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章剑锋:房地产商在为政府背黑锅?


http://www.sina.com.cn 2006年11月03日05:45 新京报

  在房地产商挖空心思寻找权力扶持与保护的同时,一切市场矛盾看起来也就顺理成章地成了地方政府的责任。当舆论试图对房地产商进行剖析的时候,他们就会把自己的罪责推卸得一干二净。

  在北京新近召开的一次会议上,观点分歧导致一位房地产商和一位大学学者发生激烈争吵。很短的时间内,一批观点相左的批评家和市场人士相继投入到这一场争论之中。很
多发言的人继承了与会房地产商的观点,他们说,愤怒的人们正向开发商施加道德暴力,人们畏惧高房价,因此像一个“小丑”一样将责任一股脑推到开发商身上,可是即使这样也没有用,因为“市场的最大获利者是地方政府,调控受阻也与地方政府不作为有关。如果将责任全部推到开发商身上,无助于问题的解决。”

  地方政府为个别官员和房地产商背黑锅

  不可否认,在住宅市场化推进过程中,一些地方政府里的个别掌权官员的确充任了某种不光彩的角色,为了眼前利益而不择手段地透支资源,给后续发展埋下了隐患。

  但是,这种责任并不能武断地归咎给地方政府,因为这不是政府行为,确切地说这是一些官员的滥权行为。应该看到,无论是哪一级政府,其职责都是要维护社会、经济等多重秩序的稳定,并没有、也无从与作为商业利益主体的房地产商串通一气。地方政府当中官员个人的腐败和滥权哪怕猖獗一时,那也只是掌权个体的责任,理应由他们自己担责,而不能让政府为他们的个体行为背黑锅。

  正是为了防止掌权个体假公济私地把持政府的公共权限,在进行市场层面的调控时,政府已经启动了严厉的问责机制,体制内和体制外的两重调控都在齐头并进,那些无视调控决策的擅权官员接连遭到惩罚。在一定程度上,这可以使公共政府可能面临的公信力下降危机得到化解。政府的职责和角色被个别官员扭曲,需要进行进一步的扭转和调控。

  房地产商及其拥趸者们有意混淆概念,将掌权个体的不洁举动拔高到地方政府的大框架背景下,把个体行为说成是公共治理行为,把个体职责混淆成公共治理职责,这显然是在逃避来自公众的道德束缚。不要忘记,很多时候一些地方官员都是被房地产商们主动拉下水的,真正权力寻租的始作俑者并非地方政府的官员,而是作为市场主体的房地产商。

  房地产商扭曲了住宅市场的发展方向

  在房地产商挖空心思寻找权力扶持与保护的同时,一切市场矛盾看起来也就顺理成章地成了地方政府的责任。当舆论试图对房地产商进行剖析的时候,他们就会把自己的罪责推卸得一干二净。可是分析一下,当前房地产市场的种种问题,房地产商在其中充任的角色是任何深谙市场的人都能看出来的。

  按照消费规律,市场通常由买方决定供给关系,但中国楼市则完全操控在卖方手中。通过什么方式销售、建设什么样的房型、价格如何制定,都由房产商一手掌握。

  特别是在土地和住宅资源缺口过大的前提下,房产商只是一味大比例地建设高档住宅,排斥低档房和保障住房政策,对于政府“90平米以下”中小

户型的规定怨言颇多,不愿意政府的政策打乱被他们独家垄断的市场格局,因此采用各种办法抵制小户型政策的落实。正是由于房产商多年来的操控和抵制,中国到目前仍没有实现1998年房改之初国务院办公厅的23号文件精神,“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”成为“以商品房为主体、保障住房市场缺口巨大”的市场供给格局,住宅市场的发展方向被完全扭曲。

  近些年,高档住宅被大比例、大范围和大手笔地复制,各种奢靡消费风气,被房地产商通过花样翻新的手法包装推广出来,正因如此,上海滩才会出现每平米售价达11万的天价

豪宅,更多的类似项目也正在上马建设。

  受此风气影响,中国楼市变得浮华而虚假。在一些经济不发达、消费水平不高的中小型城市里,纸醉金迷式的口号被大肆运用到楼盘销售过程中去,简单的人居环境被拔到不切实际的高度,借助虚假的包装轻易榨取暴利。但是在“富贵、绅士”等字眼的背后,房屋质量纠纷频频发作,如有的开发楼盘竟然用竹竿代替钢材。

开发商通过双重抵押、一房两卖等操作手法作假骗贷的案件也屡见不鲜。

  多数房地产商没有承担企业公民的社会责任

  还应该看到,多数房地产商没有履行和承担企业公民的任何社会责任。中国有接近四万家房地产企业,在胡润富豪榜上,从事房地产行业的富豪占据了最大比例,可是体现在纳税榜上,今年的纳税500强竟然只有三家房地产企业上榜。为了利润的最大化,国家法定的纳税义务也被很多企业逃避,偷税漏税成风,一些税务机关披露出来的企业偷漏税数额巨大。

  此外,在过去的数十年间,在慈善方面有所作为的中国房地产企业可谓屈指可数。而且一些企业在进行有限数目的慈善捐助时,往往会将这一行动商业化,发动媒体进行过度炒作,或设定一些前置条件。比如当政府要求企业将资金投入到道路修建的时候,房产商并非无偿履行,往往会要求将这一义务在自己建设的小区周边实践,这样可以增加项目的卖点,夸耀区位良好交通便捷,伺机加价。

  综上种种,在中国楼市中已经成为公开的“秘密”,房产商们在进行自我辩护的时候,他们的企业可能还在这样操作。靠欺瞒、推卸责任和自我标榜来强调自身的无辜与清白,这并不明智,也不会有效。

  □章剑锋(厦门大学不动产金融研究中心研究员)


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