缓解市场真实需求过旺的治本之策是惟有提供更多的有效供给。
陆志明 复旦大学经济学博士
近期有关房地产市场的言论不绝于耳，甚至部分政府官员也开始在公开场合评点目前房地产市场的困境。在7月23日结束的“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，
国土资源部土地利用管理司副司长束克欣提出：对比发达国家的住房自有状况，我国70%居民应该是租房群体。
简单地用发达国家的住房自有率来推断我国的住房自有率问题，本身很难说是一个客观的判断。且不论发达国家的收入-房价比远远低于目前中国的状况，即便是西方发达国家也以拥有自有住房作为成功人士的标志，中国的住房状况也具有中国的特殊背景，数千年来“居者有其屋”、“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的历史文化积淀、计划经济时代国家住房分配制度，都对目前的房地产市场的需求起到了无法估量的影响。
目前社会上的种种言论，包括上述“我国70%居民应该是租房群体”的观点都是从抑制市场需求的角度出发来考虑问题，这一做法只能在市场需求存在大量泡沫的情况下产生作用，而在目前市场真实需求旺盛的状况下，其帕累托改进效用几乎为零。试想仅仅从目前市场租金不高的角度出发鼓励更多的人租房，必定会炒热租房市场，而按照住房金融理论：租金的贴现即为房价当期的真实价格。房屋租赁市场价格的提升只是转移了人们关注的视线，房地产市场的价格更具上行的空间。
市场机制发挥作用的机理是当市场有效需求大于市场有效供给时，更多的厂商进入提供更多的有效供给，从而使价格下跌，该行业的利润恢复到市场平均利润的水平。那为何房地产市场不能提供更多的有效供给来满足市场需求，从而使价格降低到能为社会大众接受的合理水平呢？
从理论上来说，缓解市场真实需求过旺的治本之策是惟有提供更多的有效供给，其他削弱市场有效需求的政策只能作为辅助性措施。而目前房地产市场的供给涉及了方方面面的复杂问题。包括中央与地方土地供给制度、政府住房保障制度、房地产市场的准入制度、房地产金融的配套措施等等。研究这些问题对于缓解房地产市场的供求矛盾更具实际意义。政府应该在这些问题上有所作为，制定更多切合百姓利益的方针政策，而不是舍本逐末地歇制消费者的需求。（来源：南都周刊）
