哈继铭：论房价泡沫与房地产制度建设(图)

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭 摄影 邹宪/中国新闻周刊
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　　【提要】 房价涨得太快，风险有三：一是高能消耗，造成经济过热；二是拉大贫富差距；三是增加金融风险。中国房地产业从房价收入比、房价租金比、资金成本的比重这三个指标上看，都有过高的倾向。房地产业可能存在泡沫，虽然泡沫是局部的，但影响是全面的。房地产业应该推行制度建设，而不是暂时的宏观调控，有些政策应该成为长期的制度，价格高低交给市场来完成。

　　房价涨得太快有三大风险

　　现在我还是以宏观经济研究者的身份来跟大家探讨这个问题。我非常同意聂会长刚才说的，房价上涨过快是宏观经济问题，房地产行业增速过快也是宏观经济问题，产业链过长，本身它在其中占的比重是30%，但是它带动了钢铁、水泥的链是很长的，而钢铁、水泥又是高耗能的行业，造成了油电煤运的短缺和经济过热。这是第一。

　　第二，房价涨得太快是能够拉大贫富差距的。大家都知道，根据世界银行的计算，我们目前的基尼系数是0.45，和很多亚洲国家相比，和美国这样的国家比，我们都比他们高一些。一般来说只要达到0.4了，贫富差距就是比较大的。当然拉美国家贫富差距很大，我们不能像他们那样。但是，房价涨得太快的话，财富上也可以拉大贫富差距。先买房的人收入水平会比没买房的人高一些，他买了房以后房价又涨了，后面的人要以更高的房价买，或者买不起。进城的人也会受到影响，农民进城买房比较困难。当然也可以考虑廉租房，这是另外一种政策的配套，也不能使所有的人进来以后都住廉租房。所以，房地产价格增长能够在财富上拉大贫富差距。

　　第三，房价涨得太快，会增加金融风险。我们知道，房地产这个行业是建设和购买两块都要银行贷款的，这是这个行业特殊的地方。在国外，有很多开发商是把房子建完以后再卖，一级厂商融资的途径是，除了银行之外，还有股票、债券，最后把房子建成以后再卖。我们则是依赖于消费者，从银行贷款。所以，现在看到有些城市，房地产方面，包括给开发商的，包括给购房者的贷款占总的贷款比重非常大，占到70%。这个数字在全国范围内还在不断的上升。也许有人说，这段时间还不错，大家还贷还挺好，眼前还不错，如果房价真是在某些地方泡沫很大，将来破的时候，原来不错的会变成非常错的。房价涨的太快的话，也是不太好，这是我关于房价涨得过快的观点。

　　关于房地产泡沫的数据

　　另外，什么叫泡沫？泡沫这个东西很难定，我们要让大家来评判是不是泡沫，而不是我们说有泡沫就有泡沫，说没泡沫就没泡沫。

　　我想给大家提供一些信息，大家不妨自己来判断价格到底现在到了什么程度。大家通常谈的房价收入比不是很多，一般国际标准是三倍到六倍的区间里算是比较合理的。中国的房价收入比我们也做了计算，2004年全国平均接近于9倍，上海、杭州等一些城市更高一些。当然，也有人算的比例很低，大家也可以交流一下到底怎么算的，绝大多数经济学家和业界人士算的都是房价收入比较高。但是，也不能光靠这个数字就说有泡沫或者没有泡沫，还要看其他一些综合的指数，看完以后大家做出一个理性的判断。另外，房价和租金比也是涨得比较快的。

　　最近英国《经济学家》杂志刊登了一篇文章，说全世界很多国家都有泡沫的迹象。有的国家调查的房价涨幅比我们还高，比如说南非，美国也涨得很快，他们算了一个房价租金比，历史上有一个平均的数字。他们又计算了，最近这几年的房价租金比和历史上平均的数字相比的差距是多大。发现澳大利亚是70%，也就是说，它在2005年的时候，和它过去20年平均的房价租金比，现在的比例比过去平均数高出70%。英国高出50%、美国高出40%。我们国家也能用这个来算一下，但是我们的时间没有那么长，我们的有些地区，百分之七八十是一样高的。香港在1997年的时候，比例也是很高的，然后房地产的泡沫就破了。但是，并不是说高了就一定破，没有人能预计什么时候泡沫能破。我只是拿中外做个比较，使大家心里有个信心，大家自己来判断。

　　还有资金成本的比重，资金成本简单地说就是住房贷款按揭的利率，现在的利率是五点多，有的地方是六点多。在中国有些地区回报是不到六点多的，所以用贷款买房子出租的话会亏本，除非你将来卖掉的话会赚钱。如果涨幅不像以前那么快，或者有所改变的话，很难保证大家到一定时候还能挺得住。但是，挺不住不一定是件坏事儿，因为本来利息就可以是变化的，如果大家都买房子出租的话，租金回报率自然会下降，一开始还能撑一阵子，资金雄厚的能撑一阵子，资金不雄厚的就撑不住了，就会出现抛盘。但是，现在我们还没有看到，现在看到的是交易量萎缩。通常在房价下降以前，总是会有交易量萎缩的，历史都有这样的过程。因为房子不会像其他的东西，放在那儿不会坏。

　　我从三个指标上给大家提供一个信息。房价租金比有一个研究，在我们调查的过程中有许多接近一半，资金成本超过了租金成本。我们同样拿国外的情况或者境外的情况做一个对比，和香港比，那时候的比例是差两倍多一点，1997年的时候，然后泡沫破了。中国现在某些城市是1.6倍到2倍，有的接近2倍，但是绝大多数还没有到这个数。如果全国平均来算的话，只有1，1是很正常的。三个指标就显示了有泡沫，但是局部的，或者你不承认这种泡沫也好，但是三个指标显示房价有点不合理，它是局部的，这是肯定的。

　　话又说回来，在任何一个大国，泡沫都是局部的，不可能美国纽约房价和阿拉巴马一样。阿拉巴马州的房价很便宜，华盛顿就贵一些。泡沫不可能全国都是一样大的，但是这并不妨碍局部泡沫的破灭给金融机构带来很大风险，金融机构的风险的影响不仅仅是全国的，这个银行和其他企业、其他银行关联度很密切，一旦某个地区出现问题，影响到金融的话，这个道理我不用多讲，大家都很清楚。所以，局部泡沫破灭的话，依然会给整个金融体系的稳定造成危害。为什么房价会涨得那么快？在座的都有共识，尤其是我非常同意孟先生刚才说的，存款利率扣掉税之后，还远远低于现在的通胀率。在这样的情况下，存款要亏钱的。大家知道，美国的存款利率比中国高，如果我们的存款利率能往上提一提的话，也不至于有这么多人炒房。当然，还有其他的金融工具也是比较缺乏的，再一个，市场的发展还需要进一步的进行。所以，对房子的需求不一定是以自己住为需求，而是为了投资，把钱放在房地产这只篮子里，很多鸡蛋都放在这个篮子里了。这样就增加了老百姓自己的金融风险，一旦将来房子价格下跌的话，可能是他们毕生的储蓄，可能就会有风险，所以投资房子对很多人也是有很大的风险。当然，解决的方法是我们要开辟各个渠道，把利息适当的往上提一下，不要让人家把钱存在银行得不到实际的收益。

　　是宏观调控，还是制度建设？

　　至于现在的宏观调控，我发现市场上有很多人把不是宏观调控的东西戴上宏观调控的帽子。经济调控的手段分为宏观调控和微观调控，或者说价格性调控和非价格性调控。我们现在发现用的行政措施还是比较多的，真正价格性的宏观调控很少，基准利率加了一次，利率提高了一些，这些都是宏观政策。这次针对房地产，有一个资本级差利得税，这也是价格型的调控政策。尤其是对需求方的宏观政策并没有，我们知道美国也很担心它的房地产有泡沫，中央银行把短期的利率加了200个点，而我们加得很少，但是我们的房地产涨幅根本不亚于美国涨得快的城市。既然那个时候宏观政策在调控的时候没有很多的话，我们现在怎么能寄希望于宏观调控放松一点呢？本来价格性的宏观调控用得就不是很多。所以，我觉得现在要把宏观调控，尤其是把宏观调控和制度性建设的政策区别开来。比如说级差利得税，这个东西难道是暂时的吗？是宏观调控过热的时候用一下，不过热的时候就取消吗？不是，它是一个制度性的建设。

　　在美国级差利得税早就有了，而且税率比我们高得多。市场经济也需要一些政策的规范，因为市场经济有好的，也有坏的，有有序的市场经济，也有无政府的市场经济，没有规范的市场经济，很可能就演变成无政府的市场经济。我们也看到拉美一些国家，那时候也是市场经济，但是为什么爆发金融危机呢？就是没有好好监管，没有规范金融业和企业的行为，所以最终造成了金融危机。并不是说市场经济本身就是一个灵丹妙药，市场经济有需要政策对它进行规范的要求，才能使它健康的发展。所以，有些政策是制度建设的政策，而不是随着宏观调控的波动而转变的。

　　房价到底会不会下来？那个东西完全是由市场来决定的，政府不应该，也没有说要把房价调下来，要真的是房价往下走的话，我们也没有必要让政府把房价托起来。制度性建设要到位，要持之以恒，至于价格要涨要跌，那是市场的事。

　　最后我想说关于消费和投资之间的关系。刚才孟先生也说了关于消费和投资之间的关系，消费可能压住了，出口要抑制，要刺激消费。这个观点我很赞成。将来我们国家的增长不能完全依赖出口，依赖投资只能是生产过剩。我想说明的是，您所说的消费比较弱，在我们国家，消费中并没有包括房地产，全世界都是这样的。消费是要刺激，但是如果房价太高了，您说的消费反而刺激不起来，大家都得攒钱买房子，都不消费了。

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