李华罡：税收政策调控楼市需要新思路

　　“国六条”中重要的一点也是要求进一步发挥税收政策的调节作用，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。因此，我们急需思考如何通过合理的税收调控政策，促进房地产业健康发展。

　　国务院出台关于房地产的六条调控措施以来，各相关部门将如何落实“国六条”为各界所观望。国税总局本月22日宣布，将提高土地保有环节的税负抑制囤积土地，促进空置

房处置。尽管征税细则尚未披露，却已经引起了极大的反响。

　　税收政策要从供需两个方面着力

　　税收除了保障国家财政收入外，一个很重要的职能就是作为宏观调控的重要手段。

　　近日，有网站就如何调控房价的问题进行了网络投票调查，结果显示，39%的人认为税务总局应出台税收调控政策打击投机者，25%的人认为应提高房贷首付比例，19%的人认为应该增加每年的土地供应量。看来民众对税收政策的期望很高。而“国六条”中重要的一点也是要求进一步发挥税收政策的调节作用，完善住房转让环节税收政策，引导和调节住房需求。因此，我们急需思考如何通过合理的税收调控政策，促进房地产业健康发展。

　　以前包括税收政策在内的宏观调控政策，主要是期望通过抑制对土地和住房的需求，来抑制房地产投资过热和住房市场需求过热局面。但是，市场对价格的预期却是长期的，故抑制需求的政策只能起到短期作用。长期来看，不仅无法满足投资和居住的需要，也无法缓解供需的紧张程度。因此，中央提出下一步要“切实调整住房供给结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房和廉租住房。”从我国目前房地产业相关的税种来看，有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等11种之多，但主要都集中在开发和流通环节。如何配合中央对经济适用房和廉租房开发的要求，在开发和流通环节给予廉租房建设一定的优惠，并合并和简化相关税费值得我们进一步研究。

　　应考虑降低流转环节

　　税赋而提高持有环节税赋近日，国家税务总局和国家统计局分别发布了两组有趣的数据，“今年1至4月，中国房地产契税仅增长7%，其中上海契税下降了四成七，北京下降了两成。”“截至今年4月底，全国商品房空置面积同比增长18.9%.”大家都知道，买房子都要交契税。但我们看到，一方面房价高涨，另一方面交易量却在下降、空置率在提高。与此同时，仍有不少房地产商声称，目前销售量很好，房子已经卖光了。说明确实存在部分房地产商利用信息不对称，囤积居奇、从中牟取暴利。对此，税收政策并非是无可作为。早在今年3月，国家税务总局发出了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。此举使得房地产企业的资金使用成本得到提高，捂盘惜售的预期收益下降，有助于促使他们按期售房，以加快资金周转。下一步，我们应当思考如何将税收信息和其他相关部门的信息披露有效结合，强化过程监管和增强房地产市场信息透明度，进一步打击房地产业中的欺诈和偷税、逃税行为。

　　现在我们房地产市场存在着一个矛盾：一方面城市中存在着大量的“很少有人住”或“只有很少人住”的闲置存量资源；另一方面增量资源，也就是新房市场又供不应求。

　　目前，我国的城镇中人均住房面积已达25平方米以上，但城镇中住房困难群体的比重却高达20%.这两个数字之间存在着明显的不相称，主要原因之一就在于一部分存量资源闲置严重。二级市场和租赁市场发育迟缓是造成这种现象的主要原因。我们以往的税收政策对流通环节比较侧重，主要是为了防止过度投资和投机。其实，在社会保障体系还不完善，通货膨胀压力较大，投资渠道有限的环境下，投资房地产是工薪和白领阶层防病养老的主要手段。我们应该考虑降低流转环节税赋而提高持有环节的税赋，促进房产的流通、转让和租赁来盘活存量、提高利用率。

　　要防止税收调控政策“一刀切”的情况

　　此外，还有两个要注意的方面，一是防止税收调控政策“一刀切”的情况。从契税的地区构成来看，北京、上海、广东、江苏、浙江五省市的契税占到全国契税总收入的一半以上，而且国务院特别指出了北京和深圳的房价上涨不正常。说明全国的房地产市场明显出现了结构性过热和发展不平衡。在国外，房地产相关的税收政策制定权和管理权一般由地方政府来执行。而在我国，税收立法权都集中在中央一级，地方政府缺乏自主的税收调控权限。因此，可以适当考虑税权结构的合理划分，防止个别地方过热，全国跟着“吃药”的现象。二是，要廓清税收调控政策所致的新增或减免税负的实际承担者是谁。

　　在自由市场经济条件下，供需双方税负的承担份额与其市场的需求价格弹性相关。因此，税收调控政策想取得预期的效果，就必须分析政策环境和约束条件，使相关政策能够得到切实的执行。

　　□李华罡（中国社会科学院财贸所博士生）