“深圳炒楼鼻祖”还在潜伏

　　“金盆洗手？”邹建民笑着摆了摆手，“我只是在等待一个好的入市机会。”在深圳楼市投资圈里，他有着“一年倒手三四十套房子从未失手”的惊人战绩。虽然他认为现在风险不小，但并非不可为。“做长线要看是否月租抵月供，目前基本不可能；短线随时都可以进去，有成交量，就可以做。问题在于，你有没有保障自己的手段。”

　　南都周刊记者·牛思远 深圳报道 

　　又一轮楼市的游戏上演了。

　　在这个“钱生钱”的游戏里，曾经有人一夜暴富，也有人泥足深陷。在漫长的蛰伏中，成功者在回味登顶的快慰，制胜的经验，失败者在反思溃败的原因，失手的教训。

　　如今，随着楼市新一轮的强劲反弹，许多在上一波低潮中幸存下来的深圳投资客们悄悄醒来，时刻窥视着重出江湖的最好时机。

　　蠢蠢欲动的本地炒家

　　“跟你说过多少遍了，我暂时还不打算入市，也没有房子要卖。”资深投资客邹建民不耐烦地说了几句，就匆匆挂机。这是两小时内他接到的第八个电话，大多来自地产中介。

　　6月17日，深圳蛇口某临海豪宅的会所，大胡子邹建民穿着一件带古文图案的白衬衫，半靠在白色的沙发椅上，神态悠闲。他语速很快，偶尔会停下来，点燃指间的香烟。透过缭绕而起的烟雾，来自对岸香港的繁华灯火在夜幕下隐约可见。不过，尽管只剩下这里一套自住的“无敌海景”房，他的生活其实并未远离楼市。

　　“金盆洗手？”邹建民笑着摆了摆手，“我只是在等待一个好的入市机会。”

　　这个等待有些漫长。一年多前，他赶在深圳楼市盛极而衰的前三个月抛掉了存货，不但全身而退，还赚了个盆满钵盈。“房子分钟之内可以让你赚个一百万，也可以让你赔掉一百万。一旦下跌，没有成交量，跑不掉的。”

　　那之后，作为中国第一代股民的邹建民转身杀回了股市。然而，他似乎并不愿意在这里呆上太久。随着楼市的回暖，他已将不少股票抛掉套现。漫步在凉风习习的海滨走廊上，他悠悠地叹了口气，“玩过房子之后炒股就没意思了”。

　　而俞磊刚刚从过去一年的楼市低潮中恢复过来。记者联系他时，电话那头的他正在听经济学者赵晓的讲座。6月20日上午，俞磊带着记者去华侨城晃悠了一圈。站在度假区的湖边，他兴致勃勃地指点附近几个著名楼盘，如数家珍般点评着它们的优劣。

　　聊了一个中午，俞磊毫无疲态，转身又开车去红树西岸看了三套房子。牵着他的黑色贵宾狗“嘟嘟”，俞磊在楼盘附近的五六家中介门店里进进出出。遇见熟识的物业顾问，他热情地打着招呼，冷不丁问上一句：“你觉得接下来还会涨吗？”

　　同样在等待的还有甄严和朱久安。他们所在的投资客俱乐部“翡翠脑库”刚刚结束了当月的例行聚会。这次聚会上，召集人朱久安请来了邹建民做嘉宾，“脑库”的议题在时隔许久之后重新回到楼市。6月21日和记者见面时，核心成员甄严连连感慨，为错过去年底的抄底机会遗憾不已。

　　市场的反应可以映证甄严的遗憾。根据深圳市国土房管部门数据显示，自今年三月份以来，深圳楼市连续上涨三个月，涨幅达30%左右，成交量也持续维持高位。外地炒家和一拨从实业界转投而来的新秀已经入市，在他们的带动下，深圳楼市投资客圈子里原来的活跃分子们，也开始把目光转向了正节节高升的楼市。

　　“几个月前投资客大概占到15%，5月份到现在超过20%。”美联物业福田北区高级区域经理林汉通说，豪宅市场近期投资客比例确实有上升的趋势，单是红树西岸单套500万以上的单位，4月份就被四五个温州客一口气买下了十几套。

　　而中小户型方面，借着深圳扩关和地铁建设的东风，位于关口附近的楼盘大受投资者欢迎。开发商森之润投资发展有限公司副总张晓林透露，从近期“万科里城”等楼盘的热销看，投资客重新入市应该是明确的。

　　“深圳人投资意识很强，但对于实力有限的中小投资者，关内的投资门槛较高，而关外的中小户型因为总价低、选择多，受他们热捧并不奇怪。”

　　似曾相识的狂热

　　情况似乎确实如此。

　　6月19日，记者来到森之润的“3号线城市公寓”售楼处。这里附近道路上尘土漫天，坎坷难行，尚未开盘，加推的A栋168套中小户型认筹却已经有140多号。据销售主管满开拓介绍，其中投资者比例接近一半。

　　这个关外楼盘位于深圳龙岗区横岗街道，从市区坐车过去需要一个多小时。因为距离建设中的3号线荷坳站仅200米，第一批近200套单位，5月23日开盘的当天便仅余两套房了。

　　同样的情况也出现在豪宅红树西岸。据附近的中介透露，由于卖得太火，开发商已经封盘捂售，而代理该楼盘的中原地产则因此拿下了“3月销售冠军”的称号。

　　时光似乎又回到了两年前。

　　那时的邹建民正忙着将手里最后一套存货卖掉，一路疯狂上涨的房价让他有些心惊肉跳。但他的身后，无数接盘者依然在争先恐后涌入楼市，他们谁都没料到几个月之后的楼市竟会掉头暴跌。

　　“最疯狂的时候，连中介的业务员都杀进去了，”邹建民说，2007年他自己的消息网络已经铺开了，他发现当时中介给他推介房子大多是他们自己挑完剩下的，“我还跟他们开玩笑：你们吃肉，把骨头渣丢给我？”

　　玩笑归玩笑，邹建民对市场的风险越来越警惕。尽管当时的一手房火热到开盘当天就能售罄，与地产商关系不错的邹建民也坚决不碰。甚至对一向熟悉的二手房市场，邹建民也改变了策略，先是只做倒手的中间人，争取过户前就卖出去，到后来，他干脆只出不进。

　　就在清仓离场的2007年4月，邹建民在《深圳商报》上发表了看空的言论，“那时我就感觉到了市场不好的苗头。”

　　让俞磊遗憾的是，这样的看法并不符合那时自己的胃口。2007年六七月份，眼看着“价格高得没天花板”的新楼都能销售一空，俞磊顿时觉得二手房已经遍地是黄金。他一口气买入了盐田的四套海景房。“买房子跟冲锋一样，看到海景就爱上了，半个小时签了约。”

　　甄严和朱久安就是在这样的氛围中认识的，只不过，那时的他们还在单打独斗。

　　2007年8月，他们和未来“翡翠脑库”俱乐部的成员们来到重庆，看中了当地一个名为“翡翠湖”的楼盘。开放商为团购提供了更低的折扣，此行让原本素昧平生的几位深圳人聚到了一起。

　　不久，俱乐部宣告成立。他们相约每月聚会一次，由轮流担任的召集人确定议题、邀请嘉宾，参与者依次发言。除了房地产，他们讨论的内容包括股票、黄金、艺术品等一切投资品种。“大家都成了朋友，有时候聚会要聊到凌晨一点。”甄严说。

　　这是个有趣的圈子，二十余个成员中有商人、律师、教师、银行行长、媒体主编、企业主和公司高管，横跨了各个行业。由于基本都受过高等教育，他们比照着著名的罗马俱乐部和兰德公司，为这个沙龙性质的投资者俱乐部取名“翡翠脑库”。

　　“一群热爱投资的人，一群志同道合的人”，2008年4月，他们在“翡翠脑库”新建的博客上如此描述自己。这里贴着他们每次聚会的会议纪要，成员们原创或转帖的投资分析，以及各类与投资有关的新闻。只是，这个在楼市低潮才热闹起来的博客，篇数最多的博文门类并不是“聚焦房地产”，而是“休闲时光、杂谈”。

　　混乱的江湖

　　经过了那一轮狂热，如今的邹建民显得更为谨慎。

　　在深圳的楼市投资客圈子里，邹建民是公认投资楼市的“专业人士”，甚至有媒体干脆称其为“深圳民间投资炒楼鼻祖”。

　　邹建民名气大，一部分的原因来自他自称的“一年倒手三四十套房子且从未失手”的惊人战绩，另一部分，则是因为他在媒体上的活跃敢言。这个在深圳楼市摸爬滚打近十年的资深投资客，从到处找售房小广告开始，一步步搭建起自成体系的投资理念。

　　“与其说是投资客疯了，倒不如说是银行在发疯。”邹建民说，银行违规放贷他看得太多了。对于投资渠道狭窄的中国人而言，楼市已经成了全社会的投资品，但问题在于这么多人的钱从哪里来？他分析说，经过连续降息，现在贷款的利率水平已经降无可降，一旦加息，不知多少人要变成负资产，而极度膨胀的贷款中，又不知有多少将变成呆坏账。

　　“一套房子动不动700万，按首付20%计算需要140万，还有560万是银行贷款。”邹建民拿自己所在小区的楼盘举例，给记者算了一笔账，“还上20年，每月要拿出2万多还贷。按照收入的50%计算，至少要5万以上的月收入才行。深圳有多少人能有这样的月收入？还不是银行为了业绩给你开的收入证明！”

　　专业出身的俞磊对此深以为然。他拥有注册房地产估计师、土地估价师和房地产经纪证书，原本是中介的商铺物业顾问。2005年，他凭着和业内人士不错的关系，拿下一套被中介经理“珍藏”的房源，自此一发不可收。

　　和许多试图以小博大的投资者一样，他也很快玩起了种种风险巨大的资本游戏。

　　“有几个人是全用自有资金投资的？还不是靠银行贷款。”地产中介出身的俞磊对行内种种违规操作手法十分熟悉，“什么‘阴阳合同’啊，借别人身份证享受七折利率啊，几乎所有人都这么干。”

　　“阴阳合同”是一种高杠杆的房贷融资方式，投资客利用银行较高评估价与卖家较低购入价之间的差额，可以实现“一成首付”甚至“零首付”。等到房价上涨一些，只需要出手卖掉即可获利丰厚。在房价持续上涨的前两年，这是深圳投资客最热衷的炒楼方式之一。但问题在于，一旦房价下跌无人接盘，更多的银行贷款意味着更多的月供，而月供的数字，往往足以压垮炒房者脆弱的现金流。

　　“我不太做短炒，所以还不算很过分的。”俞磊说，获得“首套住房利率打折”等优惠政策才是他的绝招。通过借用尚未购房者的身份证，投资客们可以为这些挂在别人名下的房产获取多套优惠贷款，“我们有句玩笑话，如果房价上涨而你没出手，肯定不是因为没钱了，而是没身份证了。”

　　然而，用多套身份证购房同样存在风险。为了这个，俞磊和银行还闹了一场不大不小的纠纷，折腾得他身心俱疲。“那段时间真的是很抑郁。”

　　最后的潜伏

　　房价回暖，俞磊不愿卖房了，别人同样也不卖。这让秉持着“绝不买新楼”的俞磊陷入无米之炊的困扰。

　　不过，眼下他最担心倒不是房源稀少，而是首套房七折利率等优惠政策可能会被取消的传闻。根据他的测算，去年国家在税收、交易费用和购房利率上的减免，相当于变相降价30%，万一取消，购房成本立马就上去了。

　　而对于他这样手上还握着八九套房子的投资者而言，另一个问题更为棘手。优惠政策取消假如不涉及原有楼盘，俞磊顶多只是入市成本增加，但要是原先购房者的七折利率也要被取消，那他手中的房子月供将骤增不少。“我现在的房子还能月租抵月供，但要是国家优惠政策有变，那后果真的就不堪设想了。”

　　和俞磊不同，从基本面上说，邹建民并不看好当下的楼市。在他看来，八九千元一平方才是深圳合理的房价，现在的价位已经脱离了大众的消费能力。尤其是一些所谓的豪宅和炒概念的楼盘，空置率非常高。他觉得，房子归根结底还是给人住的，缺乏自住客的支撑，投资风险已经太高。

　　不过，不管风险到底有多高，手中没有存货的邹建民暂时倒没什么压力，在出手之前，他有的是闲暇给别人出主意。

　　“现在天天有人咨询我，问是否可以入市。”邹建民说，他认为虽然风险很大，但并非不可为。“做长线要看是否月租抵月供，目前基本不可能；短线随时都可以进去，做的就是趋势，目前趋势向上，有成交量，就可以做。但是问题在于，你有没有保障自己的手段。”

　　甄严想法和邹建民如出一辙。他不但完全接受邹建民“月租要能抵月供”的投资法则，还为自己定下了更为严苛的规矩：必须留够手头所有房子两年月供的现金。

　　“现金流绝对要保证安全，宁愿少赚点钱。”甄严说，正是因为自己策略保守，2007年底的那次退潮才没把他套进去。然而，没能在去年底的最低点入市抄底，甄严至今仍然觉得遗憾。

　　“踩准时间点是投资最关键的一点，机会稍纵即逝。”甄严说，他预计这波反弹还能再上涨10%，但他准备再等等，“应该不会太久，长期看房子还是要涨的。”

　　(应受访者要求，除邹建民外，其他皆为化名。感谢南方都市报记者李孟姣、魏终超提供帮助)