这里什么都可以炒

　　温州直接参与房产投资的资金，在最高峰阶段，据说达2000多亿，而今天，至少也有1000多亿。温州人信奉“钱生钱”的投资文化，就连一辆三轮车的车牌，甚至都曾经炒到了4万元。不过，温州人始终觉得房子是最实在的。

　　记者·顾彦平 温州报道

　　身穿蓝色体恤、红色跑鞋的陈明，看上去像那种对什么都跃跃欲试的年轻人。一年半以前，他被总部位于杭州的绿城房地产开发公司派到了温州工作。

　　由于温州方言晦涩难懂，陈明总感觉对这座城市依然一知半解。不过，城市中有一种特质让他越来越确定，那就是“到处有钱在汹涌的流动”。

　　汹涌的资金不仅推高了温州当地的楼市、吸引了大大小小的外地开发商争夺温州客源，而且还形成了一个特殊的群体“温州炒房团”。

　　记者多方调查发现，“温州炒房团”其实是一种基于温州文化的“朋友带朋友”方式发展出来的一种团购行为，资金的多寡决定了他们与开发商们博弈时的底气。并且，这些“炒房团”并没有确切的组织形式，仅仅是一种松散的信息共享联盟，在一波波的宏观调控中，他们也在分化。

　　资金汹涌的城市

　　在温州，金钱的汹涌不只是存在于街头随处可以看见的诸如卡宴、捷豹、宝马7系等名车，更体现在楼市充足的购买力上。

　　作为温州绿城房地产开发公司营销策划部副经理，陈明参与的项目是温州首个同时也是绿城集团开发史上第一个综合体项目——绿城·温州鹿城广场。这个被称为温州本地高端市场最具代表性的项目位于温州市区人气旺盛的江滨路，汇聚办公、购物、休闲、住宅等为一体，项目的住宅部分均价为4万元/平方米，由于顶层是定制户型，更是高达8万元/平方米。陈明说，去年8月1日住宅项目一期开盘后，至今已销售了九成，累计销售40亿。

　　鹿城广场的定价多少显示出开发商对当地购买力的信心。作为擅长中高端住宅开发的代表，绿城在杭州的楼盘价位普遍在2万元/平方米，在北京西山的豪宅项目绿城·御园也不过是3万元/平方米。而在温州，4万元/平方米的均价，动辄2000万元一套的住宅，却取得如此旺销，温州人的购买力可见一斑。

　　不仅高端楼盘的定价“骇人”，普通楼盘价位之高也令人咋舌。6月20日，南都周刊记者在“2009温州品质房产展示交易会暨首届二手房展销会”现场看到，温州新城区域二手房挂牌价都在2万元/平方米以上，而江滨路沿线的房源3万元/平方米也很常见。展会现场的人气项目“京都城”，虽然位置并不在温州市区，目前只是处于意向客户登记阶段，但据透露定价也在2万元/平方米以上。

　　面包价高，面粉也水涨船高。就在今年4月，温州还诞生了新的单价“地王”，原温州长运集团地块持续一个多小时的争夺，创下高达19607元/平方米的楼面地价，是2008年以来的全国最高价。

　　一个地级城市的房价为何如此高？

　　土地供应量有限而民间资金充裕是原因之一。温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者，“温州直接参与房产投资的资金，在最高峰阶段，可能有2000多亿。目前，至少也有1000多亿。”

　　温州人喜欢在家乡置业的宗土文化传统则是原因之二。它使得温州楼市虽然是一个区域市场，但它的购买力却大量来自分散在全球各地的温州人。

　　或许，还有一个不可忽视的事实，是温州人在市场浪潮中产生的信奉“钱生钱”的投资文化。“温州人什么都喜欢拿来炒一炒，就连一辆三轮车的车牌，甚至都曾经炒到了4万元。”当地一个媒体人士告诉记者，“不过，无论炒什么，温州人都觉得房子最实在。”

　　杭州千岛湖阳光水岸度假公寓销售总监吴小节是土生土长的温州人，曾经是一名炒房者的她对温州人热衷买房的投资文化有着很深的理解。

　　“投资股票、基金等需要专业知识，很多温州人并不具备这样的能力，很多人炒股都是追逐所谓内幕消息，但实际上套牢了很多人。还有一些人投资煤矿，金融海啸之后，很多做煤矿的朋友亏得很惨。经历了多样化投资后，很多人反思自己的投资策略，认为房地产作为中国的支柱产业不可能崩盘，所以几番折腾下来，温州人还是喜欢买房。”吴小节说。

　　于是，自去年年末楼市步入低点之后，夹杂着汹涌资金、宗土观念和投资文化的合力，再次推高了温州当地的楼市；不仅如此，楼市中的特殊群体“温州炒房团”，在销声匿迹一阵后，在上海、北京、深圳等城市又重出江湖。

　　“温州炒房团”图像

　　邹凌云个子中等，有些瘦弱，一身T恤牛仔，走在人群中一点也不显眼。目前，他正依靠自身的力量在维持一个名为“温州投资置业精英会”的看房团。

　　上个月，他带团去了上海两次，每次看房团的规模都在四五十人，一般每次看两到三个楼盘。

　　“有一个楼盘在上海新天地区域，一套房子的总价在500万左右，虽然比起温州可能单价高一些，但总价差不多。很多温州人都有这个财力，更不用说一些总价在200万到300万的房产了。”经常带团往来于上海与温州的邹凌云，对看房团的购买力很有信心。

　　邹凌云从2004年底时就开始做起了组织看房团的业务。当时在《温州商报》广告部工作的他经朋友介绍被《上海商报》聘请为温州办事处负责人，主要工作就是发展看房团会员。

　　令邹凌云印象深刻的一次带团经历是2005年初，他和同事分别带了一个“汽车团”、一个“火车团”去上海看房，“那个周末一共看了6个楼盘，总共成交了180套。”

　　然而好景不长，随着宏观调控的到来，市场交易量直线下降。2006年，《上海商报》由于成本高企放弃了温州办事处，颇有眼光的邹凌云就自己维持看房团。

　　2007年初楼市在沉寂之后又开始火爆，邹凌云的看房团业务也一路飘红，“每次四五十人的看房团，最少能成交三、四套，多的时候一次成交十几套的也有。”

　　一轮红火之后又是一轮萧条。2007年末楼市进入拐点，看房团业务也随之降温。邹凌云对此已经习以为常，市场不好的时候，他有段时间在亲戚的公司里做出纳。“整个2008年市场都不好。除了年初年末带过几次团，基本上都在休息。即使去看盘，也是观望的多，直接下单的少。”

　　今年三月份，一些老客户主动打电话询问楼盘信息，邹凌云敏锐地感觉到，楼市又好起来了。不过，客户们还是很谨慎，“看房的人不一定当场就下定金，很多人会选择回去想想过几天再买，一般最终会有几套成交。”邹凌云对媒体不时爆出的“温州炒房团”的团购大单颇有些怀疑。

　　采访中，邹凌云不断地强调，“精英会的定位就是看房团，而不是购房团。”招募会员的主要方式是“朋友带朋友”，精英会就是把有相同需求的人团结起来，共享开发商的团购优惠政策。

　　事实上，记者在温州多方调查了解后发现，在这一层面上，又衍生出几种组织方式，并且不管是何种方式，它们都是松散的信息共享联盟。

　　比如“投资置业精英会”，邹凌云的角色就是房源信息和客户之间的联络人，“上海的一些媒体会提供给我信息，我把楼盘信息用短信发送给会员，每次都能组织四五十人的看房团，但每次看房的人都不固定，对会员也没有什么硬性要求。”

　　在温州，与“投资置业精英会”类似的还有温州各类媒体以及中介机构组织的看房团，这类信息随处可见。

　　还有种常见的团购形式，存在于亲戚朋友之间以及从事相同产业的生意伙伴圈内。“有个朋友在杭州做生意，今年初在杭州买了一个楼盘的三套物业，生意圈的朋友知道了就跟着他买。一些人认为以他的眼光买这个楼盘不会错，还有一些人则认为以后住一个小区了，彼此做生意也方便。”一位驻温州的开发商告诉记者，“这样就形成了一个人买房、一批人买房的情况。”

　　与以上几种外界所谓的“炒房团”不同，有一些是货真价实的“职业炒家”。这些人往往财力雄厚，并可以召集起一批资金直接拿下整栋楼。如果说看房团是“散户”，那么这批人就是真正的“大户”。

　　黄冬生就是这样一位“大户”。他可谓科班出身，大学读的是工民建专业，毕业后进入温州规划局，后来下海专门投资房地产。

　　他的投资方式与散户完全不同，几年前，他进入北京市场时，特地花了10万元聘请专业房产机构做了一个区域调查，而后，他整体买进了距离地铁五分钟路程的某区域楼盘的精装小户型，然后出租。在上海，他也如法炮制。

　　在投资方式上，他偏好两种类型，一种是“可以租给年轻白领、距离地铁近”的小户型，另外就是“可以租给老外、城市核心区域”的大户型。在资金来源上，他举例说，“如果自己拿出5000万，一般还可以再吸引到5000万的闲散资金一起投资，最后按投资比例、利润等分成。”

　　熟悉黄的人对他的评价是“精于计算以及对宏观形势的把握能力”。在一波波的宏观调控中，他都顺利“潜伏”下来。2007年年底，一些开发商资金困窘之际，甚至专门找到他投资。如今，据说他已经参股了五家开发商，“既做股东又做房东”。

　　从投机到投资

　　1998年开始的房改政策把房地产业真正推入了市场。在这十余年中，随着2003年开始数次宏观调控之手的缩紧，温州形形色色的“炒房人”也产生了分化。

　　吴小节曾经是一名炒房人。2001年，才24岁的她就在上海买下了外滩边上的滨江名人苑。

　　说起这笔投资，吴小节还记得很清楚，语调中颇为兴奋，“那套房就是在上海申办世博会成功的前一天晚上买的。每平方米9千元左右买进，花了19万付了两成首付款，三年后就赚了140多万。”后来在世茂集团举办的一次推介上，吴小节又买下一套北京东三环区域的世贸滨江公寓。“当时，房价每平方米一万元左右。房子都没看就买下了。”说起当时的投资，吴小节直言有些疯狂。

　　2006年初，是令吴小节记忆深刻的年份。在中央多管齐下的宏观调控下，曾经疯狂的市场一下子冷静下来。

　　“那一波调控中，很多人亏得倾家荡产，其中不乏一些‘大户’。”吴小节有一位朋友把自己的多套住房拿到银行做抵押借钱炒房，本想短炒，但遇到调控，根本没有能力消化，只能放弃。“多处房产被银行没收了，在银行里也上了黑名单。”吴小节自己也有几套房产被迫“割肉”。

　　从那时开始，“温州炒房团”发生了变化。“很多人都不炒了，去做实业了；还有很多人，摈弃了以前的投机心态，再也不会激进得完全超出自己的能力去投资了。”吴小节说。

　　之后，吴小节也结束了炒房生涯，并运用在“炒房”中锻炼出的投资眼光进入了房地产公司。“现在也会买房子，但是求稳、以中长线为主，是投资的心态。”

　　与吴小节类似，以前做机械生意、业余时间和朋友一起“炒房”的戴道金现在谈起房产投资来，谨慎、保守。

　　“以前买房子，纠集十几个生意圈的朋友把一层楼买下来，等合适的时机卖出，再按出资比例分成。那时买房子就像买衣服。”戴道金稍微停顿后，总结说：“其实那几年也是因为政策好。现在市场已经很高了，我们也越来越谨慎。”

　　今年4月，戴道金加入了一家投资公司，“带领几十个人的团队收购烂尾楼等资产”。在他看来，这是类似于基金收购资产，重新包装后在市场上推出，是一份更有前途也更有挑战的工作。

　　胡海燕是杭州金都房产集团有限公司营销策划部温州拓展部的经理，据她观察，现在温州人投资房产，做短线的明显少了。她接触的一位买了一套总价700多万的房产的温州客户，甚至是在用收藏古董的心态投资优质物业。

　　“买下之后也不会出租，就是收藏起来。”胡海燕分析客户的心态，“其实就是怕钱不值钱，这种理念的人，在温州越来越多了。”

　　“十多年来，市场在成熟，个人也在成熟啊。”吴小节感叹。