶市的库存量达到了23个月。此时，全国三四线城市住宅库存去化时间最高的是30多个月。
上饶市房地产协会相关负责人王文（化名）对新京报记者表示，去化时间比较科学的区间是5~10个月。德兴市的库存也早已超过了这个合理区间。
“福泰和嘉艺尚品倒下后，就像戳破了一个小泡沫，德兴的房价有一个小回落。”德兴市一位房地产从业人士告诉新京报记者，德兴市住宅均价一度从5000元左右跌至4000元左右/平米。
一个在2013年以1.3亿左右拿到土地的开发商，至今没有动工。他曾支付一半土地款，剩余的至今没有支付。
“这是正常的，三四线城市必须尽快结束盲目开发、不正规开发的局面，回归科学发展的新常态。”5月20日，王文告诉新京报记者，近两年，类似德兴的问题在整个上饶市层出不穷，房地产开发商跑路的消息在当地已经不算新闻，烂尾的楼盘在一些地区随处可见。
王文说，去年，上饶市房地产协会起草了“去库存21条”，提议政府鼓励农民进城购房、加大购房补贴（购房每平米补贴150元）和财税补贴力度、加大住房公积金支持力度。目前，上饶市政府已经出台相关政策。
“福泰等房地产公司，可以说是牺牲品，但是反过来说，这些开发商也应该反思，如果房地产经济还持续过热，最终会在过度膨胀中爆破。那样，悲剧的可能是更多人。”王文说。
责任编辑：倪子牮
