章剑锋：强征二手房个税需刚柔并济

　　由于政策冲击力过大，个税政策出台后，短期内二手房市场将迎来一轮低迷，但民众总是要买房子过日子的，低迷不会持续太久。关键问题还在于能否将这一政策执行到底。

　　中国房地产市场已经步入税政调控时代，除了早先针对购买不足5年的二手房交易课以全额营业税外，国税总局日前又下令，自8月1日起将对二手房转让强制课征个人所得税。毫无疑问，这是继国土资源部停供别墅用地、建设部出台户型建设限制意见之后，对国六条及

国十五条中有关“完善住房转让环节税收政策”精神采取的第三轮实质行动。国税总局通过他们的官方网站公布此项消息后，引起了舆论的广泛注意。

　　二手房个税已到了不得不征的阶段

　　二手房个人所得税并非新生税种，早在1994年就含在了国务院《个人所得税法实施条例》中，但这项规定在日后若干年间并没有得到进一步的落实和强化。

　　随着2004年宏观调控的启动，日趋频繁的房地产买卖投机行为浮出水面，由此出现的价格膨胀严重影响到市场规范进程，包括北京朝阳区在内的中国一些局部区域率先启动了二手房个人所得税征收试点工作。但由于20%个税征收的仓促性和一刀切，这些区域的二手房交易价格被相应抬高，交易量又急剧萎缩，二手房市场短期内陷入一轮低迷，导致这一旨在整肃市场秩序、打击投机炒卖的举措遭到冷遇，不得不“半途作罢”。

　　不过这并不意味着国家放弃了通过个税抑制投机、平衡市场的努力。实际上，二手房个人所得税已经到了不得不课征的阶段，考察近些年来国内房地产市场现况，几乎所有的炒房、投机现象均出现在二手房交易领域。在国六条及国十五条出台之前，几乎没有什么有效政策可以制约日益蔓延的炒作风气，那种个人套取金融机构数千万巨资在市场里反复购置物业的情况并未获得扼制。

　　依据经验，二手房市场如果管不住或调控不到位，整个房地产调控也将难有实质性收效。

　　因而，在合理收紧银根和地根的同时，惟一有效的办法，只能是课税。

　　国家已为全面开征二手房个税做了善后性铺垫

　　本次全面开征二手房个税，应该是有备而来、择机而动的结果，是适时的。因为国家已经为全面开征这一税种做了善后性铺垫，比如，陆续通过限套型、限房价；竞地价、竞房价；及有区别的住房消费信贷政策和强制性的廉租房与经济适用房政策安排等，努力堵住二手房个税开征后短期内可能出现的卖方借机提高房价，将负担转移给买方，市场可能短期陷入低迷等现象的滋长空间和渠道，使市场形势始终处于可控制范围之内。

　　应该说，从国家税务总局文件透出的信息来看，最大的特色无外乎“强制征收”一词，显而易见，国家已经显示出通过税收打击投机、理顺市场的决心。而且也不需要去怀疑此项政策的效用，因为决策上不仅有抑制卖方投机的二手房个人所得税政策，也有抑制买方投机的二手房全额营业税政策。假如在执行力获得不断强化的前提下，这种对买卖双方“双管齐下”的做法，基本上就能够在较大程度上，将投机炒房的水分从市场中挤出去。

　　二手房税政应该区别对待，有保有压

　　20%的二手房个人所得税课征后，对市场是利多还是利空，这是最紧迫也是最需要考虑的问题。从去年的局部经验来看，一些中介代理行或经纪公司业务量大幅下滑，多类市场主体遭受挫伤，无形中打击了二手房市场的活跃性。这也意味着，此项政策的效用太大，一旦“轻用其芒”，就会“动即有伤”，变成一项利器。因此，除了果断和强硬地将之付诸实施，还需要临机取决，刚柔并济（柔即变通、灵活、因地制宜）。

　　可以肯定的是，由于政策冲击力过大，个税政策出台后，短期内二手房市场将迎来一轮低迷，但民众总是要买房子过日子的，低迷不会持续太久。关键问题还在于能否将这一政策执行到底。

　　考察税务总局发布的文件，本次二手房税政比较强硬，有些柔劲不足，与去年多地推行的文本有着极大的相似性。

　　一味打击投机而无法兼顾更多层面，目前令人担忧的最大难点也恰恰就在这里，因为二手房个税政策在严厉打击投机和过度投资的同时，很可能将二手房市场榨得“没了油水”，以致最终可能只剩下三个后果：一是投资者尽数退出市场；二是有价无市出现萧条；三是中介想尽办法帮助客户避税，串通、虚报或瞒报等偷漏税行为成风，新一轮投机现象又得以滋长。无论哪一种情况，对整体市场而言都是不利和消极的。

　　政策往往是一把双刃剑，具有正、负双面效应。就此而言，在进行系统的风险评估之后，二手房个税政策还需要分部门、分类别、分情况地制订相应完善可行的操作细则和要求，把握好不搞一刀切的原则，比如像全额营业税，其征收办法就是以购买房屋5年为期限，5年内交易全额征收营业税，5年后则可免征；再如首付比例，第一套允许首付20%，第二套则提升到30%.区别对待，有保有压，既是培育市场的方法，也是调控市场的良方。个税政策也有必要这样做。一方面，对于第一套房屋的二次交易，可以综合考虑价格、套型、面积等因素，给予一定的税率优惠或比重调整，如此一来，同时可以减少买卖双方的负担，削弱政策冲击力度和波及范围；另外，各地市场形势与属性不一样，对于一些中西部省份而言，二手房市场本身并没有被培育成熟，较为脆弱，是否也要参照税务总局的规定一视同仁地执行，这也是值得商榷的。

　　□章剑锋（厦门大学不动产金融研究中心研究员）